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住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上明確指出，過(guò)去的行政調(diào)控政策在抑制投資投機(jī)需求方面有顯著而卓越的成效，但如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生變化，當(dāng)下的市場(chǎng)需求主體主要是剛性和改善性需求。要解決這部分需求，需要從長(zhǎng)遠(yuǎn)的、外圍的改革來(lái)解決。

在秦虹看來(lái)，當(dāng)政策的選擇和市場(chǎng)的選擇如果是一致的，那是最好的結(jié)果；如果政策的選擇與市場(chǎng)的選擇相違背，那么，市場(chǎng)的選擇將會(huì)大于政策的選擇。

房?jī)r(jià)上漲的主因發(fā)生重大變化

在秦虹的記憶中，政府是從2003年開(kāi)始調(diào)房地產(chǎn)，到現(xiàn)在就是所謂的十年九調(diào)控。調(diào)了這么多年，尤其是在2011年國(guó)八條出臺(tái)之前的那幾年，實(shí)際上并沒(méi)有對(duì)投機(jī)和投資性需求有過(guò)真正的抑制，或者說(shuō)抑制的政策并不是很明顯，但國(guó)八條以來(lái)，對(duì)投機(jī)和投資性需求抑制的政策還是非常明確的，主要是49個(gè)城市限購(gòu)、限貸，以及全國(guó)范圍內(nèi)第三套房不貸款?！跋拶?gòu)和限貸，使得投資性需求既失去了購(gòu)房資格，也失去了杠桿買房的賺錢機(jī)會(huì)?！?/p>

秦虹援引世聯(lián)地產(chǎn)一項(xiàng)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)表明，推動(dòng)2011年之前房?jī)r(jià)上漲的因素中，有相當(dāng)大部分是投資性需求?！笆缆?lián)地產(chǎn)去年對(duì)57萬(wàn)個(gè)購(gòu)房客戶進(jìn)行調(diào)研顯示，買房用于投資的比例只占到14%；而同一個(gè)口徑，在國(guó)八條出臺(tái)之前，這一比例是46%，2007年甚至是51%。”

“但現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲，已經(jīng)與國(guó)八條出臺(tái)前的房?jī)r(jià)上漲有著本質(zhì)的不同，需求主體發(fā)生了變化，現(xiàn)在主要是自住性需求，而不是投機(jī)和炒作的?！币虼耍睾缯J(rèn)為，對(duì)于投機(jī)炒房的，無(wú)論是行政手段和經(jīng)濟(jì)手段都應(yīng)該限制，但現(xiàn)在是主流的剛性需求，應(yīng)加大供給，尊重市場(chǎng)規(guī)律。

秦虹認(rèn)為，過(guò)去大家總是看不懂調(diào)控政策，是因?yàn)檫^(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控，更多的是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及保增長(zhǎng)等聯(lián)系在一起，從房地產(chǎn)自身看調(diào)控政策就很難看得懂。比如，2008年底到2009年那一輪為保增長(zhǎng)，刺激房地產(chǎn)對(duì)投資和消費(fèi)雙向拉動(dòng)，其代價(jià)就是房?jī)r(jià)又漲起來(lái)了。“從2010年國(guó)十條開(kāi)始，特別是2011年國(guó)八條，這一輪調(diào)控政策的方向是比較清晰的，一方面加大保障房建設(shè)，?；荆瑫r(shí)支持合理的住房需求，抑制投機(jī)炒房需求，這樣一個(gè)政策方向，可能會(huì)長(zhǎng)期堅(jiān)持下去?！?/p>

秦虹稱，房地產(chǎn)調(diào)控政策必須合乎規(guī)律。政府應(yīng)該明確保障那些最需要保障的人群?！艾F(xiàn)在什么樣的人最需要在住房政策上得到支持呢？還是那些首次置業(yè)的那些年輕人，那些我們所說(shuō)的剛性需求，因?yàn)樗麄兪杖氩环€(wěn)定，他們最需要房子，要有安定的住所穩(wěn)定下來(lái)。”

外圍的改革尤其重要

在秦虹看來(lái)，過(guò)去的房地產(chǎn)市場(chǎng)在制度上確有一些不合理，或者說(shuō)不夠完善的地方，最終通過(guò)房?jī)r(jià)表現(xiàn)出來(lái)。但實(shí)際上這只是表象，根子則在外圍。

她以北京為例。“北京通過(guò)行政限價(jià)來(lái)表明不希望房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度，但房?jī)r(jià)本身真的不具備上漲的客觀性嗎？行政壓制只是延遲入市樓盤，延緩供應(yīng)。北京已經(jīng)是全國(guó)限購(gòu)最嚴(yán)厲的城市，但房?jī)r(jià)仍然在漲。這說(shuō)明北京的需求很大，供應(yīng)相比很少。但這種需求不是房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的，而是很多外部因素造成的?！?/p>

這些外部因素包括北京公共服務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)比較多，當(dāng)公共服務(wù)資源不均衡或者稀缺時(shí)，政府有兩個(gè)選擇，一是選擇排斥新增人口享受這些公共服務(wù)，保持原居民的公共服務(wù)水平不降低，但從現(xiàn)在情況看，顯然這是不可能做到的。北京每年新增接近60萬(wàn)人這是事實(shí)，政府不能不考慮他們的需求。唯一的途徑就是繼續(xù)增加公共服務(wù)的供給，既要在北京這樣的特大城市增加，還要在其他城市增加，分散大城市的人流走向。

“這就需要改革來(lái)解決。改革我們的公共服務(wù)供給機(jī)制，放開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，讓更多的社會(huì)資金，民間力量來(lái)提供公共服務(wù)，從而來(lái)滿足政府短期內(nèi)大幅度提高公共服務(wù)水準(zhǔn)以及覆蓋面的矛盾。”秦虹認(rèn)為，除了上述改革，房地產(chǎn)外圍改革還包括土地財(cái)政體制，貨幣保值以及投資問(wèn)題等等，而這些均不是房地產(chǎn)調(diào)控能夠解決的，但這些因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響特別大。

秦虹認(rèn)為，新一屆政府沒(méi)有匆匆忙忙就短期市場(chǎng)出臺(tái)政策，從另一個(gè)層面表明新一屆政府是在謀劃長(zhǎng)遠(yuǎn)，考慮全局。她相信新的房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制正在醞釀之中。