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房?jī)r(jià)忽上忽下，調(diào)控向左向右？由21世紀(jì)房地產(chǎn)主辦的博鰲論壇再次在海南三亞拉開序幕。7月24日至25日，博鰲論壇將就房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展與多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型進(jìn)行多個(gè)主題演講與高端會(huì)談，與會(huì)嘉賓聶梅生、秦虹、任志強(qiáng)等將代表房地產(chǎn)各方人士參與論壇討論，在三亞的碧海藍(lán)天下，暢談關(guān)于房子的“家國(guó)夢(mèng)”。

以下是秦虹演講內(nèi)容：

中國(guó)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)跟改革時(shí)的前十年就是1998年到2008年的十年發(fā)生了變化，當(dāng)時(shí)的前十年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著兩大供給任務(wù)，一個(gè)是結(jié)構(gòu)性的彌補(bǔ)，第二個(gè)是應(yīng)對(duì)新增的需求，過去十年中國(guó)新增城市人口是3億人，現(xiàn)在經(jīng)過十年的快速發(fā)展，今天的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的格局，這種格局主要是由人口結(jié)構(gòu)決定了住房需求的周期。從人口結(jié)構(gòu)目前來看，對(duì)住房供給較大的20到49歲的人口，對(duì)購房貢獻(xiàn)比較大的人群占了全國(guó)總?cè)丝诘?5%，各大城市中每年新增常住人口中，20歲到30歲年輕人群的占比超過了55%，也就是說目前人口的結(jié)構(gòu)中年輕化的剛性需求的占比是比較大的。對(duì)購房和房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的另外一個(gè)人口就是高儲(chǔ)蓄人口占比仍處于高位，占到人口的比重是相對(duì)較高的，如果將35歲到64歲人口作為高儲(chǔ)蓄人口占比的話，目前是42.6%。因此高儲(chǔ)蓄人口占比較高，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展。

從另外一個(gè)角度來講，我們根據(jù)世界城鎮(zhèn)化發(fā)展的規(guī)律看得到。城市人口在增加，城市人口比重在提高，不同城市化的發(fā)展階段，人口流動(dòng)結(jié)構(gòu)是不同的。當(dāng)城市化率在50%以下的時(shí)候，城市人口的增加，可以說大中小城市人口增加，人口流動(dòng)主要體現(xiàn)在農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，一旦城鎮(zhèn)化率超過50%的時(shí)候，城市人口的增加主要體現(xiàn)在中小城市人口向大城市集中的格局。這些年來中國(guó)房地產(chǎn)的變化也呈現(xiàn)了這樣的格局，城市發(fā)展的格局決定了中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的格局，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不是沒有需求，而是需求發(fā)生了變化，總量上仍然有空間，現(xiàn)在的人口和家庭戶數(shù)以及住房的套數(shù)證明，還沒有達(dá)到現(xiàn)代發(fā)達(dá)國(guó)家所出現(xiàn)的住房套數(shù)和家庭戶數(shù)超過10%的發(fā)展階段，結(jié)構(gòu)上需求仍然會(huì)增長(zhǎng)的，中國(guó)家庭小型化是目前的特征，最新的人口普查家庭人口是2.8，之前的統(tǒng)計(jì)是3.11人，這是過去十年人口的變化，如果總的人口增加3.8%的話，一代家庭增長(zhǎng)了120.8%，家庭小型化的趨勢(shì)增長(zhǎng)的話，人口不增加，住房需求還會(huì)增加的，不僅僅是住房家庭不好的需要改善，即使面積上已經(jīng)達(dá)到一定要求的，但是隨著收入的增加，改善性的需求也是在不斷的增加。

今天政府理性的思維，加上市場(chǎng)新的格局，目前來看，我們是有信心的，只要我們的調(diào)控政策和市場(chǎng)的選擇能夠真正的做到保障到需要保障的，支持應(yīng)該得到支持的，限制投機(jī)和炒房的，尊重市場(chǎng)的規(guī)律，滿足房屋需求供給的人群，把握好節(jié)奏，中國(guó)房地產(chǎn)會(huì)走出健康的局面，我對(duì)此是有信心的。

當(dāng)前影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素是多而復(fù)雜的，這個(gè)圖是今年1-6月份全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比變化的圖，大家看到怎樣的結(jié)果，我們看到的結(jié)果是，這次房?jī)r(jià)上漲過程中，全國(guó)一線城市成為領(lǐng)頭羊，漲幅最高，比如說北京怎樣的房屋上漲得比較快，學(xué)區(qū)的房上漲得最快，本輪北京的房?jī)r(jià)漲幅最高還是學(xué)區(qū)房，說明怎樣的問題，說明不是簡(jiǎn)單的供應(yīng)和需求的關(guān)系，影響房地產(chǎn)有很多重要的因素，包括外部的因素，決定了房地產(chǎn)供應(yīng)和需求，如果外部的因素和制度條件不能得到有效的改善的話，房地產(chǎn)的健康發(fā)展也面臨很大的壓力，因此我們要有恒心，就是要持之以恒的進(jìn)行改革，解決影響房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展的外部制約和環(huán)境。我們認(rèn)為現(xiàn)在中國(guó)住房的需求，房屋的問題，背負(fù)了太多的社會(huì)問題，不是調(diào)控政策所能解決的，盡管北京有全國(guó)最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，例如住房、戶籍、教育、醫(yī)療等等的問題，在北京學(xué)區(qū)房上漲得快，因?yàn)槟軌蛟趯W(xué)區(qū)買一棟房屋，我們的孩子就可以在這里享受到好的教育，如果不能在這里買房屋，家人基本的醫(yī)療保健就不能在當(dāng)?shù)芈鋵?shí)，因此必須在當(dāng)?shù)刭徺I房屋。即使他們不缺少房屋，但是為了孩子的教育，要購買更高價(jià)的學(xué)區(qū)房。買了那個(gè)地方就是購買教育，而不僅僅是購買房屋。

現(xiàn)在整個(gè)城市地方政府的收入中，對(duì)土地依賴程度比較高，工業(yè)用地的出讓，商務(wù)用地占的比例較低，價(jià)格較高，商業(yè)用地跟地方政府的財(cái)政緊密的捆綁在一起，如果不能有效的改進(jìn)的話，我們認(rèn)為地價(jià)的上漲影響房?jī)r(jià)上漲的問題很難解決。東西部發(fā)展不均衡，導(dǎo)致人口急劇的不均衡，加速了不理性的人口急劇，必然導(dǎo)致大城市的需求，超過了本身應(yīng)該負(fù)擔(dān)的需求，這樣的話，就不是調(diào)控政策能夠解決的，因此需要通過改革，有效的推進(jìn)大中小城市的協(xié)調(diào)發(fā)展。

中國(guó)的金融制度沒有信譽(yù)貸款，我們從事工商業(yè)，如果想得到貸款的支持，必須要有抵押物，必須迫使企業(yè)家購買房屋，從而獲得生產(chǎn)和服務(wù)性需要的資金，從而推動(dòng)了房屋的購買，家庭資金如何投資，如何保值增值，如何不變質(zhì)，這些問題不能得到有效的解決的話，那么房地產(chǎn)仍然存在保值增值的問題的話，這些需求都超出了房地產(chǎn)業(yè)自身的需求，因此房屋所有的社會(huì)功能不能進(jìn)行有效的改革，不能進(jìn)行減負(fù)的話，我認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有很長(zhǎng)的道路要走，因此改革不是簡(jiǎn)單的事情，改革是艱難的，觸動(dòng)很多的利益，要有很多制度進(jìn)行調(diào)整，需要堅(jiān)持不懈的進(jìn)行，才可以解決房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的問題。

我們認(rèn)為，只要我們?cè)诙唐谡{(diào)控政策和市場(chǎng)的選擇上做出理性的調(diào)整，長(zhǎng)遠(yuǎn)的改革上持之以恒，我們有信心能夠解決目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的局部房?jī)r(jià)上漲過快和部分地區(qū)階段性房?jī)r(jià)的問題，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康的發(fā)展，而不是泡沫。