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之前，我們概述農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)特征。那本是蓋農(nóng)宅非用不可的土地，在1961年被宣布歸集體所有，從此也服從按成員權(quán)分配的集體邏輯。不過它與農(nóng)地尚有些許不同：一旦分給農(nóng)戶，基本長久使用，不因社區(qū)人口變動而調(diào)整；加蓋其上的農(nóng)宅是私有物業(yè)，允許租賃和買賣；在“地隨房走”的情況下，宅基地在事實上可轉(zhuǎn)讓。

舞臺鋪設(shè)妥當，但等大戲開演。不過，還需要一個實際力量的推動，宅基地才領(lǐng)跑于農(nóng)地轉(zhuǎn)讓，成為特定產(chǎn)權(quán)制度下工業(yè)化、城市化加速的一臺重頭戲。此推動力，不是來自任何論者和批評者的個人好惡，而是城鄉(xiāng)不同土地資源的相對價格，在工業(yè)化、城市化大潮中悄悄發(fā)生的大變化。

讓我引兩組數(shù)據(jù)吧。先看流動人口，其統(tǒng)計定義是在非戶籍所在地生活了6個月以上的人口。2011年我國流動人口總數(shù)達2.3億，其中78.8%在東部地區(qū)，80%在大中城市，44%在省會城市、計劃單列城市和直轄市。從2000年到2010年，北京總?cè)丝谠鲩L了41%，上海增長了37.5%，天津增長了29.3%。同期全國城鎮(zhèn)人口增長了多少呢？平均只有5.8%。

再看經(jīng)濟增量。從1990年到2000年，我國按1990年不變價計算的GDP增加了3.9萬億,其中87.5%來自二、三產(chǎn)業(yè)。從2000年到2010年,按2000年不變價計算的新增GDP21.5萬億,其中94%來自二、三產(chǎn)業(yè)。從1990年到2010年一起算,總共新增GDP30.4萬億,其中91.6%來自二、三產(chǎn)業(yè)。

把以上人的活動和經(jīng)濟活動，投影到土地上，會有什么結(jié)果？結(jié)果就是不同用途、處于不同位置的土地，相對價格發(fā)生急劇的變動。想想看啊，很多原本生于外地的人口要流向某個空間位置，對該位置的土地需求擋也擋不住地要旺起來的。橫豎你要來，他也要來，大家都要來，于是爭房爭地，一位難求，房租、房價、地價當然在競爭中被抬升。

產(chǎn)業(yè)活動一樣，也是要占土地的。二、三產(chǎn)業(yè)的增量占GDP增量的90%以上，是什么概念？就是國民經(jīng)濟越來越靠二、三產(chǎn)業(yè)推動，結(jié)果就把二、三產(chǎn)業(yè)用地的需求大幅度拉了上來。農(nóng)業(yè)當然也要占很多土地，無奈農(nóng)業(yè)在經(jīng)濟增量中的份額走低，所以就算占地面積不少，但對農(nóng)地的需求卻不升反降。相對需求的變化，出現(xiàn)了不同土地相對稀缺性的變化：二、三產(chǎn)業(yè)占用的建設(shè)用地，稀缺程度上升，農(nóng)地的稀缺性，相對下降。

如果有一個大體完備的土地市場，那么以上需求變化、相對稀缺性的變化，會直截了當?shù)胤从车讲煌猛?、不同位置土地的市價上。有一點很重要，相對價格的變動，既反映需求，又約束需求——由于大家都想要的土地價格上升，對土地需求的量就受到抑制。當然，還有一個效應(yīng)，土地價格上升了，一般也刺激土地供應(yīng)量的增加。

問題是在我們這樣一個轉(zhuǎn)型經(jīng)濟里，并沒有一個現(xiàn)成的城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場——它還有待在深化改革中慢慢發(fā)育哩！實際情況是，1987年在開放、外資進中國大潮的逼迫下，城市好歹還有一個“先國有化、再市場化”的制度空間，但凡土地明確為國有的，就可由城市政府拿出來公開拍賣或協(xié)議轉(zhuǎn)讓。在此范圍內(nèi)，土地的相對價格變化反映著需求的變化，同時也約束著對土地的需求。例如我們都見過，居民爭購物業(yè)之處，房價拉著地價上漲。開發(fā)商再要多“拿地”，非付出高于昔日的代價不可。

但是屬于農(nóng)村集體的土地，卻囿于“社員自用”和“不得自由轉(zhuǎn)讓”的法律和習(xí)俗，基本被隔絕在土地市場之外。于是，人口大規(guī)模流動、國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化對集體土地需求的變化，就無法通過相對價格的靈敏變動來得到表達。

經(jīng)驗說，倘若“價格不管用”，經(jīng)濟變化的壓力就可能尋找其他途徑來“管用”。我的觀察，農(nóng)村集體土地，特別是可轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)用途的土地數(shù)量，就構(gòu)成一個替代性的突破口。這是說，當價格不管用的時候，數(shù)量就管用——橫豎價升刺激土地供應(yīng)，而多從農(nóng)村獲得土地的量，等于也是對某些用途、某種位置的土地之升價，作出的合乎市場機理的反應(yīng)。

這中間當然有“扭曲”。關(guān)鍵的一點是，以價格反映需求變化，對商品數(shù)量的需求本身尚受價格的制約，倘若貨幣購買力不足，那么“需要”再強烈，也大不到哪里去。可是一旦價格不管用，人們對土地數(shù)量的“需要”就擺脫了以上限制，再也不受自己的收入、購買能力或融資能力的約束。簡單推斷，價格管用的需求量一般是小于價格不管用的“需要量”的。

于是我們觀察到，大規(guī)模人口流動、顯著的國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變化，不但刺激起對居住、建設(shè)用地的強烈需求，而且還在中國條件下不斷放大著此種需求，使之趨向于不受、少受土地相對價格約束的“需要”！這里，需求和需要，雖然僅一字之差，但約束條件天差地別，作為經(jīng)濟行為的后果就失之千里。

要不，我們該如何解釋似乎突然爆發(fā)出來的、象熱病一樣流行的“土地饑渴癥”呢？君不見，一時間無論天南地北，“拿地”都是經(jīng)濟戰(zhàn)爭的最強動員令，也是條條、塊塊、企業(yè)和個人間競爭戰(zhàn)無不勝的法寶。所有的成功，背后鮮少沒有那么一塊地；所有大案要案，也鮮少會缺少了那么一塊地。是的，狄更斯的《雙城記》，“最光明的時代”和“最黑暗的時代”，到了中國都是因為有了那塊地。

遠遠看去，那似乎永無窮盡的對土地的需要，并沒有違背經(jīng)濟大勢。以有限所見，人們的基本行為傾向，還是要改土地的低收益利用，為高收益利用。新聞報道里不少土地違規(guī)行為，差不多無一例外，都由轉(zhuǎn)為較高效益的居住用地、建設(shè)用地而引，還沒有一個是為了把土地利用收益由高轉(zhuǎn)低而“犯了事”的。當年被斃了的江西副省長胡長清，為南昌一塊土地改變用途私用公權(quán)，從經(jīng)濟效果看，那塊地的利用價值也是增加了的，否則，“賄”從何出？

但是細加觀察，受“土地饑渴癥”驅(qū)動占下的大片土地，雖然意圖也是增值，但究竟能不能實現(xiàn)增值，卻沒有機制保障。那些“攤大餅”攤成人口密度低、生活極不便利的“新城”，那些個大而無當?shù)墓I(yè)開發(fā)區(qū)，那些個“電線桿比人多“的“鬼城”，以及那些個與高房價、高地價并行不悖的閑置土地，在生活中不也存在嗎？那些土地，要論收益，怕是不如讓老鄉(xiāng)種莊稼。

要闡釋以上的合理與不合理，我的出發(fā)點是改了30年只改成一個半拉子土地市場。價格機制對土地配置不是完全不管用，但只管部分用。所以人口流動、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)變局等等，也只有部分反映到土地資源的相對需求、相對價格的變動上來，并以此配置著土地資源。還有部分呢？對不起了，那就是不受價格約束的“需要”主導(dǎo)了。那是一部超強的經(jīng)濟發(fā)動機，其強力程度會不會達到自我毀滅的程度，要由權(quán)力的強度及其所受的限制來決定了。