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在房地產(chǎn)行業(yè)，大魚吃小魚的現(xiàn)象越來越多，大公司占據(jù)的市場份額也越來越高。根據(jù)已發(fā)布的上市房企半年報，房企中前四大公司上半年的市場占有率已快速擴(kuò)張至8%，而其中帶有央企背景的三大企業(yè)完成去年全年成交的比例均超59%。業(yè)內(nèi)分析人士表示，在地價高企、貸款明顯偏向大型房企的背景下，中小型開發(fā)商的生存境遇日漸艱難，如果想要生存下去應(yīng)該加速轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)一步提高

興業(yè)證券數(shù)據(jù)顯示，至今已公布半年報的55家上市房企中，行業(yè)第一集團(tuán)的前四大公司——萬科、保利、中海、恒大，前6個月累計成交金額的市場占有率達(dá)到8%，而在2012這一比例僅為6.9%。

近日發(fā)布的《2013年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜TOP50》顯示，2013年上半年，在上榜企業(yè)銷售金額集中度方面，全國TOP10企業(yè)市場份額為15.21%，較去年全年增加了2.45個百分點；銷售面積集中度方面，TOP10企業(yè)市場份額從去年的9.10%上升至9.85%。這意味著中國房地產(chǎn)市場的品牌集中度又有了新的提高，市場正處于“洗牌”當(dāng)中。

大開發(fā)商市場份額的擴(kuò)大意味著中小房企的市場空間在縮減。據(jù)中國房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會預(yù)計，未來三年內(nèi)至少有30%的內(nèi)地房企被淘汰，企業(yè)總數(shù)將由目前約5萬家減至3.5萬家。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從當(dāng)前樓市常態(tài)化的調(diào)控特征、房企利潤率變化狀況、品牌房企拿地?fù)Q倉戰(zhàn)略等多方面因素來看，房地產(chǎn)市場集中度進(jìn)一步提高，新一輪的市場大洗牌運(yùn)動也勢在必然。

中小型開發(fā)商基本缺席土地市場

今年上半年，盡管廣州樓市一片火熱，但中小型開發(fā)商的日子并不好過，從供應(yīng)量來看，主流樓盤中很少見到中小型開發(fā)商所開發(fā)的樓盤。

事實上，中小開發(fā)商在市場無所作為與手中的土地資源不足有著直接關(guān)系。記者發(fā)現(xiàn)，近兩年來，廣州每次拍地，基本都是大開發(fā)商逐鹿舞臺，小開發(fā)商甚至連當(dāng)配角的興趣都寥寥。以近幾年廣州土地供應(yīng)較多的金沙洲、蘿崗、大學(xué)城等區(qū)域為例，新推出的土地全部被大開發(fā)商拿走，而今年廣州的多宗地王，也全部為大開發(fā)商所“制造”。

“目前中小型開發(fā)商已普遍告別廣州，奔赴二三線城市開發(fā)，這對他們來說是不得已的舉措?！蹦抽_發(fā)商人士向記者表示，由于大開發(fā)商在土地市場上紛紛“補(bǔ)倉”，廣州的地價已經(jīng)達(dá)到了驚人的程度，小開發(fā)商別說競爭廣州的土地，就連在廣州周邊的佛山、清遠(yuǎn)拿地，都有很大的困難。

除了土地，銀行收緊對開發(fā)企業(yè)的貸款，尤其是收緊對中小開發(fā)企業(yè)的貸款。例如去年以來，建設(shè)銀行已向全國38家分行下發(fā)房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機(jī)構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度。”