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上半年地王多由“黑馬”創(chuàng)造 一個地王拉高一個區(qū)域的輻射效應(yīng)開始減退———

“臺湖的地價都那么高了，我們是老項目，已經(jīng)成現(xiàn)房，等著臺湖項目價格一出爐，我們就得漲價，要買您得趕緊”、“南三環(huán)馬上要出8萬一平方米的項目了，您看中的房子不出半年馬上漲30%，趕緊出手吧”……地王周邊，無論是新盤還是二手房，似乎都因地王的來臨而隨行就市。但從實際市場效果來看，買房人似乎沒那么買賬。

按照過往經(jīng)驗，地王的出現(xiàn)，往往會吸引購房需求追著“地王”跑，對于區(qū)域新房和二手房都會產(chǎn)生立竿見影的拉動效果。但在今天的樓市中，“地王的輻射效應(yīng)”卻在逐漸勢衰，買房人對于地王的態(tài)度愈發(fā)理性，對于“地王”周邊項目的漲價行為并不買賬。業(yè)內(nèi)人士也認為，地王項目往往因其特殊性，更容易被開發(fā)商打造成豪宅產(chǎn)品，而周邊的剛需盤、平價盤，本身定位就與之相差萬別，肆意地將價格與“地王”的預(yù)期看齊，不但難以獲得購房人的認可，也會讓自身項目在市場競爭中處于不利位置。

上半年“地王”多由“黑馬”創(chuàng)造

根據(jù)北京市土地整理儲備中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京土地出讓金收入為664.24億元。超過了2012年全年的土地收入。中海、綠地、萬科、首開等開發(fā)商各取所需，在土地市場均有斬獲。但真正掀起“地王”聲浪的卻是京投、秦禾、懋源等非著名企業(yè)。

先是京投聯(lián)合體，在年初先后以46.5億元和47億元的價格，接連斬獲海淀區(qū)玉淵潭地塊和昌平區(qū)東小口鎮(zhèn)地塊，一個月內(nèi)豪擲近百億元。

接著另一匹來自福建的黑馬泰禾更是四面出擊，在半年時間里“擊退”萬科、融創(chuàng)、首開、九龍倉等強勁對手，斥資60多億連拿朝陽區(qū)孫河、通州區(qū)臺湖等4宗土地。其中，通州臺湖B-03地塊的成交樓面地價更是達到每平方米1.9萬元，超過了當?shù)囟鄶?shù)在售項目的售價，其激進程度令業(yè)內(nèi)人士咋舌。

不僅如此，7月初成交的南三環(huán)夏家胡同地塊和昌平區(qū)沙河地塊，也分別被北京懋源和首次進京的恒大收入囊中。其中北京懋源在購得夏家胡同后，剔除保障房后的樓面價將約達4.2萬元/平方米，超過萬柳地塊的4.1萬元/平方米左右，成為新的單價地王。而恒大雖然早已是前五名的知名房企，但直到購得昌平沙河地塊后，才算正式進京，而敲門磚則是高達35.6億元的土地出讓金。

不難看出，上半年北京的土地市場，在多家黑馬的沖擊下，再次創(chuàng)下新高。但與以往購房需求追著“地王”跑不同的是，今年的“地王效應(yīng)”似乎淡了很多，即便單價地王、總價地王不斷涌現(xiàn)，周邊新房和二手房的售價和成交也并未出現(xiàn)不正常的飆升。

地王輻射效應(yīng)減弱

“今年房價的上升最主要的影響因素還是市場整體交易氣氛活躍?！眰I(yè)我愛我家集團控股公司副總裁胡景暉表示，一般來說，土地市場交易火爆影響的是對后市樓價走高的預(yù)期增強。但如今，在限價、限購、高交易稅等多重政策壓力下，新地王的涌現(xiàn)并沒有掀起周邊新房、二手房的漲價浪潮。

像5月份成交的通州臺湖地塊，最高成交價達到了1.9萬元/平方米，而區(qū)域在售的東亞臺湖印象的住宅部分售價從3月份的14500元/平方米上漲至15900元/平方米，雖然漲幅仍在10%左右，但仍被認為與樓市整體走向保持一致。

對于“地王效應(yīng)”，項目的銷售負責人坦言根本沒多大影響?！半m然我們項目位于臺湖區(qū)域，但因為限價的因素，就算想調(diào)高售價，也難獲批準。”該負責人說，要說地王帶來的影響，應(yīng)該是對購房者的心理預(yù)期影響較大。不少購房人認為臺湖未來會升值很快，所以出手的速度也加快了。

而按照以往的經(jīng)驗，土地市場交易火爆影響的是對后市樓價走高的預(yù)期增強，尤其是2010年初，通州、望京地王的出現(xiàn)一度讓這兩個區(qū)域的房價駛上快車道，一些二手房業(yè)主幾乎“一日一價”，也催生了樓市調(diào)控的降臨。

但在如今的市場上，最高20%的差額交易稅，勒緊了不少業(yè)主的上漲動力。即便一些核心位置出現(xiàn)新地王，但周邊的二手房業(yè)主對于提價的反應(yīng)也冷淡了很多。

7月剛剛成功出讓的夏家胡同地塊是難得的三環(huán)內(nèi)住宅用地，以4.2萬元/平方米的單價，無懸念地成為北京新單價地王后，記者在走訪時發(fā)現(xiàn)，“地王效應(yīng)”并沒有讓夏家胡同周邊小區(qū)房價“離譜”增長。

鏈家地產(chǎn)萬年花城店的置業(yè)顧問告訴記者，“夏家胡同周圍大概有十多個小區(qū)，老一些的小區(qū)房價維持在每平方米3萬元左右，2005年之后的新一些的小區(qū)，均價在3.8萬元左右。”像萬年花城二手房均價在3.5萬元-4萬元/平方米，而屬于經(jīng)濟適用房的三環(huán)新城二手房均價在3.2萬元/平方米左右。

謹慎看待“地王”周邊漲價盤

“地王效應(yīng)”有所減弱，但仍有部分小業(yè)主和開發(fā)商在地王出現(xiàn)后上調(diào)了價格，對此業(yè)內(nèi)人士提醒購房人，不要盲目追著“地王”周邊漲價樓盤跑。

大興某純新盤項目負責人表示，一個區(qū)域的地王項目，往往都會打造成區(qū)域內(nèi)的高端豪宅銷售，價格和品質(zhì)都以豪宅為標準。而其他在售的新房和二手房，本身定位上就多以剛需為主，如果一味看齊“地王”。最終只是拔高身價，卻沒有拔高品質(zhì)。對于這樣追著“地王”跑的項目，普通購房人就要十分謹慎。

亞豪機構(gòu)的任啟鑫也認為，以夏家胡同地塊為例，一個地王已經(jīng)難以提升整個區(qū)域的價格了。雖然該地塊地理位置稀缺，但是該地塊周邊環(huán)境不樂觀，地塊西北部為規(guī)劃中的麗澤商務(wù)區(qū)，這一區(qū)域預(yù)計未來真正形成高端商務(wù)氛圍或?qū)⒃谖宓绞曛?；而地塊南部三環(huán)一路之隔是一座大型尾貨批發(fā)市場。從目前的周邊環(huán)境來看，該地塊出產(chǎn)高端住宅項目的基礎(chǔ)不足，一旦二手房業(yè)主追隨地王提高售價，幾乎不可能獲得購房人認可。