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吳福象，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、博士后，南京大學(xué)商學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)系教授，博士生導(dǎo)師，南京大學(xué)長(zhǎng)三角研究中心研究員，南京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心研究員，教育部“新世紀(jì)優(yōu)秀人才支持計(jì)劃”獲得者，江蘇省經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)常務(wù)理事兼副秘書(shū)長(zhǎng)，江蘇省房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)理事。

觀(guān)點(diǎn)

此輪發(fā)燒可以理解，也屬預(yù)料之中

用“發(fā)燒”來(lái)形容現(xiàn)在的南京樓市的確不為過(guò)，量?jī)r(jià)齊漲說(shuō)明一切。

此輪發(fā)燒原因主要基于如下預(yù)期：首先，國(guó)務(wù)院今年年初批復(fù)了《蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)規(guī)劃》，南京、蘇州、無(wú)錫、常州和鎮(zhèn)江五個(gè)城市，將作為中國(guó)第一個(gè)以現(xiàn)代化建設(shè)為主題的區(qū)域規(guī)劃正式開(kāi)始實(shí)施。南京今后的建設(shè)將會(huì)走大都市區(qū)的路線(xiàn)，按照規(guī)劃，寧鎮(zhèn)揚(yáng)與蘇錫常將在蘇南地域板塊上形成“啞鈴”之勢(shì)。從經(jīng)濟(jì)、文化等諸多方面輻射并帶動(dòng)蘇中、蘇北乃至中西部地區(qū)。同時(shí)，南京將建設(shè)成全國(guó)重要的科技創(chuàng)新中心、文化創(chuàng)意中心、長(zhǎng)江航運(yùn)物流中心和重要的區(qū)域金融商務(wù)中心，成為國(guó)家創(chuàng)新型城市和國(guó)際軟件名城。這樣一種高級(jí)別的國(guó)家級(jí)戰(zhàn)略規(guī)劃的落實(shí)，對(duì)南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)升溫肯定是有推動(dòng)作用的。

再者，外來(lái)人才的加速引進(jìn)與青奧會(huì)（包括亞青會(huì)）這兩個(gè)因素的共同作用，以及包括2015年前完工的北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)園等一系列大型科技項(xiàng)目將在南京的落戶(hù)，意味著南京市未來(lái)對(duì)高層次人才的需求將會(huì)加大。由于南京市未來(lái)發(fā)展的方向主要是定位于科教城，人才的大量涌入，必然會(huì)讓買(mǎi)方市場(chǎng)預(yù)期膨脹，這在一定程度上會(huì)提前讓供方市場(chǎng)進(jìn)入火爆的供不應(yīng)求階段。而對(duì)于萬(wàn)眾期待的青奧盛會(huì)，國(guó)際重大體育賽事，向來(lái)就對(duì)主辦城市的長(zhǎng)足發(fā)展具有重要意義?；谇鄪W會(huì)對(duì)南京發(fā)展的預(yù)期，賣(mài)方漲價(jià)買(mǎi)方熱情依舊的現(xiàn)象很正常。

此輪樓市的“發(fā)燒”，用日益臨近的青奧會(huì)來(lái)解釋再合適不過(guò)。當(dāng)然，此間也有南京市區(qū)劃結(jié)構(gòu)調(diào)整這一重要因素的作用。南京市作為現(xiàn)代化大都市區(qū)示范性城市，在“蘇南無(wú)縣僅有市，南京無(wú)縣只有區(qū)”的光環(huán)之下，使得新增住房需求即通常所說(shuō)的剛需和改善性住房需求等相互疊加，推動(dòng)南京市房地產(chǎn)量?jī)r(jià)齊升，實(shí)屬正?，F(xiàn)象。

分析

樓市過(guò)度發(fā)燒，或?qū)⒁l(fā)巨大金融風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)可以說(shuō)是牽一發(fā)而動(dòng)全身。單個(gè)城市乃至某個(gè)板塊的房?jī)r(jià)波動(dòng)，都會(huì)對(duì)周邊城市和板塊的房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生外溢和擴(kuò)散效果，導(dǎo)致對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重新評(píng)估。而這些異常波動(dòng)，最終將會(huì)傳導(dǎo)到金融這個(gè)出口。比方說(shuō)，當(dāng)某一購(gòu)房人買(mǎi)了一套房子之后，房?jī)r(jià)漲了，這對(duì)買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)是其資產(chǎn)增值，此時(shí)對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，銀行貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)壓力降低了，進(jìn)而又導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)金融安全的重新評(píng)估。

但是，如果形勢(shì)發(fā)生毫無(wú)征兆和預(yù)期的驚天逆轉(zhuǎn)，對(duì)商業(yè)銀行的金融風(fēng)險(xiǎn)則可能是致命的。在人口密集度非常高的都市繁華地帶，由于高房?jī)r(jià)需要相應(yīng)的高租金來(lái)支撐，而過(guò)高的租金，不僅會(huì)拉高商業(yè)運(yùn)營(yíng)成本，而且會(huì)對(duì)商業(yè)誠(chéng)信帶來(lái)巨大的沖擊和負(fù)面影響。

同時(shí)，也會(huì)提高生活在其中的人群工資占房租的比例，進(jìn)而會(huì)倒逼甚至綁架住房政策。高房?jī)r(jià)不僅會(huì)影響居民消費(fèi)和銀行信貸的調(diào)整，也會(huì)影響資本市場(chǎng)的健康發(fā)展。

所以說(shuō)，把房?jī)r(jià)重新拉回到經(jīng)濟(jì)學(xué)供需市場(chǎng)的正常軌道，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)正?；\(yùn)行具有重大意義。

對(duì)策

保障“夾心層”，信披“制度化”

供求力量不平衡和供求政策調(diào)控力度不對(duì)稱(chēng)，是南京樓市現(xiàn)存的主要矛盾。對(duì)此，可提出兩點(diǎn)對(duì)策。

當(dāng)前，保障房建設(shè)規(guī)模相對(duì)于商品房開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，仍然比例偏低，時(shí)間也比較滯后。不僅如此，當(dāng)前的保障房供應(yīng)對(duì)象主要是城市中低收入家庭。事實(shí)上，目前對(duì)保障房需求最為迫切的群體，主要是新增的落戶(hù)人口，比如剛畢業(yè)流入或留在該城市的大學(xué)畢業(yè)生。根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計(jì)，目前不少應(yīng)屆大學(xué)生的月收入當(dāng)中有超過(guò)的40%部分被用于支付房租，剩下不到60%還要用于日常生活開(kāi)支和個(gè)人能力提升的技能再培訓(xùn)，這對(duì)他們來(lái)說(shuō)壓力很大。所以我建議，包括廉租房建設(shè)在內(nèi)的保障房政策應(yīng)當(dāng)更多地向剛畢業(yè)的高校畢業(yè)生人群傾斜，多建一些以都市白領(lǐng)為群租對(duì)象的人才公寓、廉租房，讓這些剛剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生能安心就業(yè)和創(chuàng)業(yè)。

第二點(diǎn)，相關(guān)職能部門(mén)，包括規(guī)劃管理和統(tǒng)計(jì)部門(mén)，應(yīng)當(dāng)真實(shí)、客觀(guān)地定期發(fā)布南京市住房交易、住房空置之類(lèi)的指數(shù)報(bào)告，以滿(mǎn)足與住房利益攸關(guān)的各方的知情需求，同時(shí)便于潛在購(gòu)房人和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)對(duì)南京真實(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成真實(shí)的判斷和理性的決策。尤其要強(qiáng)調(diào)的是，像住房空置率、房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)之類(lèi)的調(diào)查和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，不僅要制度化的定期公布，而且要力求真實(shí)、客觀(guān)，同時(shí)要具有一定的權(quán)威性和嚴(yán)肅性。

房產(chǎn)稅應(yīng)加碼，高檔房應(yīng)收占用稅

高端房產(chǎn)對(duì)于多數(shù)人來(lái)說(shuō)是高不可攀的奢飾品，而對(duì)于少數(shù)人來(lái)說(shuō)，則是偏好品，尤其是一線(xiàn)城市?，F(xiàn)在對(duì)這樣的高端房地產(chǎn)，除了要征收房產(chǎn)稅之外，更應(yīng)該像對(duì)待奢侈品那樣，高強(qiáng)度征收“資源占用稅”，同時(shí)要設(shè)置更高的限購(gòu)門(mén)檻和壁壘，提高住房利用率。不僅要通過(guò)高強(qiáng)度的稅收來(lái)遏制房?jī)r(jià)的泡沫，讓房?jī)r(jià)回歸理性，而且要配合相關(guān)的限制政策，提高人口集聚區(qū)住房的單位空間的使用效率。

上海、重慶此輪試點(diǎn)房產(chǎn)稅不疼不癢，雖然在一定程度上也起到了穩(wěn)定房?jī)r(jià)的象征性作用，但作用十分有限。仔細(xì)研究一下，重慶征收的對(duì)象主要是別墅項(xiàng)目，上海也主要是高檔房。由于二者稅收結(jié)構(gòu)單一、征收強(qiáng)度偏弱，收入總量對(duì)總體土地財(cái)政來(lái)說(shuō)是杯水車(chē)薪。專(zhuān)業(yè)一點(diǎn)講，上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果不理想的原因是單一且強(qiáng)度過(guò)低的稅率，加之在預(yù)期房?jī)r(jià)上漲的住房需求曲線(xiàn)的正斜率作用下，導(dǎo)致房?jī)r(jià)收斂周期的延長(zhǎng)。因此，要想真正起到調(diào)控效果，一方面稅收強(qiáng)度要大大提高，并且征稅對(duì)象和征收方式也要調(diào)整，要實(shí)施組合稅。在征稅對(duì)象上，不僅要面向增量房征稅，也要向存量房開(kāi)征，要全面、立體、系統(tǒng)地落實(shí)房產(chǎn)稅征收政策。

最右君

登山之殤

6月22日，兩名中國(guó)登山家在南珈帕爾巴特峰無(wú)辜遭塔利班槍殺。其中一位逝者名叫饒劍鋒，前深圳特發(fā)地產(chǎn)公司總經(jīng)理。作為登山家的饒劍鋒，已經(jīng)成功登頂10座8000米級(jí)別山峰，在酷愛(ài)攀登的地產(chǎn)人圈內(nèi)，他與王石齊名。

很多悼念的微博中都說(shuō)，作為一名登山愛(ài)好者，他們沒(méi)有倒在攀登的路上，卻倒在恐怖分子的槍下，令人扼腕。選擇登山，就選擇了一條與死神走得更近的道路。饒劍鋒曾經(jīng)論及死亡，“死亡的威脅會(huì)阻止登山者的腳步，但所幸的是，阻止的是下一次，而不是這一次的腳步?！?/p>

當(dāng)時(shí)，他說(shuō)的是滑墜、雪崩、缺氧和暴風(fēng)雪。

王石也曾經(jīng)直面這種威脅：“登山運(yùn)動(dòng)，隨時(shí)會(huì)面臨自己的死亡，同伴的死亡。它是人類(lèi)挑戰(zhàn)自我、戰(zhàn)勝自我的修煉，也是累積知識(shí)、磨煉意志的過(guò)程?！?/p>

為什么登山？當(dāng)一個(gè)人成功克服了對(duì)死亡的恐懼，他將無(wú)所畏懼。地產(chǎn)人的恣意人生，在登山過(guò)程中揮灑得淋漓盡致。今典集團(tuán)聯(lián)席董事長(zhǎng)王秋楊，中坤集團(tuán)董事長(zhǎng)黃怒波，萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng)馮侖，寧夏中房集團(tuán)董事長(zhǎng)方陸，中大集團(tuán)董事長(zhǎng)談義良，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮，SOHO副總裁汪先剛，協(xié)信地產(chǎn)CEO劉愛(ài)明……地產(chǎn)人登山的名單還可以寫(xiě)得更長(zhǎng)。

為什么是地產(chǎn)人？有人說(shuō)行業(yè)本身的挑戰(zhàn)已經(jīng)不足以挑戰(zhàn)地產(chǎn)人了，有人說(shuō)這是一輪地產(chǎn)界的造星運(yùn)動(dòng)“超級(jí)男聲”，有人說(shuō)這是功成名就之后的第二次創(chuàng)業(yè)……凡此種種，地產(chǎn)人跨界登山的行為往往招致“偶像派”而非“實(shí)力派”的評(píng)價(jià)和認(rèn)知。

王石與饒劍鋒，在從跨界登山到專(zhuān)業(yè)登山的蛻變過(guò)程中，分別贏(yíng)得了品牌形象代言人的身份。他們的經(jīng)歷證明，如果偶像之為偶像，付出的是汗與血，甚至生命，那么當(dāng)然是十足金的實(shí)力見(jiàn)證。

“登雪山是人與自然的極度體驗(yàn)，只有信念才能支撐人克服怠惰安逸的本能?！别垊︿h曾經(jīng)這樣說(shuō)道。

雪峰，成為企業(yè)家精神的試煉地。

就在饒劍鋒遇難的前一天，6月21日，王石在北京的一個(gè)講壇上，為企業(yè)家精神做注：“作為企業(yè)家，不能光干活不說(shuō)話(huà)，或者少說(shuō)話(huà)；即使少說(shuō)話(huà)、不說(shuō)話(huà)，也應(yīng)該在社會(huì)面臨倒退、危險(xiǎn)的時(shí)候站出來(lái)說(shuō)‘不’?！?/p>

他口中的企業(yè)家，并非大型國(guó)有企業(yè)的領(lǐng)軍者，特指靠自身努力成長(zhǎng)起來(lái)的，中國(guó)第一代民營(yíng)企業(yè)家。