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事實(shí)上，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)這么久，各地也相繼出臺(tái)了“限購(gòu)令”等調(diào)控措施，但是時(shí)至今日，仍難看到房?jī)r(jià)回歸理性的水平，這究竟有些什么原因呢？

原因之一：沒搞清炒房資金的來源

很多人提起溫州炒房團(tuán)、山西煤老板就非常惱火，認(rèn)為就是因?yàn)檫@些人的存在，房?jī)r(jià)才會(huì)這么高，才搞得大家買不起房！我們制造業(yè)現(xiàn)在的平均毛利潤(rùn)只有 5%，如果再去掉一些其他費(fèi)用，我們的制造業(yè)基本是不掙錢的。相比較來說，炒房子是一件一點(diǎn)技術(shù)含量都沒有的事情，很多以前做實(shí)業(yè)的人，現(xiàn)在基本都跑去炒房了。他們的觀點(diǎn)基本相同，都認(rèn)為現(xiàn)在這種大環(huán)境下，做實(shí)業(yè)又累又掙不到錢，炒房又簡(jiǎn)單，利潤(rùn)又高，因此也不能全怪他們。不過從另一方面看，我們過去推出的一些措施也給了溫州炒房團(tuán)、山西煤老板有可乘之機(jī)，比如2008年的時(shí)候，為了刺激房地產(chǎn)，央行在一年之內(nèi)四次下調(diào)利率，幅度達(dá)到1.71%。同時(shí)二套房貸也有購(gòu)房貸款利率7折的優(yōu)惠。不少投資投機(jī)者正是利用了這一政策優(yōu)惠，實(shí)現(xiàn)了自己炒房的目的。

原因之二：信貸調(diào)控沒有觸及到房地產(chǎn)

在房?jī)r(jià)飚升、民眾抱怨的情況下，我們政府密集出臺(tái)了很多調(diào)控政策，但是，透過對(duì)這些調(diào)控政策的分析，我發(fā)現(xiàn)一個(gè)很有意思的事情，那就是即使到現(xiàn)在，我們的一些信貸調(diào)控還是沒有觸及到房地產(chǎn)。原因很簡(jiǎn)單：第一，對(duì)于地方政府來說，土地出讓金是很大的一筆收入。第二，在現(xiàn)在這種大的環(huán)境下，我們的金融機(jī)構(gòu)最怕的就是房?jī)r(jià)下跌，因?yàn)閷?duì)于金融機(jī)構(gòu)來說房?jī)r(jià)下跌是最大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)自然不會(huì)自取滅亡。

而從稅收的角度分析，在目前的制度和市場(chǎng)狀況下，還很難調(diào)節(jié)進(jìn)入樓市的資金。要衡量稅負(fù)是不是重了，我們不能只看稅率，因?yàn)檫@只是表面上的，根本沒辦法反映真實(shí)的狀況。我們應(yīng)該看的是這個(gè)稅最終能否轉(zhuǎn)嫁出去。打個(gè)比方，從表面上看，中石油和中石化每年都要繳納資源稅?？墒?，就算對(duì)這兩個(gè)寡頭征收 200%的稅也沒用，因?yàn)闊o論政府征多少稅，它們都能夠透過價(jià)格把它消化掉，也就是說，它們能把所有的稅負(fù)都加到價(jià)格上去，最終轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，所以，它們能保證自己的利潤(rùn)率不會(huì)因?yàn)橘Y源稅而下降。同樣，對(duì)于炒房者來說，也完全可以把稅費(fèi)轉(zhuǎn)嫁出去，而且還不擔(dān)什么風(fēng)險(xiǎn)，至于炒房的利潤(rùn)究竟有多高，大家心里已經(jīng)相當(dāng)明白了。

原因之三：只注意短期房?jī)r(jià)下跌的表面現(xiàn)象

經(jīng)歷了一段時(shí)間的調(diào)控之后，2012年3月，統(tǒng)計(jì)局公布了2月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，2月份整體房?jī)r(jià)仍呈上升態(tài)勢(shì)，但是70個(gè)大中城市中有45個(gè)城市新房?jī)r(jià)環(huán)比下降，漲幅縮小的城市也明顯增多。然而這還只是表面現(xiàn)象，房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)還沒有得到根本改變。這一表面現(xiàn)象也給予了我們?nèi)矫娴木选?/p>

第一，2月份和1月份相比房?jī)r(jià)好像不漲了，可能還有點(diǎn)微跌，然而這只是表面現(xiàn)象，看起來非常好。其實(shí)這是一個(gè)很有趣的統(tǒng)計(jì)數(shù)字。我以北京為例，表面上交易量是大幅下跌，而且二手房的交易量比去年下跌了38%。對(duì)于房?jī)r(jià)，如果把通州地區(qū)也平均進(jìn)去的話，肯定也是下跌的了，但是三環(huán)之內(nèi)沒有怎么跌，所以在表面上平均價(jià)格好像跌下來了。

第二，中小型開發(fā)商被大量淘汰，而一些大型開發(fā)商卻是越來越壯大，這是我們不可想象的。比如，去年一整年下來之后萬科整個(gè)銷售量上升了41%，利潤(rùn)上漲了32%，就連第七名的碧桂園銷售量跟利潤(rùn)也上升了35%。之所以大型開發(fā)商越調(diào)控利潤(rùn)越高，是因?yàn)樗麄儞慰亓舜罅康馁Y源，因此市場(chǎng)震蕩的結(jié)果，等于是新一輪的洗牌，讓那些大魚把小魚都給吃了。去年在地產(chǎn)行業(yè)的有規(guī)模以上收購(gòu)兼并高達(dá)124宗，其金額超過1500億元，也就是說在調(diào)控后市場(chǎng)的影響下，大魚變得更大了，小魚慢慢地被吃掉了。

第三，就是土地出讓金。2010年是2.7萬億元，2011年高達(dá)3.15萬億元，創(chuàng)歷史的新高。對(duì)此，你發(fā)現(xiàn)地方政府也挺高興，因?yàn)橥恋爻鲎尳鹨采仙?。因此調(diào)控的最終結(jié)果，可以說是皆大歡喜。

根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，在房?jī)r(jià)里面，12項(xiàng)稅跟56項(xiàng)費(fèi)，另外還有土地成本，加在一起占到了房?jī)r(jià)的70%左右。房?jī)r(jià)如果要降到合理的價(jià)位，我不曉得用什么方法跟途徑降下來。其中70%是稅費(fèi)和土地成本，這是剛性的，目前看不到下降的趨勢(shì)。還有10%最起碼的構(gòu)建成本，這個(gè)也降不了。另外，開發(fā)商有20%的利潤(rùn)，有很多的支出都含在這里面，所以這至少還有10%的利潤(rùn)來保障它的支出。也就是說，房?jī)r(jià)再怎么降也不能突破90%的這個(gè)剛性關(guān)口。

原因之四：保障房沒給老百姓一個(gè)預(yù)期

在房地產(chǎn)的調(diào)控中有一個(gè)重要的手段就是保障房，現(xiàn)在全國(guó)都在搞保障房“大躍進(jìn)”，地方政府似乎覺得當(dāng)務(wù)之急就是蓋房，然而其中還存在一些值得商榷的地方。我看到一個(gè)很有意思的采訪，央視采訪了一位天津居民，這個(gè)被采訪的人通過搖號(hào)得到了房子。你知道他怎么講的嗎？他說感覺很幸運(yùn)，這其中就有問題了。

我們推出保障房政策的目的是好的，但是方法卻值得商榷。包括如何來貫徹保障房的公平，比如不是用搖號(hào)制度而是用排隊(duì)制度。因?yàn)槿绻瞥龅臈l件不是老百姓能接受的一個(gè)公共意見，就不能取得應(yīng)有的效果。

舉例來說，深圳的廉租屋必須有個(gè)條件，那就是32萬元資產(chǎn)，為什么是32萬元，不是50萬元？所以數(shù)字本身就有問題，一個(gè)人32萬元，一家三口32 萬元，那么誰應(yīng)該有優(yōu)先權(quán)？我們沒有根據(jù)這些數(shù)據(jù)進(jìn)行一種分類。在中國(guó)香港地區(qū)，你的年紀(jì)、職業(yè)、有沒有小孩子、有沒有雙親奉養(yǎng)、你的資產(chǎn)有多少、薪水有多少、股票有多少，根據(jù)這些然后形成一個(gè)打分的制度。在這個(gè)制度之下，根據(jù)民眾的意見來界定多少是臨界點(diǎn)。假如是50萬元資產(chǎn)，在這個(gè)數(shù)字之上沒有希望，你就努力賺錢，自己買商品屋，在這個(gè)數(shù)據(jù)之下，你就符合了，要慢慢等。慢慢等也要按照這個(gè)打分，按照時(shí)間一定會(huì)分配到，比如今年建了5000套保障房，按照分?jǐn)?shù)最高的先住這5000人，分?jǐn)?shù)低的沒有什么好報(bào)怨的，因?yàn)榉謹(jǐn)?shù)高的比他們更需要房子，因此他們有一個(gè)希望在那里，而這個(gè)預(yù)期很重要。

如果說能讓這個(gè)預(yù)期產(chǎn)生，而且公平的話，這就完成了保障房的經(jīng)濟(jì)學(xué)的理念，因此保障房最重要的是我們能夠設(shè)計(jì)出一套公平的等待制度。保障房不可能一步到位的，但是一旦給老百姓排隊(duì)制度之后，他們總會(huì)排到，而排到的結(jié)果就是政府自己有了充裕的時(shí)間去安排建設(shè)，老百姓也安心了。而且一旦有了這個(gè)規(guī)則之后，地產(chǎn)商也安心了，他知道保障房每一年按這個(gè)速度建設(shè)，因此不需要捂盤、不需要囤地。由此來看，政府不需要在每一年報(bào)告中說要建設(shè)1000萬套或者 800萬套保障房，而是由老百姓打分，而且是網(wǎng)上打分，不是政府去挑選。老百姓參與評(píng)分制度，評(píng)分以后全部在網(wǎng)站上公示，老百姓自己來做監(jiān)督。

在新加坡85%都是經(jīng)濟(jì)適用房，而且經(jīng)濟(jì)房的標(biāo)準(zhǔn)非常清楚。一家三口在幾年之內(nèi)能住得起三室一廳的房子，價(jià)格就應(yīng)該是新加坡居民的收入的中位數(shù)乘上 5或6，它不是根據(jù)成本，也不是根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格。而我們，經(jīng)濟(jì)適用房是市場(chǎng)價(jià)的80%，這代表說又是波動(dòng)的，又打破了大家的預(yù)期了，這是不行的。由于新加坡的做法完全符合我們所說的穩(wěn)定的預(yù)期，所以他們不打壓高端樓盤。新加坡就透過這些有錢人炒作高端樓盤，其土地才賣得高價(jià)，才收取更多的出讓金和交易稅，這樣才有資金去建保障房，所以高檔商品屋，是保障房的基礎(chǔ)。如果把他們都打垮了之后，高端樓盤賣給誰，不能把高價(jià)房賣給這些有錢人，交易稅收不到，出讓金收不到，用什么資金建保障房？保障房不能簡(jiǎn)單地政府出錢，一定是有錢人來出錢，幫助弱勢(shì)群體構(gòu)建保障房。因此就一定要保證一個(gè)繁榮穩(wěn)定的高端樓盤市場(chǎng)，讓他們能從中賺錢。而我們錯(cuò)誤的觀念認(rèn)為，高端樓盤上漲拉動(dòng)中低端樓盤上漲，這是胡扯的！高端樓盤漲跟低端樓盤漲的原因是因?yàn)橥ㄘ浥蛎浺黄饾q，因此不要用這個(gè)誤解打壓高端市場(chǎng)。

原因之五：沒弄清房產(chǎn)稅的本質(zhì)

另一個(gè)呼出欲的政策就是房產(chǎn)稅，它被很多人看作是打壓房?jī)r(jià)的最后“殺手锏”，可悲的是就連我們的很多學(xué)者都沒有搞清楚房產(chǎn)稅的本質(zhì)究竟是什么？世界銀行有一個(gè)報(bào)告《城市房產(chǎn)稅的改革指導(dǎo)原則與建議》，封面第一句話就講，房產(chǎn)稅必然要承受非常重要的政治代價(jià)。既然房產(chǎn)稅如此重要，用它來打壓房?jī)r(jià)是對(duì)是錯(cuò)？很多人不知道，美國(guó)推出房產(chǎn)稅的目的不是為了打壓房?jī)r(jià)，而是為了讓房?jī)r(jià)升值，藏富于民，讓老百姓獲得更高的價(jià)值。

按照美國(guó)的做法，美國(guó)平均征收1.38%的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的28%給鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，22%給縣政府，4%給州政府，政府用于修建花園、廣場(chǎng)、搞綠地、聘用警察。而剩下的46%全部撥給教育，用以提高這個(gè)地區(qū)的教育水平，所以美國(guó)99%的老百姓念的都是公立的學(xué)校。他們的錢是這么花的，而且所有的支出有非常的清楚的賬本，老百姓可以隨時(shí)上網(wǎng)查詢。美國(guó)在這種透明的制度之下，征收房產(chǎn)稅老百姓是非常高興的，房產(chǎn)稅征收的結(jié)果，警察多了，環(huán)境改善了，教育改善了，老百姓的小孩子可以放心叫他去上學(xué)。治安環(huán)境、教育環(huán)境都搞好了，房?jī)r(jià)自然增值，而每增值100美元，政府拿走1.38美元，剩下的歸于老百姓，所以美國(guó)征收房產(chǎn)稅的結(jié)果，是使這個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)大幅增值。對(duì)于美國(guó)的老百姓而言的話，每一年繳1.38%的房產(chǎn)稅，就可以享受到這么多的福利，而這些福利是他們個(gè)人做不到的，必須透過政府的公權(quán)力行為讓所有社區(qū)的人都同時(shí)繳這么多錢，然后才能達(dá)到這種所謂的環(huán)境改善的目的。所以美國(guó)征收房產(chǎn)稅是為了藏富于民，為了讓房?jī)r(jià)升值。

在美國(guó)，由居民公選舉出最誠(chéng)實(shí)敬業(yè)的人做評(píng)估師，來為房產(chǎn)做估值。一般是兩個(gè)不相識(shí)的人上門共同評(píng)估房產(chǎn)，測(cè)量房屋的面積、登記房屋的數(shù)量，包括有多少個(gè)浴室、車庫等等，登記完之后，兩個(gè)人分別做評(píng)估，然后上網(wǎng)公開，居民能查到所有資料。如果認(rèn)為過高的話，可以找評(píng)估師來理論，評(píng)估師會(huì)詳細(xì)的介紹評(píng)估方法，如果還不滿意，可以各向州評(píng)估委員會(huì)上訴。

相比之下，這樣的方式對(duì)我們來說有一個(gè)難點(diǎn)，就是如何來評(píng)估地產(chǎn)？評(píng)估不了又如何收稅呢？收了稅之后又如何用這筆錢呢？如果不搞清楚，到最后就會(huì)成為一筆煳涂賬。因?yàn)槲覀冞€沒有建立相應(yīng)的評(píng)估機(jī)制，所以目前沒有征收房產(chǎn)稅的條件。

房產(chǎn)稅的稅種和其他的稅種完全不一樣，其他稅種都是賺錢之后分一部分給政府，房產(chǎn)稅是沒有創(chuàng)造收入的情況下從老百姓口袋里挖出一塊肉來。薪資所得該繳稅、企業(yè)該繳稅、房屋交易稅該繳，因?yàn)槔习傩召嶅X了。如果個(gè)人不是把房產(chǎn)出租而是自己住的話，繳了房產(chǎn)稅的結(jié)果，就是沒賺錢也要繳稅了。

原因之六：房地產(chǎn)調(diào)控的三不知

A不知道降房?jī)r(jià)的手段是什么

我們的“限購(gòu)令”就是取消了部分人的購(gòu)房資格，這個(gè)下調(diào)房?jī)r(jià)的手段，可能會(huì)讓一些最應(yīng)該買房的人不準(zhǔn)買了，所以讓房?jī)r(jià)穩(wěn)定住了，甚至還有稍微下跌的趨勢(shì)。比如通州，不讓他們買房需求下跌，房?jī)r(jià)一定會(huì)下跌。問題是，房?jī)r(jià)當(dāng)中70%是稅費(fèi)和土地成本，10%是構(gòu)建成本，還有10%是其他支出，加在一起是 90%，因此房?jī)r(jià)再降也不能降到90%以下。這就是為什么，像北京，上海內(nèi)環(huán)或者是上海的中環(huán)之內(nèi)，北京的五環(huán)之內(nèi)，房?jī)r(jià)要跌也是陰跌，看不到大幅下挫，因?yàn)?0%的成本在那里。如果說房?jī)r(jià)只能跌10%，而90%是硬剛性成本，那很多老百姓可能永遠(yuǎn)買不起。如果房?jī)r(jià)90%是剛性成本的話，那么也很難達(dá)到所謂的收入水平。

B老百姓不知道自己有沒有希望獲得保障房

中央政府撥款給地方政府大概是8000億元左右。一棟房子的成本很低的，大概85000元建一棟四五十平方米的房子，因?yàn)橥恋囟疾灰X的，以目前 8000億元的資金來看，足可以建1000萬套，這也是政府所講的。目前已經(jīng)完在了400多萬套，再建1000多萬套，這也是政府講的。1000萬套表面看起來好像是建成了。我想問老百姓分到房了嗎？我們搜集了很多數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)保障房中的許多都是福利房、動(dòng)遷房，保障房在數(shù)量上仍難滿足普通老百姓的需求。

C地方政府假裝不知不能依靠土地財(cái)政

現(xiàn)在我們的房產(chǎn)有12項(xiàng)稅，57項(xiàng)費(fèi)，還有土地出讓金，如果再加上房產(chǎn)稅，將使得地方政府完全被土地財(cái)政套牢，而進(jìn)一步套牢的結(jié)果就是房?jī)r(jià)水漲船高，他們必須賣土地，必須想盡辦法拉高地價(jià)，讓老百姓多多交易，致使房?jī)r(jià)根本下不來，而那些地方政府肯定是假裝不知道的。

原因之七：不減少稅費(fèi)怎么降房?jī)r(jià)

降房?jī)r(jià)真的那么難嗎？我們天天批評(píng)地方政府賣地的行為，賣地只是表面現(xiàn)象。似乎相關(guān)部門表面上看到了問題，于是說要改革稅制、重建財(cái)稅結(jié)構(gòu)，地方政府下一步不是土地財(cái)政，可是最后的結(jié)果是告訴我們，要全面開征房產(chǎn)稅，只是把土地財(cái)政變換了一個(gè)名字而已。如果全開征房產(chǎn)稅，結(jié)果就是讓地方政府更進(jìn)一步地陷入了土地財(cái)政的窘境。

我們目前整個(gè)稅制還不盡合理，我國(guó)現(xiàn)階段涉及的房地產(chǎn)稅種有12項(xiàng)之多，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)多達(dá)57項(xiàng)，這還不算土地出讓金。計(jì)算下來的話，我們現(xiàn)在的房?jī)r(jià)里已經(jīng)包含30%~40%的稅費(fèi)了。地方政府不管怎么講它拿30%的錢，做的事還是挺多的，有可能做了70%的事。問題是這么做下去讓地方政府陷入土地財(cái)政這種漩渦里面，下一步結(jié)果就是地方政府希望房?jī)r(jià)越高，它的土地就賣的越好，然后有錢人又去買房，把房?jī)r(jià)再炒高，地方政府非常高興，然后土地賣得更高，形成惡性循環(huán)，房?jī)r(jià)根本不可能降低了。其實(shí)真正要降房?jī)r(jià)就是要改革稅制，讓出讓金減少，讓各種稅費(fèi)減少，這才是降房?jī)r(jià)的最主要手段。