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中國人民銀行7月19日通知決定，自2013年7月20日起全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制。央行要求，取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平。同時，個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，仍保持原區(qū)間不變，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。

那么，全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制對于房地產(chǎn)市場有何影響？筆者認為應(yīng)該從開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款與個人購房按揭貸款兩方面來說。

開發(fā)貸向品牌開發(fā)商集中，加速房企之間分化

從開發(fā)企業(yè)的開發(fā)貸款的角度來說，銀行對于不同企業(yè)也是有傾向性的，對于大型品牌開發(fā)商來講，優(yōu)先提供貸款額度，而對于中小開發(fā)企業(yè)，銀監(jiān)會早就發(fā)文針對這些企業(yè)是有一定條件限制的。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，全面放開金融機構(gòu)貸款利率管制，取消金融機構(gòu)貸款利率0.7倍的下限，由金融機構(gòu)根據(jù)商業(yè)原則自主確定貸款利率水平，大型品牌開發(fā)企業(yè)由于需求額度較大，具有和銀行議價的優(yōu)勢，有可能爭取到利率較低的貸款。而對于中小開發(fā)企業(yè)來講，由于貸款審批環(huán)節(jié)復(fù)雜，貸款成本明顯高于大型品牌開發(fā)企業(yè)，導(dǎo)致中小開發(fā)企業(yè)生存環(huán)境步履維艱，尤其是在錢荒的市場背景下，銀行對于中小房企的開發(fā)貸款的限制會更加明顯。

例如去年以來，建設(shè)銀行已向全國38家分行下發(fā)2012年房地產(chǎn)行業(yè)信貸調(diào)整的文件，規(guī)定“分支機構(gòu)不得對小企業(yè)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款”，同時，“開發(fā)貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應(yīng)嚴(yán)格控制新增貸款投放，降低集中度?！?/p>

此時，部分中小開發(fā)企業(yè)勢必會借助民間資本設(shè)法過關(guān)，但這反而有可能使其負債累累，面臨被洗牌的境地。

無疑，利率市場化改革，一定程度上收緊了中小房企開發(fā)貸款的融資渠道，使得中小房企在高資金杠桿下原有的滾動式開發(fā)難以為繼，也對于開發(fā)商自有資本金比率提出更高的要求。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，對于中小企業(yè)來講，自有資本金比率的提高、融資渠道的收緊，中小房企的發(fā)展環(huán)境是越來越惡化。這時中小房企借助民間資本有可能會使其更加負債累累，這有可能導(dǎo)致中小房企在整個房地產(chǎn)市場大格局變化中的地位也將逐漸淡化，整個行業(yè)或因銀行對于中小房企開發(fā)貸款的收緊而導(dǎo)致行業(yè)大洗牌加速。

對于資金面相對寬裕的央企地產(chǎn)企業(yè)、高周轉(zhuǎn)企業(yè)、有境外上市融資渠道的這些大型品牌企業(yè)來講，可能就受制于國內(nèi)錢荒因素就較少，會受益于利率市場化改革給公司帶來的紅利，這些企業(yè)可能會面臨市場發(fā)展機會，也有可能會因此加劇土地市場優(yōu)勢資源的集中，從而從長遠角度來講加速市場集中度的提高與不同房企之間的分化，最終形成“大魚吃小魚，小魚吃蝦米”的市場局面。

差別化的住房信貸政策難落地，首套房貸優(yōu)惠落空

從個人按揭貸款的角度來講，個人住房貸款利率浮動區(qū)間不作調(diào)整，仍保持原區(qū)間不變，繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策。從政策面的角度來講，通過嚴(yán)格執(zhí)行差別化的住房信貸政策，支持居民家庭首套自住購房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，政策調(diào)整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場回歸居住屬性。

但是，近日錢荒導(dǎo)致貨幣市場利率上升，對一些銀行的利潤會產(chǎn)生影響，而這些銀行還對近期的貸款質(zhì)量預(yù)期有所改變，在錢荒的市場背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長等已成為部分銀行緩解錢荒的既定措施。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長似乎是與政策層面背道而馳。首套自住購房者要想繼續(xù)享受到比較低的首套房貸優(yōu)惠可能會落空，支持居民家庭首套自住購房的政策可能成為一個市場騙局。