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出人意料地，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在2013年博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)講房地產(chǎn)，而是講起了宏觀經(jīng)濟(jì)。

有一種看法是，當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)下行，政府將不得不以地產(chǎn)投資來(lái)托底。這個(gè)邏輯在過(guò)去幾年屢被證明。

更深層次的則是，房地產(chǎn)已成中國(guó)經(jīng)濟(jì)的雙刃劍，在扮演著拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)或托底經(jīng)濟(jì)增速的角色同時(shí)，也不斷將其他產(chǎn)業(yè)的資金吸附到地產(chǎn)，吹大資產(chǎn)價(jià)格的泡沫。新一屆政府雖然力推經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，但目前著力于金融治理，以及行政權(quán)力的下放等，對(duì)于土地制度、財(cái)稅制度改革等難點(diǎn)，暫難以顧及。

然而，面對(duì)上半年新房?jī)r(jià)格僅次于2009年的漲幅，人們不禁要問(wèn)，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控又在重復(fù)過(guò)去十年越調(diào)越漲的老路嗎？每一次調(diào)控政策引發(fā)的市場(chǎng)波動(dòng)，都很快被化解。經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，留給房地產(chǎn)的時(shí)間都不多了。

接受本報(bào)記者采訪(fǎng)的多位學(xué)者、開(kāi)發(fā)商普遍認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理需要反思并改變，建立起長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。

調(diào)控怪圈

今年上半年，樓市以量?jī)r(jià)齊升的火爆場(chǎng)景，宣告了新國(guó)五條政策的失敗，也延續(xù)了調(diào)控十年來(lái)房?jī)r(jià)“越高越調(diào)、越調(diào)越高”的怪圈。

過(guò)去十年，國(guó)務(wù)院先后召開(kāi)9次常務(wù)會(huì)議專(zhuān)題研究房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。從 2003年的 “18號(hào)文”，到隨后出臺(tái)的 “國(guó)八條”、“國(guó)六條”、“國(guó)四條”、“國(guó)十條”、“新國(guó)八條”，直至最近的“新國(guó)五條”。但這些政策帶來(lái)的，卻是十年調(diào)控十年漲的現(xiàn)實(shí)窘境。

多位專(zhuān)家表示，新國(guó)五條的命運(yùn)，是諸多調(diào)控政策失敗的縮影。數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，全國(guó)70個(gè)大中城市共有63個(gè)城市的房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，平均漲幅為11.2%，達(dá)到了2009年21.2%之后的第二高點(diǎn)?！罢{(diào)控在房?jī)r(jià)調(diào)控方面是失效的，而且越調(diào)越高，這是客觀的情況”，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)創(chuàng)會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生在發(fā)言中說(shuō)。

聶梅生表示，“國(guó)五條”提出，二手房交易要收稅20%，這個(gè)稅收沒(méi)收到，地方也沒(méi)執(zhí)行，因此“國(guó)五條”就落空了，“二手房的房?jī)r(jià)上漲了20%，二手房的房?jī)r(jià)上漲了，租金就上漲了，就會(huì)傳遞到一手房，因此新房的價(jià)格也是上漲的?！?/p>

任志強(qiáng)說(shuō)，各地對(duì)國(guó)五條的執(zhí)行差異比較大，沒(méi)有一刀切，“各地已經(jīng)從控制房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)變成了控制房?jī)r(jià)漲幅”。

在住建部政策研究中心主任秦虹看來(lái)，房?jī)r(jià)上漲只有一個(gè)原因，就是供求關(guān)系的不平衡。這種情況在一線(xiàn)城市最明顯，今年上半年一線(xiàn)城市成為房?jī)r(jià)上漲的領(lǐng)頭羊。

秦虹表示，在此形勢(shì)下，唯一的途徑是要繼續(xù)增加公共服務(wù)的供給，不僅要在大城市增加，還要在其他的城市增加，吸引人到那些地方去享受更好的公共服務(wù)。政府自身提供公共服務(wù)的能力是有限的，因此要改革公共服務(wù)機(jī)制，放開(kāi)這個(gè)市場(chǎng)，讓更多社會(huì)的資金、民間的力量來(lái)提供公共服務(wù)。

聶梅生認(rèn)為，下半年熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)還將持續(xù)上升，但增幅不會(huì)高于上半年。她預(yù)測(cè)，全年房?jī)r(jià)同比的漲幅不會(huì)超過(guò)10%，但在供給趨緊、需求擴(kuò)大、土地市場(chǎng)高溫等多種因素的推動(dòng)下，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的壓力依然存在。

長(zhǎng)效機(jī)制

房地產(chǎn)如何走出調(diào)控怪圈，成為本屆論壇眾多與會(huì)人士關(guān)注的話(huà)題。任志強(qiáng)提出，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，首先是統(tǒng)一市場(chǎng)和供給制度。

任志強(qiáng)指出，房?jī)r(jià)不斷上漲，是因?yàn)檎蕾?lài)于土地財(cái)政，而土地由政府壟斷供應(yīng)，成為其可以依賴(lài)“賣(mài)地”的制度因素，他認(rèn)為應(yīng)該放開(kāi)土地流轉(zhuǎn)，甚至重回土地私有制。

聶梅生給出的建議是，要以改革為基礎(chǔ)建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制。“如果沒(méi)有相對(duì)應(yīng)的改革，無(wú)法突破今天房地產(chǎn)的局面?！甭櫭飞粲?，改革的重點(diǎn)依然是地根、銀根和稅收。首先是土地制度的改革，解決農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的同地同權(quán)同價(jià)，才可以釋放農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)入市場(chǎng)，推動(dòng)住房供應(yīng)的多元化。

北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉則認(rèn)為，真正意義上的房產(chǎn)稅遲早會(huì)到來(lái)。房產(chǎn)稅主要觸及兩個(gè)方面，第一是要對(duì)房屋的存量進(jìn)行征稅，第二是在持有環(huán)節(jié)征稅。即使將來(lái)房產(chǎn)稅稅率只有千分之三到千分之五，政策出臺(tái)后的1到5年，房?jī)r(jià)將是往下走的趨勢(shì)。

鐘偉認(rèn)為，由于房產(chǎn)稅主要針對(duì)存量住宅征收，就應(yīng)該建立起數(shù)據(jù)庫(kù)。他指出，2014年下半年或?qū)⒔⑵鸸?、房產(chǎn)、民政、央行個(gè)人信貸的數(shù)據(jù)庫(kù)，將住房數(shù)據(jù)整理從物理走向邏輯集中，走向大數(shù)據(jù)。2015年上半年，一些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)比較好的東南沿海省份，包括遼寧、山東、江蘇、浙江、廣東初步具備開(kāi)征房產(chǎn)稅的條件，“如果2015年上半年開(kāi)征房產(chǎn)稅的話(huà)，這一年應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)見(jiàn)頂回落的一年?！辩妭ケ硎尽?/p>

盡管上述人士均認(rèn)為目前房地產(chǎn)調(diào)控需要長(zhǎng)效機(jī)制，但任志強(qiáng)對(duì)此較為悲觀。他指出，通常情況下，宏觀形勢(shì)越好，房地產(chǎn)越好；宏觀形勢(shì)越差，房地產(chǎn)越差。而中國(guó)的情況不一樣，宏觀經(jīng)濟(jì)不好，房地產(chǎn)越好；中國(guó)經(jīng)濟(jì)越好的情況下，房地產(chǎn)越差。

今年上半年，中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不好，下半年就需要房地產(chǎn)拉動(dòng)?！叭绻袊?guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)下滑的話(huà)，一定會(huì)有新的刺激，他們不會(huì)允許經(jīng)濟(jì)指標(biāo)下滑。”

鐘偉也認(rèn)為，現(xiàn)在推出房地產(chǎn)稅，有些不合時(shí)宜。他解釋?zhuān)?dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入平淡期，如此時(shí)推房產(chǎn)稅或者是調(diào)控政策，就會(huì)破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)之不易的微妙平衡，使得行業(yè)處于更高的風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。“未來(lái)的政策不確定性，我個(gè)人認(rèn)為房產(chǎn)稅和遺產(chǎn)稅有可能推出，取決于中國(guó)經(jīng)濟(jì)如何運(yùn)行。”

秦虹則指出，只要在短期調(diào)控政策和市場(chǎng)的選擇上做出理性的調(diào)整，長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革上持之以恒，就有信心解決目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)局部房?jī)r(jià)上漲過(guò)快和部分地區(qū)階段性房?jī)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，而不是繼續(xù)催生泡沫。