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房價一路攀升高居不下，調(diào)控向左向右舉棋不定。7月23日至26日，由21世紀房地產(chǎn)主辦的博鰲論壇再次在海南（樓盤）三亞（樓盤）拉開序幕，本次博鰲（樓盤）論壇將就房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展與多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型進行多個主題演講與高端會談，與會嘉賓聶梅生、秦虹、任志強等將代表房地產(chǎn)各方人士參與論壇討論，在三亞的碧海藍天[最新消息 價格 戶型 點評]下，暢談關(guān)于房子的“家國夢”。

以下是鐘偉演講內(nèi)容：

城鎮(zhèn)化讓很多人寄托了無限的想象，如何理解城鎮(zhèn)化，我沒有能力說得清楚，城鎮(zhèn)化是一個原因還是結(jié)果，城鎮(zhèn)化是地方政府往里邊砸錢，還是地方政府往外撈錢，城鎮(zhèn)化真的能夠讓農(nóng)民進城，能夠在縣城找到合適的工作嗎，他們真的能夠享受到跟市民一樣的教育、養(yǎng)老和醫(yī)療資源嗎。古代有句話，房產(chǎn)不下鄉(xiāng)，還有一句話，郡縣制天下安，縣和鎮(zhèn)的行政區(qū)化面積占中國的93%，人口占了70%多，GDP占了53%到54%，不要忘記，目前在中國的城市當中，還有2.38億人，他們稱之為城市常住人口，已經(jīng)在城市有了工作，有了居所了，但是他們享受不到城市的教育養(yǎng)老和醫(yī)療的均等化，中國政府在未來不一定具備充分的能力，為2.38億常住人口解決公共服務(wù)，又怎么能夠為現(xiàn)在住在農(nóng)村購買能力不足，養(yǎng)老保障體系不夠的人，讓他們從村轉(zhuǎn)移到中心鎮(zhèn)和縣城創(chuàng)造養(yǎng)老體系，培養(yǎng)房地產(chǎn)業(yè)的增長點，投下40萬億元10年時間夠嗎，我們要打一個問號。

以發(fā)改委的第一稿是以小城鎮(zhèn)為核心的，直接被否掉了，第二稿城市群為主的小城鎮(zhèn)化被否掉了，因此城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，是中國公民均等化的均等，受益最多的是醫(yī)療和教育行業(yè)，而不是房地產(chǎn)行業(yè)，如果硬說房地產(chǎn)業(yè)得益于城鎮(zhèn)化，最多是以保障房建設(shè)為主的、中低收入商品住房為輔的房地產(chǎn)業(yè)會受益，不要將房地產(chǎn)行業(yè)未來全部的希望寄托于新型城鎮(zhèn)化。

目前的房地產(chǎn)行業(yè)的杠桿率不足50%，一半的資金是借來的，這些企業(yè)是高杠桿，他們的母公司或者是自身的融資能力過去很強，但是未來不一定很強；二是高額的土地儲備，就是三、四線城市上千畝的土地增加價值的獲得；高待售面積，開發(fā)商已經(jīng)將鬼城都建起了，拿在手里。符合三高特征的企業(yè)就是央企和地方國有企業(yè)，看起來現(xiàn)在很強大，但是未來房地產(chǎn)的平穩(wěn)增長期，他們就會有問題。在2013年中國經(jīng)濟運行主要的特點是國有企業(yè)不斷的加杠桿，民營企業(yè)不斷的去杠桿，國進民退是不爭的現(xiàn)實，如果要盤活貨幣存量的話，在當下大量長期低效甚至是無效的占用土地資金和要素的資源必須收縮，甚至是兼并破產(chǎn)，誰在大量無效、低效的占用地方資源就是地方政府和國有企業(yè)。他們?nèi)绻桓淖?，中國?jīng)濟沒有結(jié)論。

經(jīng)濟增長放緩，房地產(chǎn)行業(yè)正在進入平臺期，或者是現(xiàn)在是秋收季節(jié)，如果現(xiàn)在不秋收，不把果實裝滿，未來的冬天就很難度過。

游戲規(guī)則逐漸變得危險，不利于開發(fā)商和購房者，與民爭利變成了主角。

樓市奶油已撇清，不要盼望新的奶油的出現(xiàn)。

房產(chǎn)稅觸及靈魂，觸及行業(yè)，是繼續(xù)運行還是脫軌運行。

三高企業(yè)多為國企，他們沒有未來，市場經(jīng)濟改革的方向和民營經(jīng)濟的未來一定會是中國經(jīng)濟的未來的脊梁。