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6月20日前后開(kāi)始的銀行間市場(chǎng)利率飆升，不僅在銀行、信托等金融機(jī)構(gòu)中引發(fā)了一場(chǎng)風(fēng)暴，也波及了房地產(chǎn)。

郁亮對(duì)本報(bào)記者表示，從某種程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)問(wèn)題是個(gè)貨幣問(wèn)題、金融問(wèn)題，或者說(shuō)貨幣超發(fā)是房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)需要更理性地去思考這個(gè)問(wèn)題，才能讓行業(yè)健康發(fā)展。

“金融去杠桿首先就是收縮房地產(chǎn)信托等銀行表外業(yè)務(wù)，開(kāi)發(fā)貸也會(huì)收緊前后”郁亮指出，這對(duì)一些房地產(chǎn)公司影響較大。

“過(guò)去兩三年新增的信托中有50%以上與房地產(chǎn)有關(guān)?！笨偛课挥诒本┑囊患倚磐泄究偨?jīng)理介紹。

他介紹，目前房地產(chǎn)信托主要有兩種模式，第一種為債權(quán)，以類(lèi)似銀行貸款或過(guò)橋貸款的形式投向房地產(chǎn)項(xiàng)目；第二種是債權(quán)和股權(quán)綜合模式，采取優(yōu)先劣后（或次級(jí)）的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，一般會(huì)附有開(kāi)發(fā)商回購(gòu)協(xié)議。這兩種方式對(duì)到期收益的約定均有所不同。

在上述模式中，多數(shù)信托是作為銀行的通道而存在的，一旦銀行流動(dòng)性收緊，房地產(chǎn)信托必然萎縮。

用益信托一位不便具名的分析師認(rèn)為，此次“錢(qián)荒”來(lái)襲，在短期內(nèi)會(huì)對(duì)信托產(chǎn)品的發(fā)行和銷(xiāo)售產(chǎn)生沖擊，對(duì)一些單一信托項(xiàng)目較多的信托公司影響顯著，流動(dòng)性的風(fēng)險(xiǎn)使得資金池類(lèi)產(chǎn)品面臨兌付風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該收縮這類(lèi)項(xiàng)目。

但事實(shí)上一些信托公司仍在“前進(jìn)”。以新華信托為例，本報(bào)記者調(diào)查顯示，今年二季度，新華信托到期的房地產(chǎn)項(xiàng)目至少有9款，涉及金額約19.6億元，其中鄂爾多斯、深圳等地的項(xiàng)目面臨兌付危機(jī)；但與此同時(shí)，新華信托仍在發(fā)行房地產(chǎn)信托項(xiàng)目，今年3月份至今，其通過(guò)與華恒、和泓、寶信、佳兆業(yè)等地產(chǎn)商合作繼續(xù)發(fā)行單一信托。

北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉認(rèn)為，“錢(qián)荒”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的心理影響也不容小視：貨幣政策已經(jīng)由寬松轉(zhuǎn)向穩(wěn)中趨緊。而房地產(chǎn)市場(chǎng)這么多年的畸形發(fā)展，主要依賴(lài)超發(fā)的貨幣。一旦資金收緊，房地產(chǎn)的漲幅肯定會(huì)被抑制。

“首先要活下來(lái)”

一面是流動(dòng)性緊縮，一面是開(kāi)發(fā)商仍在土地市場(chǎng)高價(jià)攬地。5、6月份，泰禾地產(chǎn)、佳兆業(yè)集團(tuán)、金地集團(tuán)等房企，陸續(xù)在廣州、上海、北京、南京等地拿下“地王”。

對(duì)此，郁亮直稱(chēng)“看不懂”。他認(rèn)為，土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了過(guò)熱的跡象。

“我們參與了很多地塊的招投標(biāo)，但最終都沒(méi)有出手?！庇袅琳f(shuō)，北京等地“面粉貴過(guò)面包”的現(xiàn)象不正常；是否拿地萬(wàn)科還要“等等看”。

郁亮分析，5、6月份出手拿地的絕大部分是中型房地產(chǎn)公司，他們需要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；?jí)；反而像萬(wàn)科、保利、中海外這樣的大型開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有怎么出手。

“如果銀行真缺錢(qián)了，開(kāi)發(fā)商從銀行貸不到款了，信托也不能發(fā)了，地價(jià)還會(huì)上漲嗎？”他說(shuō)，銀根一緊，開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流會(huì)受到影響，拿地積極性就會(huì)降低，地價(jià)也難再上漲。

言談間，郁亮透露出對(duì)目前高價(jià)拿地的擔(dān)憂(yōu)?！?008年萬(wàn)科拿了三塊高價(jià)地，為此付出了很大代價(jià)，當(dāng)年沒(méi)有實(shí)現(xiàn)凈利增長(zhǎng)，高管也沒(méi)有拿到一分錢(qián)獎(jiǎng)勵(lì)?！庇袅琳f(shuō)，這始終是個(gè)警示。

“上半年有些人認(rèn)為春天又來(lái)了，但萬(wàn)科始終執(zhí)行‘冬天模式’，在危機(jī)中前行?！庇袅琳f(shuō)，在地王頻出、非理性的時(shí)代，更謹(jǐn)慎地對(duì)待現(xiàn)金流，才最重要。

郁亮指出，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在波動(dòng)的市場(chǎng)中首先要“活下來(lái)”。作為目前行業(yè)內(nèi)資金最充裕的房企，郁亮認(rèn)為萬(wàn)科并不擔(dān)心短期資金緊缺的問(wèn)題。

他透露，萬(wàn)科目前可動(dòng)用資金600多億，“我們對(duì)銀行始終不信任，所以盡量減少開(kāi)發(fā)貸；另一方面，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，你手里的現(xiàn)金越多越容易去融資”。

對(duì)于正在進(jìn)行中的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，郁亮說(shuō)，萬(wàn)科非常愿意去配合棚戶(hù)區(qū)改造等項(xiàng)目，“利潤(rùn)率很低，但我們會(huì)保證去實(shí)現(xiàn)對(duì)股東的回報(bào)”。