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7月23日，住建部政策研究中心主任秦虹在博鰲論壇上接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)記者采訪。在談到調(diào)控問(wèn)題時(shí)，秦虹表示寄希望于調(diào)控能徹底解決高房?jī)r(jià)是不理性的，“高房?jī)r(jià)是由多個(gè)因素構(gòu)成”，而根源在于制度的改革。

以下為秦虹接受鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)采訪部分實(shí)錄：

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：咱們外部的這一塊兒，大中城市這一塊兒，在抑制需求的這個(gè)路上越走越遠(yuǎn)，您怎么評(píng)價(jià)？

秦虹：我認(rèn)為調(diào)控政策它在抑制投資炒房的需求方面還是卓有成效的，我們從2003年開(kāi)始調(diào)房地產(chǎn)，所謂的十年九調(diào)控，調(diào)了這么多年，我認(rèn)為在國(guó)八條出臺(tái)之前的那幾年，實(shí)際上沒(méi)有真正的對(duì)投機(jī)和投資性需求有過(guò)真正的抑制，我們抑制的政策并不是很明顯，但是國(guó)八條，2011年國(guó)八條以來(lái)，對(duì)投機(jī)和投資性希求的政策抑制還是非常明確的，主要是限購(gòu)49個(gè)城市限購(gòu)，限貸，全國(guó)范圍內(nèi)第三套房不貸款。限購(gòu)和限貸，使得投資性需求第一是沒(méi)有資格了，第二個(gè)全款買(mǎi)房就去杠桿，去了杠桿賺錢(qián)的可能性就下降了。

所以就是說(shuō)現(xiàn)在我們也看到房?jī)r(jià)的上漲，但是現(xiàn)在的房?jī)r(jià)上漲和兩年之前國(guó)八條出臺(tái)之前的房?jī)r(jià)上漲，有本質(zhì)的不同，本質(zhì)不同就在于，需求的主體發(fā)生了變化，現(xiàn)在的需求主體是自住性需求為主，包括首次置業(yè)的剛性需求，也包括改善性需求，而過(guò)去推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，有相當(dāng)大的一部分是投資性需求。剛需房賣(mài)得最好，高品質(zhì)的改善性住房賣(mài)的也不錯(cuò)，所以我想調(diào)控政策，盡管從房?jī)r(jià)這個(gè)角度來(lái)講，你可能說(shuō)還沒(méi)有達(dá)到大眾的期望，但是他在抑制投機(jī)和投資性需求方面，我認(rèn)為還是卓有成效的，這點(diǎn)還是值得肯定的。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在我們這個(gè)行動(dòng)越來(lái)越嚴(yán)格，包括現(xiàn)在限價(jià)，都非常厲害，我不知道您對(duì)這個(gè)有什么看法？他能不能真的起到對(duì)房?jī)r(jià)的抑制作用？

秦虹：一線城市是這樣，全國(guó)一共有657個(gè)設(shè)市城市，一萬(wàn)九千個(gè)鎮(zhèn)，一線城市不能代表全國(guó)，所以我覺(jué)得像北京，像廣州，它只表明了一個(gè)態(tài)度，就是政府不希望房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的格局，不希望上漲，這種做法實(shí)際上是不是能真正抑制住房?jī)r(jià)的上漲，我覺(jué)得是有待考察的。因?yàn)楫?dāng)你這樣限制一些高價(jià)格，因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲本身是不是具有客觀性，如果他有客觀性我們強(qiáng)制壓制他的話那就延遲了這種入市的樓盤(pán)，所以看北京上半年的數(shù)據(jù)就是這種很典型，成交量少，價(jià)格漲，成交量少不是需求量少，是因?yàn)槟愎┙o量少，因?yàn)槟氵@種措施延緩了供應(yīng)。

價(jià)格漲唯一只有一個(gè)原因，就是供求的關(guān)系不平衡，他沒(méi)有別的原因。因?yàn)楝F(xiàn)在北京已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)厲的限購(gòu)政策了，五年納稅才有資格買(mǎi)房，具有北京戶(hù)口的單身也只能買(mǎi)一套，這已經(jīng)是全國(guó)最嚴(yán)格的，現(xiàn)在還在漲，說(shuō)明什么？我認(rèn)為還是需求量比較大，就是我們可能供應(yīng)也不少，但是和需求相比，你的供應(yīng)還是少了。

但是這種需求，我認(rèn)為也有一些需求量這么大，為什么？這不是房地產(chǎn)本身產(chǎn)生的，不是說(shuō)房地產(chǎn)，就是因?yàn)榉康禺a(chǎn)的需求是房產(chǎn)自身產(chǎn)生的，還是剛才我說(shuō)的，有很多外部因素所造成的，首先北京的公共服務(wù)就業(yè)機(jī)會(huì)是很多的，咱們?nèi)嗣褚獊?lái)，其次你的公共服務(wù)的資源是不均衡的，或者是稀缺的。當(dāng)這么多新增人口來(lái)分享既有的公共服務(wù)的時(shí)候，你兩個(gè)選擇，一個(gè)選擇就是排斥新增人口享受這些公共服務(wù)，保持原居民的公共服務(wù)水平不降低，但是現(xiàn)在的情況來(lái)看，顯然這是不可能做到的，每年這是事實(shí)，新增接近60萬(wàn)人這是事實(shí)，你不能不考慮他們的需求。

所以就是說(shuō)房地產(chǎn)，我們說(shuō)它是一個(gè)表現(xiàn)，我們看房?jī)r(jià)的上漲，供求的矛盾很大，他實(shí)際上是一種表現(xiàn)出來(lái)的在房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出來(lái)的，背后的原因是非常復(fù)雜的，不僅僅是房地產(chǎn)自身的供求，實(shí)際上房地產(chǎn)的供求里面的求需這個(gè)部分還有很多外圍的因素所導(dǎo)致的這個(gè)需求的一個(gè)不平衡。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：所以說(shuō)可不可以這樣下一個(gè)結(jié)論，就是說(shuō)調(diào)控到現(xiàn)在為止。

秦虹：我的結(jié)論就是，有很多外部因素不是房地產(chǎn)調(diào)控政策所能夠解決的，需要下一步深化改革才能夠解決，相關(guān)領(lǐng)域的制度層面的、社會(huì)層面的，相關(guān)領(lǐng)域的改革，才能解決，而不是靠房地產(chǎn)的調(diào)控政策能夠解決。

高房?jī)r(jià)是由人口的這種不均衡流動(dòng)、公共服務(wù)資源配備的不均衡、土地財(cái)政的體制，這種貨幣的保值和投資的這些問(wèn)題導(dǎo)致的，這哪是調(diào)控政策所能夠解決的這必須要涉及到相關(guān)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)層面的相關(guān)改革才能解決的那些制度解決好了，房地產(chǎn)壓力自然就輕了。所以就是說(shuō)這是兩個(gè)問(wèn)題，房地產(chǎn)調(diào)控它只能解決它本身的問(wèn)題，還有很多問(wèn)題不是調(diào)控政策能夠解決的，但是他對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格影響特別大。      

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：就是您那次也說(shuō)要從社會(huì)各個(gè)機(jī)制體制上面來(lái)從各個(gè)角度去解決房地產(chǎn)的需求上的問(wèn)題。      

秦虹：其實(shí)解決需求問(wèn)題這是個(gè)表現(xiàn)，我們過(guò)去很多制度上的一些不合理，或者是說(shuō)我們認(rèn)為它不夠完善的地方，他的問(wèn)題反映在房地產(chǎn)上，通過(guò)房地產(chǎn)房?jī)r(jià)的問(wèn)題表現(xiàn)出來(lái)了，所以你表面上看的是房?jī)r(jià)，背后是那些問(wèn)題根子在那里。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：現(xiàn)在上市跟一些開(kāi)發(fā)商，他們覺(jué)得不太看得懂政策，比如說(shuō)未來(lái)的一個(gè)走勢(shì)，或者是我們這個(gè)政策比如說(shuō)這種制定，就像任總說(shuō)的，或者是說(shuō)我們政策的連貫性和未來(lái)的這種對(duì)房地產(chǎn)這一塊兒的趨勢(shì)，怎么樣讓這個(gè)行業(yè)里的人跟看得懂它的趨勢(shì)發(fā)展，應(yīng)該再放松一點(diǎn)還是怎么做會(huì)對(duì)這個(gè)行業(yè)更好。

秦虹：我覺(jué)得應(yīng)該政策體現(xiàn)以下幾個(gè)方面我認(rèn)為合乎規(guī)律的。第一個(gè)保障最需要保障的人，這個(gè)是需要政府做的，政府的職責(zé)。你要保障最需要保障的人，支持應(yīng)該得到支持的人，就是現(xiàn)在我們什么樣的人最需要在住房政策上得到支持呢？我認(rèn)為還是那些首次置業(yè)的那些年輕人，那些我們所說(shuō)的剛性需求，因?yàn)樗麄兪杖氩环€(wěn)定，他們最需要房子，因?yàn)樗麄円邪捕ǖ淖∷€(wěn)定下來(lái)。

限制投機(jī)炒房的，我認(rèn)為無(wú)論是行政手段還是經(jīng)濟(jì)手段，只要對(duì)投機(jī)炒房，我認(rèn)為限制都是應(yīng)該的，另外滿足需求大的地方的供給，尊重市場(chǎng)的規(guī)律。你把這些能夠真正的，我們政策能夠這樣對(duì)上號(hào)的話，我認(rèn)為我們的政策是非常清晰的，過(guò)去可能大家認(rèn)為調(diào)控政策看不懂，看不明白，我覺(jué)得是因?yàn)檫^(guò)去的房地產(chǎn)調(diào)控政策，更多的是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)熱，還是保增長(zhǎng)等等聯(lián)系在一起，所以從房地產(chǎn)自身看調(diào)控政策就很難看得懂，必須要跳出房地產(chǎn)來(lái)看。

鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)：1998年房改到現(xiàn)在已經(jīng)15年了，您對(duì)行業(yè)一直觀察，您覺(jué)得這個(gè)房改以來(lái)取得最大的成就是什么，要是有不足，最大的不足是什么？

秦虹：房改巨大的成就就是激發(fā)了市場(chǎng)的活力，有效的增加了總量的供應(yīng)，這是它的最大的成就，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資一年的開(kāi)發(fā)投資量是房改那個(gè)時(shí)候的十倍，現(xiàn)在城鎮(zhèn)人均住房面積是32.9平方米，2012年，住房制度改革的時(shí)候人均住房面積是18平方米。我們現(xiàn)在由于住房制度的改革，激發(fā)了市場(chǎng)的活力，極大的增加了住房的供應(yīng)能力，使住房的改善速度大大加快了，這是他最大的成就。

最大的問(wèn)題我覺(jué)得，是由于我們市場(chǎng)發(fā)展很快，我們相應(yīng)的和市場(chǎng)配套的制度建設(shè)不足，包括保障房制度的建設(shè)，包括房產(chǎn)稅制度的建設(shè)，包括一系列其他的相應(yīng)的制度建設(shè)，財(cái)稅體制等等，金融體制制度建設(shè)的不完善，所以導(dǎo)致現(xiàn)在我們算總賬，算人均都很不錯(cuò)，很大的成就，但是結(jié)構(gòu)性問(wèn)題很突出，這種不平衡性在加劇，一部分人他可能用很多套房子，雖然算人均都是32.9，但是實(shí)際情況是一部分人有很多套房子，住房資源占有的很多，另一部分人買(mǎi)不起、租不起，群居、移居、蝸居這種情況就是加大了這種差距，這種住房資源占有的不平衡，改善速度的不平衡，這是他最大的問(wèn)題。

所以說(shuō)這個(gè)問(wèn)題就是說(shuō)，并不是我們改革造成的，并不是住房制度改革造成的問(wèn)題，是因?yàn)樽》恐贫雀母镏?，市?chǎng)發(fā)展很快，我們的相應(yīng)的和市場(chǎng)發(fā)展相適應(yīng)的制度建設(shè)沒(méi)有跟上所導(dǎo)致的。