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7月17日，中糧海景壹號(hào)成交一套18.28萬(wàn)元的大戶型公寓，創(chuàng)下今年以來(lái)的最高單價(jià)。在“限購(gòu)限貸”的嚴(yán)厲政策出臺(tái)已有2年半時(shí)間，而作為政策本應(yīng)重壓的豪宅級(jí)產(chǎn)品的價(jià)格卻屢創(chuàng)新高，這到底是何因，我們來(lái)一探究竟。

中心區(qū)宅地出讓量減少導(dǎo)致一手房市場(chǎng)供不應(yīng)求

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，近五年來(lái)，上海中心九區(qū)商品住宅用地出讓量逐年減少，其中，2009年純宅地出讓量為47.20公頃，2010年為40.23公頃，2013年為8.58公頃，而2011年全年，以及2013年至今中心九區(qū)則無(wú)純宅地成交。而上述有宅地成交的了三年，占全市宅地成交量也逐漸減少，2009年、2010年、2012年分別為10.4%、9.4%、4.2%，占比下滑幅度愈加迅速。由此可見(jiàn)，中心區(qū)土地的日益稀缺是造成目前區(qū)域內(nèi)住宅供應(yīng)量減少，價(jià)格一路攀升的原因。

從近五年的中心區(qū)商品住宅供求關(guān)系來(lái)看，成交量除2009年處于27.7萬(wàn)平米的高位之外，其余年份均低于15萬(wàn)平米。盡管各年份供求對(duì)比表現(xiàn)不一，如2009年供求比為1：1.57，呈現(xiàn)較為明顯的供不應(yīng)求狀況，而2010—2013年的供求比分別為1:0.87、1:0.69、1：0.98、1:1.09，較大的供求反差則被逆轉(zhuǎn)，而進(jìn)入今年，市場(chǎng)又開(kāi)始呈現(xiàn)供略小于求的態(tài)勢(shì)，需求量在長(zhǎng)期的擠壓后，開(kāi)始釋放，除了中心九區(qū)以外，浦東的陸家嘴板塊、唐鎮(zhèn)板塊等高端住宅板塊也開(kāi)始在近期凸顯其魅力，高價(jià)樓盤(pán)在傳統(tǒng)淡季推盤(pán)勢(shì)頭不減，8月份又有黃浦老西門(mén)板塊兩大高價(jià)盤(pán)上馬，分別是露香園，和中福浦江匯項(xiàng)目，報(bào)價(jià)均高達(dá)8萬(wàn)元/平米。

中心區(qū)宅地溢價(jià)降低，但樓價(jià)難降

那難道限購(gòu)限貸如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策沒(méi)有遏制住中心區(qū)的高房?jī)r(jià)？從同策咨詢研究部數(shù)據(jù)上分析，并非如此。

2009年全市純宅地溢價(jià)率高達(dá)172%，而中心區(qū)宅地更是突破200%，達(dá)到246%，而2010年中心區(qū)宅地溢價(jià)率驟降到41%，2012年則為25%，其降幅比全市2010年93%，2012年25%，更為劇烈。究其原因，是中心區(qū)地價(jià)本來(lái)就高，拿地企業(yè)必須擁有足夠的資本，而在市場(chǎng)看好時(shí)開(kāi)發(fā)商拿地積極踴躍，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊不惜成本地競(jìng)相爭(zhēng)搶，而進(jìn)入調(diào)控“模式”后，開(kāi)發(fā)商拿地態(tài)度謹(jǐn)慎，量力而行。

同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，2009年中心區(qū)宅地成交樓板價(jià)高達(dá)41521元/平米，2010年稍有回落為41187元/平米，2012年市中心宅地僅成交2幅，地塊位置較“偏”樓板價(jià)僅28447元/平米。以上數(shù)據(jù)顯示，溢價(jià)率大幅下滑，但樓價(jià)下滑幅度非常有限。由于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)大，尤其是政策對(duì)投資型客戶的鎮(zhèn)壓，使得高端產(chǎn)品的去化驟然變慢，后市難料，開(kāi)發(fā)商不愿意下如此大的賭注，而地方政府方面情緣不供地，也不愿低價(jià)供地。

從近五年中心區(qū)純宅地與商品住宅價(jià)格對(duì)比圖上看，在2009、2010年出現(xiàn)“面粉貴過(guò)面包”現(xiàn)象，后期宅地幾無(wú)推出，在一手房市場(chǎng)上，則在2011年達(dá)到42208元/平米的高位后，略有回落至2012年的40284元/平米，而由于2011年以來(lái)的“宅地荒”，2013年中心區(qū)宅地新增供應(yīng)越來(lái)越少，價(jià)格又被“無(wú)情”地拉高至史上新高42584元/平米。

從區(qū)域上看，普陀區(qū)宅地出讓量最大，主要集中在長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，同時(shí)由于規(guī)劃利好，其溢價(jià)率在各區(qū)縣中首屈一指，達(dá)171%；與普陀情況類似，楊浦區(qū)在新江灣城宅地大量出讓的帶動(dòng)下，成交面積接近27萬(wàn)平米，溢價(jià)率為62%，總體來(lái)看，中心區(qū)區(qū)域2009年至今平均溢價(jià)率水平達(dá)100%。盡管在土地市場(chǎng)上，長(zhǎng)寧路土地出讓量在各中心區(qū)中處于低位，虹口區(qū)也是一地難求的局面，但在一手商品住宅市場(chǎng)，其熱度卻遠(yuǎn)超其他區(qū)域，09年至今該兩個(gè)區(qū)縣分別以6169套、5481套位居前兩位。從價(jià)格上看，地處市中心、或者是有濱江景觀，盧灣、黃浦毋庸置疑地排在前兩位，價(jià)格都在5萬(wàn)元/平米以上。

綜合性項(xiàng)目是趨勢(shì)

中心區(qū)土地日益稀缺，以及對(duì)豪宅開(kāi)發(fā)量的控制下，綜合性地塊成為房企心目中的香餑餑，同策咨詢研究部數(shù)據(jù)顯示，09年至今，商住辦地塊溢價(jià)率分別為7%、49%、1%、17%、0%，維持了一個(gè)比較穩(wěn)定的低溢價(jià)態(tài)勢(shì)，各年成交量占全市比重分別為10.7%、3.7%、1%、20.3%、10.7%，去除掉部分年份土地供應(yīng)量都非常少的因素，中心區(qū)商住辦地塊在全市商住辦地塊中基本占10-20%，遠(yuǎn)比純宅地僅個(gè)位數(shù)的占比要高很多。

在商品住宅庫(kù)存量接近千萬(wàn)方的當(dāng)下，政府加大商辦用地為主的土地推盤(pán)節(jié)奏，也說(shuō)明了市場(chǎng)信心稍有恢復(fù)，但對(duì)于純宅地方面政府還是非常謹(jǐn)慎，而盡量以商住或者是商住辦這樣混合用地的形式推出，來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)。并且，當(dāng)前城市綜合體的優(yōu)勢(shì)日益凸顯，引聚人氣，并且項(xiàng)目?jī)?nèi)商住兩用小戶型產(chǎn)品成為當(dāng)前資金有限投資者入市的最好選擇，也能夠使開(kāi)發(fā)商立即回籠資金。