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房?jī)r(jià)忽上忽下，調(diào)控向左向右？由21世紀(jì)房地產(chǎn)主辦的博鰲論壇再次在海南三亞拉開(kāi)序幕。7月24日至25日，博鰲論壇將就房地產(chǎn)行業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展與多元結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型進(jìn)行多個(gè)主題演講與高端會(huì)談，與會(huì)嘉賓聶梅生、秦虹、任志強(qiáng)等將代表房地產(chǎn)各方人士參與論壇討論，在三亞的碧海藍(lán)天下，暢談關(guān)于房子的“家國(guó)夢(mèng)”。
以下是徐滇慶演講內(nèi)容：

徐滇慶：今天非常高興來(lái)到這個(gè)論壇。為什么房?jī)r(jià)調(diào)控10年調(diào)，越調(diào)越高，原因是要尊重知識(shí)，敬畏規(guī)律，決定房?jī)r(jià)的規(guī)律基本上有兩條，第一條是供求規(guī)律，第二是貨幣規(guī)律。供不應(yīng)求是價(jià)格上升，供過(guò)于求是房?jī)r(jià)下降。想讓房?jī)r(jià)下降的可能性是比較少的，如果超發(fā)貨幣的話，就會(huì)違背經(jīng)濟(jì)規(guī)律，如果違背規(guī)律的話，無(wú)論資格多大，功勞多么的顯赫，一定會(huì)受到懲罰的。要搞清楚房地產(chǎn)的供需關(guān)系，要搞清中國(guó)有多少住房，人均住房面積是多少，達(dá)到小康水平需要多少住房，老百姓是否買(mǎi)不買(mǎi)得起房屋。

城鎮(zhèn)人均住房面積32.7平方米，往上推理，變成驗(yàn)證宏觀數(shù)據(jù)是否正確，要看現(xiàn)在的數(shù)值，還要看連續(xù)性。往上推，推到2002年就沒(méi)有了?？墒?002年橫向往前推在2001年的年鑒上數(shù)字是22.9%，同一序列2001年是20.9%，這就是說(shuō)，2001年的時(shí)候，人均住房面積發(fā)生了巨大的變化。在一年之內(nèi)增加了3.8平方米，這是絕對(duì)不可能發(fā)生的事情。原因就在于，這兩組數(shù)據(jù)來(lái)源于不同的地方，現(xiàn)在用的是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)，抽樣調(diào)查的目標(biāo)是房屋，因此32.7平方米，告訴我們，在城鎮(zhèn)中已有住房的人平均面積是32.7平方米，但是人人都知道，城市里還有很多人沒(méi)有房屋的。如果按照表格的數(shù)據(jù)來(lái)看，將城鎮(zhèn)戶口乘以城鎮(zhèn)人均面積，2002年城鎮(zhèn)人口5.02億，城鎮(zhèn)人均面積是24.5平方米，城鎮(zhèn)住房總面積是123，按照這一數(shù)據(jù)繼續(xù)往前乘的話，中國(guó)應(yīng)當(dāng)有城鎮(zhèn)住房225億平方米，如果這一數(shù)字是對(duì)的話，我們來(lái)檢查，每年的凈增住房的面積，在2007年需要凈增16億，2010年需要凈增14億，我們說(shuō)總面積和數(shù)字不一定準(zhǔn)確，但是每年新增住房的面積是比較準(zhǔn)確的，因?yàn)闊o(wú)論是怎么蓋房屋，稅務(wù)部門(mén)一定要征稅的，2011年最多就是10.9億，新增的面積只有5.35億，按照剛才的數(shù)據(jù)來(lái)看，需要一年增加14億，這跟5.35億相差懸殊，因此就算錯(cuò)了。第一城鎮(zhèn)人口統(tǒng)計(jì)原則是，在城里住超過(guò)6個(gè)月就算城鎮(zhèn)人口，這是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)。城鎮(zhèn)居民增加等于商品房銷(xiāo)售面積增加。由于人均住房面積在2002年以前的數(shù)據(jù)具有較好的連續(xù)性，而且基本上不可能修整2002年以前的數(shù)據(jù)，只好嘉定2002年的數(shù)字是正確的，根據(jù)這條原則，2001年人均住房面積為20.8平方米。

城鎮(zhèn)人口和商品房銷(xiāo)售面積數(shù)據(jù)比較可信，確定的起點(diǎn)是2001年，概念城鎮(zhèn)人口是4.8億，商品房銷(xiāo)售是2.24億平方米，按照城鎮(zhèn)人口和人均住房面積計(jì)算，住房城鎮(zhèn)總面積是99.97億平方米，在這個(gè)基礎(chǔ)上逐年增加，將新增住房加上。

我們計(jì)算之后，得出這樣的數(shù)據(jù)。第一列數(shù)據(jù)是城鎮(zhèn)人口比較可信，第三列是折舊的面積，第四類(lèi)是商品房銷(xiāo)售量，按照剛才的計(jì)算原則，到2011年如果折舊率按照2%計(jì)算的話，全國(guó)城鎮(zhèn)住房總面積是136億平方米，更周期的是，大家看最后一列的數(shù)據(jù)，按照計(jì)算2001年城鎮(zhèn)人均住房面積是20.8平方米，到2011年城鎮(zhèn)人均住房面積非但沒(méi)有增加，還下降到19.73平方米，這是因?yàn)槌擎?zhèn)化的速度超過(guò)了住房建設(shè)的速度。在十年之內(nèi)，城鎮(zhèn)人口增加了2.11億人，住房的面積增加了36億平方米，如果按照折舊率2.5%計(jì)算的話，現(xiàn)在城鎮(zhèn)面積是131億平方米，人均住房面積是19.7%，按照3%折舊率的話，中國(guó)現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房總面積只有126億，人均住房面積只有18.33。

結(jié)論，如果按照某些行政部門(mén)的估計(jì)，城鎮(zhèn)住房面積225億，嚴(yán)重夸大了事實(shí)，將我們的增量夸大了15年，這一誤差不是一般的。

如果按照官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年城鎮(zhèn)人均住房面積32.7平方米，這一數(shù)據(jù)是有意義的，這是城鎮(zhèn)中有房的人平均住房的面積，拿住房面積/以這個(gè)數(shù)字，城鎮(zhèn)人口中只有4.55到4.75億人有房，也就是說(shuō)還有2.16和2.36億人沒(méi)有房。

官方統(tǒng)計(jì)2011年城鎮(zhèn)人均住房面積32.7平方米，在修整數(shù)據(jù)之后，人均住房面積可能只有19到20平方米，兩者相差超過(guò)50%，說(shuō)明改善性需求非常的旺盛。

城鎮(zhèn)人均住房面積在2002年以后沒(méi)有增加，還略有下降，從20.8%下降到19平方米，事實(shí)上，全國(guó)城鎮(zhèn)到處都在大興土木，蓋了許多新樓房，可是城鎮(zhèn)化加速，大量農(nóng)民進(jìn)城，與此同時(shí)，各地改造舊城區(qū)和棚戶區(qū)的改造加速，城鎮(zhèn)化原地踏步，并未改善。

由數(shù)據(jù)可簡(jiǎn)，已經(jīng)擁有住房的城鎮(zhèn)居民在最近幾年內(nèi)住房面積持續(xù)增加，從2002年的24.5平方米上升到2011年的32.7平方米，隨著房?jī)r(jià)上漲，他們的資產(chǎn)性收入越來(lái)越高，可是在城鎮(zhèn)居民中還有大量的農(nóng)民工及畢業(yè)不久的年輕人，他們沒(méi)有住房，在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲后幾乎沒(méi)有購(gòu)房能力，隨著房?jī)r(jià)上漲，貧富差距不斷加大。

我們要判斷，當(dāng)前的態(tài)勢(shì)是供過(guò)于求，還是供不應(yīng)求，如果供不應(yīng)求要積極的擴(kuò)大產(chǎn)能，修建更多的住宅，滿足日益增長(zhǎng)的住房需求，同時(shí)鋼鐵、水泥、建材和家電行業(yè)按照系統(tǒng)工程的要求進(jìn)行協(xié)調(diào)增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)化是影響我們未來(lái)住房很重要的因素，有人說(shuō)城鎮(zhèn)化可能還要加速，根據(jù)我們的分析，這是不可能的事情?，F(xiàn)在有人提要依靠城鎮(zhèn)化來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，這種說(shuō)法是錯(cuò)誤的，城鎮(zhèn)化是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的結(jié)果，只有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)造了新增就業(yè)，才能導(dǎo)致合理的城鎮(zhèn)化，一定按照新增就業(yè)的速度來(lái)考慮城鎮(zhèn)化的速度，而絕對(duì)不能頭腦發(fā)熱，忽悠大量農(nóng)民進(jìn)城，導(dǎo)致“墨西哥病”，墨西哥和印度當(dāng)年領(lǐng)導(dǎo)人頭腦發(fā)熱，媒體忽悠，大量的農(nóng)民進(jìn)入城市，但是沒(méi)有就業(yè)，形成了農(nóng)民工到現(xiàn)在后悔都來(lái)不及的后果，我們不能重返墨西哥的錯(cuò)誤，有多少就業(yè)，就引進(jìn)多少勞動(dòng)力，同時(shí)將他們的家屬帶進(jìn)城，這就是健康的城鎮(zhèn)化。

藍(lán)色的是日本的城鎮(zhèn)化速度，有人說(shuō)城鎮(zhèn)化到了50%就會(huì)加速，日本50年代很快就沖擊到80%，綠線是韓國(guó)，70年代就很批增長(zhǎng)到80%和90%，中國(guó)如果也按照日本和韓國(guó)的道路走，我們就要犯大的錯(cuò)誤，因?yàn)橹袊?guó)的人口基數(shù)太大，日本在1989年最高峰的時(shí)候，就業(yè)是100萬(wàn)，存在很多的問(wèn)題，韓國(guó)最高峰的時(shí)候是69萬(wàn)，臺(tái)灣是15萬(wàn)，可是中國(guó)每年新增的就業(yè)已經(jīng)是1266萬(wàn)，幾乎不大可能再進(jìn)一步的增加，2013年國(guó)務(wù)院定的目標(biāo)是900到1000萬(wàn)新增就業(yè)人口，這就決定了城鎮(zhèn)化一定要理性，有多少就業(yè)，就推進(jìn)多少城鎮(zhèn)化，盲目的推進(jìn)將帶來(lái)極大的恐慌。

在這種情況下，我們作出了城鎮(zhèn)人口的預(yù)測(cè)，按照人口預(yù)測(cè)，如果我們?cè)?013年城鎮(zhèn)居民住房平均達(dá)到29.03平方米，這個(gè)數(shù)字一點(diǎn)不高，跟東部人口密度相仿的英國(guó)、荷蘭相比，他們的人均住房面積是45平方米，我們預(yù)期在2030年達(dá)到30平方米左右，總量需要從現(xiàn)在的136億平方米增加到287億平方米，還需要增加150億，也就是說(shuō)要在現(xiàn)在全部住房建筑面積的基礎(chǔ)上翻一番。如果要達(dá)到這一目標(biāo)的話，我們將新增住房需求和折舊考慮起來(lái)，總需求必須要將產(chǎn)能提高到16億平方米，才能夠做得到。而現(xiàn)在我們的產(chǎn)能遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到這一目標(biāo)，因此年年短缺，只要供求還有缺口，房?jī)r(jià)上漲的壓力就很難取消。

如果人均住房面積是30平方米，在2020年的話需要253億平米，當(dāng)前住房存量是140億，需要增加114億，2030年需要197億，跟現(xiàn)在的住房相比要增加157億，每年需要新增5.92億平方米，無(wú)論如何難以滿足需求，除非房地產(chǎn)業(yè)需要大發(fā)展，肯定會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。