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在“新國(guó)五條”落地三個(gè)月后，市場(chǎng)出現(xiàn)了意料之外的景象：一邊是一線城市不斷涌出的地王和一再攀升的住宅價(jià)格，另一邊卻是越發(fā)緊張的資金流動(dòng)性；對(duì)此，萬科集團(tuán)總裁郁亮在6月29日媒體見面會(huì)上否認(rèn)再融資傳聞的同時(shí)，也承認(rèn)在融資日趨艱難的情況下，未來兩三年房企的日子“將很難過”，盡管此前市場(chǎng)有短暫的回暖，但房企的春天尚未來到。

近期，各種消息甚囂塵上：一線城市地王頻出，絕大多數(shù)城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，城鎮(zhèn)化概念推動(dòng)土地開發(fā)浪潮洶涌，各路民間資本通過基金等方式爭(zhēng)食房地產(chǎn)蛋糕，樓市泡沫越吹越大。另一邊，國(guó)際國(guó)內(nèi)金融形勢(shì)大變臉，因銀行間隔夜拆借利率大幅上升引起的“錢荒”情緒籠罩市場(chǎng)，加上央行鐵血的表態(tài)，市場(chǎng)馬上聯(lián)想到的就是流動(dòng)性縮水可能在下半年為房地產(chǎn)開發(fā)投資及購(gòu)買力降溫。不僅如此，房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大、 房地產(chǎn)企業(yè)再融資閘門開啟傳聞也甚囂塵上。

“很多經(jīng)驗(yàn)告訴你，錢越多的時(shí)候才會(huì)有人愿意給你，所以有時(shí)候在中國(guó)不能太強(qiáng)調(diào)資金的效率，而是要強(qiáng)調(diào)有錢很重要，這么多年來，萬科在這一點(diǎn)上身有體會(huì)?！弊鲐?cái)務(wù)出身的郁亮如此看待融資成本：以當(dāng)前萬科的體量，100億元是最起碼的數(shù)字，在監(jiān)管層未明確開閘的情況下，斷然不敢提前設(shè)想，即便開閘，融資審批成本也足以讓萬科止步。

相對(duì)于在資本市場(chǎng)融資，萬科和郁亮更青睞“合作開發(fā)”。以北京市場(chǎng)為例，幾乎超過八成的新項(xiàng)目均是與其他房企聯(lián)手拿地。對(duì)此，郁亮的解釋是“合作對(duì)萬科意味著有更大的空間”。然而面對(duì)中糧、五礦等強(qiáng)勢(shì)的央企合作方，萬科的利益與話語權(quán)如何在合作中確保，又是否存在“委曲求全”的情況？“為什么合作？因?yàn)榭梢砸环皱X分成兩半花，而銀行好的時(shí)候要給你錢，不好的時(shí)候就沒了，合作不一樣，五年前我們才500億元，現(xiàn)在做到這么大的規(guī)模就是靠合作，在合作里萬科少分一點(diǎn)有可能，別人多分的我也沒那么傻，不可能說因?yàn)楹献鲗?dǎo)致利潤(rùn)低?！?/p>

但并非所有房企都能復(fù)制萬科的模式，在“錢荒”到來后，房地產(chǎn)是否會(huì)被推入又一個(gè)低谷？郁亮在現(xiàn)場(chǎng)坦言：在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型過程中，房產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)感受到痛苦?！拔磥韮扇陜?nèi)，是房地產(chǎn)行業(yè)的痛苦期。”

郁亮坦言十年內(nèi)萬科的發(fā)展將遭遇天花板，“中國(guó)目前一年的住宅需求在1000萬套左右，但十年之內(nèi)行業(yè)空間會(huì)越來越小”。如何保持高速增長(zhǎng)、如何解決萬科自身的發(fā)展問題。“還沒有明確計(jì)劃，”郁亮說，短期內(nèi)讓萬科舍棄核心業(yè)務(wù)并找到強(qiáng)有力的替代品，沒有那么容易。

行業(yè)留給房企發(fā)展的空間越來越小，是行業(yè)普遍面臨的問題。正如銀行“錢荒”導(dǎo)致地產(chǎn)股大跌、中小房企面臨資金困難的壓力，郁亮認(rèn)為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型會(huì)導(dǎo)致房企未來兩三年“比較痛苦”，但對(duì)于房地產(chǎn)所謂的冬天，“沒有什么壞處”，“只要做好準(zhǔn)備，就可以活下來”。

在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的大背景下，萬科也不得不做出相應(yīng)調(diào)整。對(duì)于萬科今后的發(fā)展，郁亮只是模糊地表示，“想成為世界級(jí)優(yōu)秀企業(yè)”，其中包括海外投資比重加大、做城市配套服務(wù)商、不排除未來將經(jīng)營(yíng)垃圾場(chǎng)等措施，但具體到每一步的詳盡計(jì)劃，郁亮將萬科發(fā)展形容為“沒有終點(diǎn)的馬拉松”，還沒有明確的戰(zhàn)略與思路。