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7月12日，在未來大講堂上，綠地控股集團有限公司董事長張玉良和聽眾分享了他帶領綠 地集團躋身世界500強的創(chuàng)業(yè)故事。企業(yè)家如何處理政商關系，既是一個價值觀的問題，又是一個技巧性的問題，張 玉良將用自己的親身經(jīng)歷闡釋企業(yè)家應該離政治有多遠。

張玉良認為影響房價的因素是綜合的。其中人口流動的影響很多，北京上海、省會城市因為有更好的醫(yī)療、教育、工作機會，導致人口集中更高，房價也高。而這些年貨幣投放量的增加，也推升了房價。張玉良指出北上廣這樣人口增加的城市，由于土地供給量不足，中國大城市的房價必然高。他指出“北京、上海這種地區(qū)那就應該大量的供地。供應不足那就自然供不應求，就會導致房價上去。”

張玉良：我覺得影響房價的因素是綜合的，比如說經(jīng)濟發(fā)展狀況，這個國家、地區(qū)的經(jīng)濟是在發(fā)展還是在衰退，是在快速增長還是在低速增長。購房人的收入水平、收入狀況，這個收入不僅僅是工資、是獎金，還有財產(chǎn)性收入、其他所有的收入，包括父母給他的收入或者其他親戚朋友給他的收入。

人口的流向，這個城市、這個國家人口的流向是什么情況。比如現(xiàn)在中國的流向是一線城市的流向越來越大，短時間 內(nèi)的人口聚集度非?？欤鞘械脑鲩L速度非?？欤侨?、四線城市的人口有的地區(qū)負增長。人口流向決定需求 ，也就決定供需。還有產(chǎn)業(yè)集聚，過去是行政導向人口的流向，現(xiàn)在更多的是就業(yè)崗位決定的，為什么北京那么多人 留在這里？因為能找到工作，能有比較好的空間或者說成長的舞臺。為什么省會城市容易人留下來，因為有就業(yè)崗位 ，當然還有很好的醫(yī)療、教育。如果沒有好的教育，沒有好的醫(yī)療，很多人就不愿意留在這個城市。這些都決定了人 口往哪里流。

還有流動性的多少。去年美國人拼命印錢，日本人、歐洲人也在拼命的印錢，其實我們國家也印錢不少。前段時間說 銀行間有流動性危機，但這是真“錢荒”，還是假“錢荒”，我是覺得有一個問號，錢流向哪里去了，是真的“錢荒 ”嗎？100萬億還錢荒？錢多了要由資產(chǎn)價格來頂替，怎么頂替？房價上去了，擠平了。所以錢印了多少對房價影響 也很大。當然還有一定時期內(nèi)的供求矛盾。供求失衡，供不應求，肯定是要推高房價的。所以，這些因素都會決定房 價。

這10年導致房價上漲的原因我覺得有這么幾條。

1、與我們的經(jīng)濟發(fā)展和城市化快速進步有很大關系，因為經(jīng)濟成長了，需求增加了，城鎮(zhèn)化程度加快了，從農(nóng)村都 要搬到城市。在全世界，我們可以找到很多案例，比如美國的70年代，日本的80年代初70年代末，俄羅斯的某些階段 ，你去看看那一段時間他們國家城市的房價都上漲很快。

2、我們對住宅土地的供應不足。當然這不是全國，因為生產(chǎn)房子不是生產(chǎn)可口可樂，不是生產(chǎn)汽車，生產(chǎn)可口可樂 可以把在東北的可樂運到北京來，在新疆的汽車可以放到上海去開，可以移動，但住房不行，在北京上班的人說回到 沈陽去居住行嗎？不行，回到大興就很遠了。在一定時期內(nèi)，供不應求，那就是房價上漲，供應不足。當然不僅不足 ，地價還在不斷的上漲。

今年年初，國務院召開了一個中國經(jīng)濟高峰發(fā)展論壇的會議，有一個分論壇，我跟國土部的一位領導同志對話。他說 全國的供地是平衡的，我說部長講的非常正確，我們現(xiàn)在要講的是結構當中的矛盾。比如整個供地量是可以的，但是 供應在居住方面是夠了嗎？有的不夠。全國的各個城市平均是可以的，但是人口大量導入的地區(qū)夠嗎？不夠。所以結 構性不夠。鼓勵大家去買房那都是空話，空置房的地區(qū)需要供地嗎？不需要。省會城市，經(jīng)濟發(fā)達，增長潛力比較快 的地區(qū)，北京、上海這種地區(qū)那就應該大量的供地。供應不足那就自然供不應求，就會導致房價上去。

3、產(chǎn)品標準和成本的提升?？纯?0年代、70年代造的房子標準是什么，現(xiàn)在每一平米造的房子的標準跟80年代相比 是5倍以上，80年代造房是2000塊錢，加上土地加上其他的都夠了，現(xiàn)在地價就是1萬塊、2萬塊，這個成本怎么能做 得下來。其他的標準還有很多方面，比如配套標準、設施標準、環(huán)境標準、門窗的標準都不一樣，這個標準每年都在 提升，成本上升那當然是綜合性的。從原材料到農(nóng)民工的工資到土地的成長更突出。

4、保障性住房建設相對滯后，當然這2年國家進步很快，很當中也有很多的問題，分配不公。有的缺少市場化等等。

這些因素都導致了這10年來越調(diào)房價越高，當然了這里有一個認識問題，我自己認為房價要下降只是非常短的時間內(nèi)有一些波動，除了這個因素，從總體上來講，可能性幾乎不太有。

因為總我們國家的發(fā)展情況，從經(jīng)濟的增長情況、城市化、成本的構成等等，如果主觀意愿希望它下降，它就會下降 ，我覺得這本來就是一個誤區(qū)。另外我們把保障性住房、中低收入的住房硬要跟社會普遍認為的房價歸在一起討論， 那也是個誤區(qū)。

前段時間《人民日報》發(fā)了幾篇文章，有的觀點被批了一通，說房價越貴對低收入人群越好，因為富人交稅多了，拿 錢去建保障房了等等這樣的觀念，我想把這些簡單的概念捏在一起討論，主觀認為房價就是下降了，現(xiàn)在不下降反而 升了，我覺得政策就是失敗了，這種觀點也不完全對。