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住宅市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控下，各路資本加快商業(yè)土地購(gòu)地步伐，扎堆涌入商辦市場(chǎng)，尤其是進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)，內(nèi)地多數(shù)評(píng)論認(rèn)為，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值仍待挖掘，筆者也不否認(rèn)，二三線城市的商業(yè)地產(chǎn)的確存在發(fā)展機(jī)會(huì)，尤其是在城市核心地段及新興商圈區(qū)域，商業(yè)地產(chǎn)面臨著新的發(fā)展機(jī)會(huì)。

數(shù)據(jù)顯示，在二三線城市，近期在建或擬建的城市綜合體數(shù)量，成都80多個(gè)、合肥22個(gè)、無(wú)錫20余個(gè)、福州16個(gè)、石家莊15個(gè)、濟(jì)南16個(gè)，就連剛剛獲批經(jīng)濟(jì)特區(qū)的喀什，市區(qū)人口約30多萬(wàn)，規(guī)劃和在建的城市綜合體也多達(dá)到18個(gè)。

全國(guó)都在上演商業(yè)升級(jí)，這也是地方政府與房產(chǎn)商共同上演的造城計(jì)劃中的重頭戲。尤其是隨著一二線城市的商業(yè)地產(chǎn)日趨飽和，三線城市商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展正是大勢(shì)所趨。

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展的三大原因

近幾年來(lái)，二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，主要有三大原因：

第一、城市化進(jìn)程新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級(jí)是主因。中國(guó)仍然處于城市化進(jìn)程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個(gè)階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個(gè)規(guī)劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級(jí)等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導(dǎo)致社會(huì)及經(jīng)濟(jì)資源向這些區(qū)域集合，也就直接導(dǎo)致中國(guó)二三線城市正不斷成長(zhǎng)并經(jīng)歷著快速的發(fā)展。

有關(guān)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，隨著中國(guó)發(fā)展重心由出口導(dǎo)向轉(zhuǎn)為國(guó)內(nèi)消費(fèi)，預(yù)計(jì)到2020年，一線城市在中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)總量中的比重將僅占10%，這也預(yù)示著今后十年里二、三線城市所蘊(yùn)含的巨大商機(jī)。

第二、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以及由此所帶來(lái)的城市化進(jìn)程加快及商業(yè)升級(jí)正成為二三線城市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的重要因素。

第三、當(dāng)前住宅市場(chǎng)限購(gòu)的市場(chǎng)背景下，眾多房企將視線轉(zhuǎn)移到具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市的商業(yè)地產(chǎn)，從企業(yè)自身的角度而言，主要也是為了實(shí)現(xiàn)其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資住宅地產(chǎn)、其他產(chǎn)業(yè)的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)。

商業(yè)地產(chǎn)“地標(biāo)”沖動(dòng)，盲動(dòng)后或現(xiàn)危機(jī)

二三線城市商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)一路高歌猛進(jìn)，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、寶龍集團(tuán)、凱德置地等知名開發(fā)企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)也聲稱將持續(xù)重點(diǎn)關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)尤其是城市綜合體的開發(fā)，并加大投資力度。二三線城市各類綜合體項(xiàng)目井噴，商業(yè)地產(chǎn)挺進(jìn)“地標(biāo)時(shí)代”。

由于布局過(guò)早、市場(chǎng)定位不清晰及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)等問(wèn)題也導(dǎo)致當(dāng)前二三線城市商業(yè)地產(chǎn)同樣面臨競(jìng)爭(zhēng)加劇，這不僅僅直接導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量偏大的問(wèn)題，而且在未來(lái)面臨更多的是長(zhǎng)時(shí)間的培育及項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。

對(duì)于一個(gè)具體商業(yè)地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資商業(yè)地產(chǎn)的資金與投資其他產(chǎn)業(yè)的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為商業(yè)地產(chǎn)投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。

雄厚的資本成為商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)決勝的必不可少條件，但是良好的資本運(yùn)營(yíng)能力與創(chuàng)新能力、投資商業(yè)地產(chǎn)贏利模式的確定，與市場(chǎng)的前瞻性的判斷將成為決定商業(yè)地產(chǎn)投資者成功與否的關(guān)鍵因素。