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監(jiān)管層針對舊城改造若放開再融資

萬科保利與金地等房企將受益

8月1日晚間，停牌近一個月的新湖中寶發(fā)布公告稱，公司擬定增募資約55億元，用于上海普陀區(qū)和閘北區(qū)兩處舊城改造項目。8月2日，新湖中寶復(fù)牌當(dāng)日漲停，股價上漲幅度為9.94%。

事實上，新湖中寶此次發(fā)布的定增募資方案是上市房企近三年來的首單再融資，同時也是自今年7月份以來，近十家停牌房企中首個正式公布的再融資預(yù)案。因此，新湖中寶的這次再融資雖尚未獲得證監(jiān)會批準(zhǔn)，目前已被業(yè)界解讀為，這是房地產(chǎn)企業(yè)再融資正式開閘的信號。

再融資或?qū)⒂袟l件放開

事實上，針對市場對房企再融資是否會正式開閘的猜測，8月2日下午，證監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，針對房地產(chǎn)再融資有關(guān)問題，證監(jiān)會的口徑?jīng)]有變化。但該人士同時也表示，棚戶區(qū)改造和國務(wù)院相關(guān)文件中的住宅概念不一樣，所以證監(jiān)會會依據(jù)國土部的意見來認(rèn)定。

對此，瑞銀證券發(fā)布研究報告稱，由于新湖再融資方案僅限于舊城改造項目，并未涉及其他普通商品住宅項目，故對其他開發(fā)商融資前景的信號意義并未超出市場預(yù)期?！拔覀冋J(rèn)為監(jiān)管層對開發(fā)商再融資的態(tài)度是有條件放開，而舊城改造和保障房項目符合政府穩(wěn)定經(jīng)濟、盤活存量的政策方向，或可獲得股權(quán)融資或債權(quán)融資機會?！?/p>

值得注意的是，萬科、保利和金地等大型房企都在一、二線城市布局了多個大體量的舊城改造項目。對此，有業(yè)內(nèi)人士向記者表示，若房企再融資對這類項目開閘，顯然這些大型房企受益最大。實際上，這些大型房企的銷售額和市場占有率本身就遠(yuǎn)超過業(yè)內(nèi)中小房企，如果再獲得再融資，行業(yè)集中度或?qū)⑦M(jìn)一步提高。

三大房企770億元投資舊改

事實上，據(jù)瑞銀證券上述報告顯示，萬科、保利和金地三大房企自2009年以來相繼投入重金布局一、二線城市的舊城改造項目，總計耗資預(yù)計超過771.6億元，建筑面積超過800萬平方米。

報告顯示，萬科在2009年就開始參與城市舊改項目。2009年，萬科取得了福州上海新村舊改項目，權(quán)益容積率面積為45萬平方米；2010年至2012年期間，萬科新增舊改項目七個，權(quán)益占地面積約75萬平方米、權(quán)益容積率面積約259萬平方米。

至2012年末，萬科舊改項目權(quán)益容積率面積達(dá)到303萬平方米，估計其舊改項目的投資總額將超過300億元。

同時，保利地產(chǎn)也是較早開始參與舊城改造項目的大型房企，主要布局城市為廣州和武漢，公司在廣州這個一線城市布局的舊城改造項目超過200萬平方米。

2009年，保利地產(chǎn)取得了廣州琶洲村舊城改造項目，占地面積28.8萬平方米，建筑面積104.2萬平方米、規(guī)劃總建筑面積151.0萬平方米，計劃總投資157.5億元。此外，保利地產(chǎn)還參與廣州冼村改造，用地面積16.3萬平方米，容積率面積約107.0萬平方米，估計投資額應(yīng)在100億元以上。

2012年，保利地產(chǎn)又在武漢關(guān)山村取得了武漢城中村改造重點區(qū)域中的兩個城中村改造項目，占地面積共26.9萬平方米，容積率面積114.0萬平方米、規(guī)劃總建筑面積133.9萬平方米，計劃總投資額為81.1億元。

至此，保利地產(chǎn)已經(jīng)先后在廣州和武漢兩大城市參與了四個城中村改造項目，總計預(yù)計投入資金為338.6億元，涉及建筑面積已經(jīng)超過330萬平方米。

無獨有偶，雖然金地集團參與開發(fā)舊城改造項目的體量相對萬科和保利地產(chǎn)比較小，但也已經(jīng)接近200萬平方米。2010年底，金地集團獲得西安西灃公元舊城改造項目，建筑面積為190.9萬平方米，計劃投資133億元。該項目已于2012年開工20萬平方米，2013年計劃新開工48萬平方米，目前正處在開發(fā)期。

綜合以上信息，瑞銀證券相關(guān)人士表示，如果監(jiān)管層針對舊城改造放開再融資，上述大型房企將受益。