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2013年轉(zhuǎn)眼過(guò)去一半，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的的脈絡(luò)卻還是難于看清，改革呼聲中，進(jìn)入“新時(shí)代”的大門(mén)仍然半遮半掩。

過(guò)去10年，曾經(jīng)是中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的黃金10年。住房制度改革、高速城鎮(zhèn)化與中國(guó)經(jīng)濟(jì)騰飛帶來(lái)的財(cái)富效應(yīng)促成了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)空前的繁榮。在這個(gè)過(guò)程中，地方政府、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和物業(yè)投資者都充分受益。2012年全國(guó)土地出讓金收入高達(dá)2.7萬(wàn)億，房地產(chǎn)“五稅”總收入為10128億元，占地方財(cái)政收入的比重達(dá)到16.6%，比2011年上升23.2%，是2001年的20倍。進(jìn)入2013年，中國(guó)城市房地產(chǎn)再度出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊升”的井噴行情，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)20.3%。

有人說(shuō)，未來(lái)10年將是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的“白銀10年”，增長(zhǎng)速度不如從前，賺錢(qián)效應(yīng)減弱，但依然大有可為。也有人說(shuō)，未來(lái)10年才是中國(guó)房地產(chǎn)“黃金10年”，“城鎮(zhèn)化三億農(nóng)民進(jìn)城帶來(lái)新的需求”、“每年新增房屋與舊城改造”和“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)”等三方面主要原因?qū)⒘钗磥?lái)的黃金10年成色更足。

然而，中國(guó)房地產(chǎn)這種超常規(guī)高速發(fā)展、一業(yè)獨(dú)大的局面，難以具有持續(xù)性，中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展最鼎盛的高峰期已過(guò)?？傮w而言，筆者認(rèn)為未來(lái)十年房地產(chǎn)業(yè)也許整體向好，但，堅(jiān)決反對(duì)“未來(lái)十年，比過(guò)去十年更好”的觀點(diǎn)。

可以肯定的是，今年上半年一二線城市樓市回暖，購(gòu)房者為了規(guī)避個(gè)人所得稅新政紛紛出手，四月份之前出現(xiàn)了爆發(fā)性過(guò)戶浪潮，五月和六月份新房出現(xiàn)了搶購(gòu)現(xiàn)象，地王也頻頻出現(xiàn)，各地土地出讓金獲得大豐收。

未來(lái)城鎮(zhèn)化提升過(guò)程中，一二線城市及其周邊的聚集效應(yīng)將更為明顯，城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)帶來(lái)強(qiáng)勁的剛性需求帶動(dòng)新增住房需求。長(zhǎng)三角、珠三角等成熟的城市群的集聚程度將繼續(xù)提高，中心城市的快速發(fā)展促進(jìn)在其周邊逐漸形成經(jīng)濟(jì)區(qū)、都市圈等城市群，房地產(chǎn)市場(chǎng)潛力凸顯。

但，我們應(yīng)該清醒地認(rèn)識(shí)到其中存在的種種風(fēng)險(xiǎn)！

未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩將越來(lái)越明顯。2013年中國(guó)上半年GDP增速7.6%，第二季度增速7.5%，后面一個(gè)指標(biāo)創(chuàng)了1990年以來(lái)的新低。6月M2增速14.0%，較5月下降1.8%。新增居民中長(zhǎng)期貸款/新增貸款的比例高位回落，由5月的34.3%下降至6月22.2%”。經(jīng)濟(jì)增速放慢背景下的房地產(chǎn)逆增長(zhǎng)，注定難以保持持續(xù)性。如果2013年樓價(jià)漲得過(guò)快，2015年將是“還債年”。

中國(guó)面臨著人口老齡化和人口紅利的衰竭。中心城市人口老齡化，意味著對(duì)房屋的新增需求會(huì)逐漸降低。過(guò)去人口結(jié)構(gòu)推升了購(gòu)房、消費(fèi)的需求，并得到跨代收入轉(zhuǎn)移的支撐導(dǎo)致近年來(lái)樓市火爆的現(xiàn)象將趨緩，老年人的比例的增加，會(huì)使得勞動(dòng)力變得更加珍貴，老年人逐漸成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的一個(gè)負(fù)擔(dān)，使中國(guó)的經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)速度下降，房?jī)r(jià)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)有著緊密的聯(lián)系，因此，人口的老齡化促使房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度變得緩慢。

而目前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的尷尬是：一二線城市時(shí)常出現(xiàn)徹夜排隊(duì)搶號(hào)的場(chǎng)面，三四線城市則多是無(wú)人問(wèn)津而空置的樓盤(pán)，市場(chǎng)分化明顯。繼鄂爾多斯、溫州、海南、廣東惠東這樣的區(qū)域之后，缺乏剛性需求，住宅無(wú)人入住，“鬼城”、“空城”、“睡城”也越來(lái)越層出不窮。

三四線城市深陷庫(kù)存和消化危機(jī)，主要有幾個(gè)原因：一、很多三四線城市的房地產(chǎn)定位是外來(lái)需求。但這些城市由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展和自然環(huán)境的制約，既不能吸引外來(lái)人口遷入，又不能讓外來(lái)投資者看到房產(chǎn)升值的可能性，自然不能吸引更多的外來(lái)資金進(jìn)入；二、本地城鎮(zhèn)化發(fā)展速度遠(yuǎn)沒(méi)有跟上房地產(chǎn)發(fā)展的腳步，不具備大量農(nóng)業(yè)人口轉(zhuǎn)化為非農(nóng)人口的條件，城市還不能解決新增人口的就業(yè)，自然也就限制了人口進(jìn)城；三、有些三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)不平衡，住宅多，商業(yè)少。有些項(xiàng)目注重賣(mài)樓，不注意配套等等，也是造成項(xiàng)目滯銷的原因之一。四、樓盤(pán)體量太大，一些開(kāi)發(fā)商利用地方政府好大喜功的心理，以極低的價(jià)格征地，搞大樓盤(pán)和特大樓盤(pán)，造成嚴(yán)重的供求關(guān)系失衡。

城鎮(zhèn)化讓很多人寄托了無(wú)限的想象，如何理解城鎮(zhèn)化，我沒(méi)有能力說(shuō)得清楚，城鎮(zhèn)化是一個(gè)原因還是結(jié)果，城鎮(zhèn)化是地方政府往里邊砸錢(qián)，還是地方政府往外撈錢(qián)，城鎮(zhèn)化真的能夠滿足農(nóng)民進(jìn)城，在縣城找到合適的工作、能夠享受到跟市民一樣的教育、養(yǎng)老和醫(yī)療資源嗎？1、如果戶籍制度不改革，不能破除身份與就業(yè)限制；2、土地制度不改革，解決不了住房差異；3、教育體制不改革，消除不了異地求學(xué)問(wèn)題；4、福利制度不改革，不能縮減城鄉(xiāng)差別；5、沒(méi)有合理而可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)無(wú)以提供足夠的工作崗位；6、沒(méi)有完善城市基礎(chǔ)設(shè)施與生活配套更談不上城鎮(zhèn)化。綜合這五個(gè)問(wèn)題如果得不到解決，就不足以支撐城鎮(zhèn)化的建設(shè)，就是拔苗助長(zhǎng)，大躍進(jìn)式的造城運(yùn)動(dòng)的“偽城鎮(zhèn)化”。

展望未來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將是有哭有笑、有賺有賠的市場(chǎng)。畢竟，房地產(chǎn)行業(yè)是屬于高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的行業(yè)。如果說(shuō)，過(guò)去10年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)更多的是體現(xiàn)高回報(bào)，而未來(lái)10年的中國(guó)房地產(chǎn)將要正視更多的高風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)樓市黃金十年已走遠(yuǎn)，但中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律仍在探索與爭(zhēng)論之中......