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7月23日，國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土資源部等六部委聯(lián)合召開(kāi)了全國(guó)棚戶區(qū)改造工作電視電話會(huì)議。會(huì)議明確要求，各地在10月底前應(yīng)編制完成2013~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。

之前，2013年6月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶。

目前，全國(guó)包括北京在內(nèi)的多地都在制定未來(lái)5年的棚戶區(qū)改造計(jì)劃，不僅列出惠及戶數(shù)，而且還表明具體投資金額，北京未來(lái)5年計(jì)劃投資額達(dá)5000億元。

從棚戶區(qū)改造的出發(fā)點(diǎn)來(lái)看，棚戶區(qū)改造屬于保障性住房范疇，不僅能夠拉動(dòng)投資，而且還對(duì)改善民生有重要作用，并且不會(huì)對(duì)商品住宅房?jī)r(jià)產(chǎn)生助推效應(yīng)，相反還可以釋放一部分剛需，起到抑制商品住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的作用；同樣，棚戶區(qū)改造的本質(zhì)仍然是房地產(chǎn)投資，因此，具備對(duì)相關(guān)下游產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁的帶動(dòng)屬性，水泥、建材等行業(yè)都將獲益，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，又不太多刺激商品房市場(chǎng)。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)5年棚戶區(qū)改造所帶來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)來(lái)講，有利于房企借道“棚戶區(qū)改造”機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。房企可以抓住棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)，參與舊城改造所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)或?yàn)檎ǖ南嚓P(guān)工作。這對(duì)于地方性國(guó)企、一些大型房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，可能會(huì)帶來(lái)新的投資和市場(chǎng)布局開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)。

對(duì)于市場(chǎng)需求來(lái)講，棚戶區(qū)改造會(huì)帶來(lái)新的居住或改善型需求入市，在“棚戶區(qū)改造”過(guò)程中勢(shì)必會(huì)導(dǎo)致這些群體入市購(gòu)房。

但是，今后五年再改造城市和國(guó)有工礦、林區(qū)、墾區(qū)的各類(lèi)棚戶區(qū)1000萬(wàn)戶不是一件簡(jiǎn)單的事情。

首先，棚戶區(qū)的改造成本越來(lái)越高，當(dāng)前這么大規(guī)模棚戶區(qū)改造的成本是多少？成本由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)？ 如果地方政府來(lái)承擔(dān)，那么，有可能會(huì)進(jìn)一步推升地方政府地方債走高，在地方政府負(fù)債累累的市場(chǎng)背景下，地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展難說(shuō)會(huì)一帆風(fēng)順；如果由參與“棚戶區(qū)改造”的開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔(dān)，那么，高成本的改造費(fèi)用或許不是所有開(kāi)發(fā)商可以承擔(dān)得起的，開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)率有可能因此而降低，這有可能損傷開(kāi)發(fā)商參與“棚戶區(qū)改造”的積極性。

其次，盡管中央不斷鼓勵(lì)社會(huì)資金進(jìn)入，但參建保障性安居工程的企業(yè)多為央企和地方性國(guó)企，用怎樣的手段吸引民資還需要探索。

第三、中央已要求各地在今年10月底前應(yīng)編制完成2013~2017年棚戶區(qū)改造規(guī)劃。筆者認(rèn)為，建立棚戶區(qū)改造規(guī)劃目標(biāo)同時(shí)，應(yīng)確實(shí)落實(shí)問(wèn)責(zé)制，力保完成計(jì)劃為普通老百姓改善居住與生活條件，不能只是紙上談兵，最終在執(zhí)行力上沒(méi)有保障。

第四、開(kāi)發(fā)商有可能因?yàn)椤芭飸魠^(qū)改造”難度較高，借機(jī)利用“棚戶區(qū)改造”的機(jī)會(huì)拖延改造進(jìn)度，成為圈地“囤地”的接口。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從機(jī)會(huì)的角度來(lái)說(shuō)，由于當(dāng)前土地市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)處于實(shí)質(zhì)性上漲的階段，房企之間對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)已非常激烈，在土地市場(chǎng)通過(guò)招拍掛獲得土地代價(jià)已相對(duì)較高，因此，在當(dāng)前房企有可能借道“棚戶區(qū)改造”的機(jī)會(huì)進(jìn)入重點(diǎn)城市的中心區(qū)域市場(chǎng)。房企可以抓住棚戶區(qū)改造的機(jī)會(huì)，參與舊城改造所帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)或?yàn)檎ǖ南嚓P(guān)工作。但是，房企也有可能借機(jī)利用“棚戶區(qū)改造”的機(jī)會(huì)拖延改造進(jìn)度，成為圈地“囤地”的接口。因此，在推進(jìn)“棚戶區(qū)改造”過(guò)程中，還應(yīng)該防止“囤地”圈地運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象的發(fā)生。