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銀行“錢袋”緊樓市面臨挑戰(zhàn)

業(yè)界分析，銀行流動性緊縮持續(xù)至明年，房企資金壓力將加大，房價或迎拐點。

銀行間流動性緊縮，對股市造成重大打擊，地產(chǎn)股價大跌，而看空樓市的爭論也是沸沸揚揚。

“錢荒”的出現(xiàn)，首先波及個人房貸市場，銀行貸款額度有限，首套房利率優(yōu)惠減少，變相降低買房人購房能力，增加購房成本。而“錢荒”也預(yù)示著貨幣流動性從寬松走向偏緊，這對于資金來源的1/3依靠銀行貸款的房地產(chǎn)行業(yè)面臨考驗，如果錢荒持續(xù)發(fā)展，高房價還能支撐多久？中小房企是否會提前倒下？而在銀行收緊“錢袋子”，融資難的背景下，房企拿地也將趨于謹(jǐn)慎，那么地方政府高度依賴的土地財政又將何去何從？對于“錢荒”的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)，或在接下來的幾個月揭曉答案。

現(xiàn)象

銀行流動性緊縮房貸申請難度加大

隨著銀行爆發(fā)“錢荒”，也波及個貸市場。據(jù)記者了解，目前北京各銀行首套房8.5折優(yōu)惠難覓，以基準(zhǔn)利率為主。而由于貸款額度有限，雖然各大銀行仍在接單，但批貸時間明顯變長。而為了盡快拿到房款，要求全款的二手房房主也逐漸增多。

首套房折扣變少，下半年或停貸

據(jù)記者從鏈家、我愛我家、鑫尊等二手房中介公司了解到，目前各銀行的貸款額度都越來越緊張。雖然個貸是風(fēng)險小且穩(wěn)定的業(yè)務(wù)，但銀行更愿意將額度投放到利潤更高的消費類貸款上，因此各銀行收緊首套房貸利率，8.5折優(yōu)惠基本難覓。

招商銀行一位個貸經(jīng)理告訴記者，從今年3月起，招行就將首套房貸利率上調(diào)到9.5折?！般y行的信貸規(guī)模有限，所以折扣就小。而像2009年各銀行信貸額度充裕，房貸利率折扣曾低至7折。不過這樣的好日子一去不復(fù)返了。今年下半年可能會沒有額度，所以要申請個貸還是趁早申請。”

批貸時間放緩，房主傾向全款買家

鏈家地產(chǎn)朝陽區(qū)一家門店經(jīng)理向記者表示，現(xiàn)在銀行首套房主流利率已回升至基準(zhǔn)，而且貸款周期拉長，以前從申請貸款到房貸僅需20多天，而現(xiàn)在銀行只接單，至于什么時候放貸卻沒有明確的時間表。

同時，“國管公積金”(即中央國家機(jī)關(guān)相關(guān)職工的公積金主管單位)已從6月中旬暫停房貸申請，將于7月5日恢復(fù)業(yè)務(wù)。雖然官方解釋此舉是因為“系統(tǒng)升級”，否認(rèn)與錢荒有關(guān)，但北京市市管公積金近期也在收緊政策。

鑫尊地產(chǎn)市場總監(jiān)閆斌杰表示，近期市管公積金要求申請人的公積金繳納狀態(tài)從貸款之日起往前推一年必須是連續(xù)繳存，否則即使往年繳納多年，也無法審核通過。而公積金申請到批貸時間可能就要在1個月以上了。

銀行“錢荒”也波及賣房業(yè)主心理，有些二手房房主要求買家付全款的數(shù)量正在增加。

麥田房產(chǎn)朝陽北路一家門店經(jīng)理告訴記者，不少房主賣房等著用錢，目前不滿五年及非唯一住房的房源成交很困難，再加上銀行信貸額度緊，成交了也得做好兩個月放貸的準(zhǔn)備，因此不少房主更期待全款的買家，這也無疑增加了交易的難度和時間。

猜想

1“錢袋”持續(xù)緊房價最快明年出現(xiàn)變化

作為資金密集型行業(yè)，房企近期已經(jīng)感受到銀行“錢荒”背后的些許壓力。

“今年5月份以前，開發(fā)貸的利率還很低，7%-8%就可以貸出來。最近已有所上調(diào)?！蹦掣酃缮鲜蟹科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，綜合之前的市場環(huán)境來看，房企對于銀行開發(fā)貸利率的抗壓水平，平均能達(dá)到10%—12%，超過12%就要視具體項目而定?！暗还芾适嵌嗌伲绻y行都沒錢可以放出來，樓市肯定將會面臨震動?！倍鴮τ谠谶@種貨幣政策之下房企能扛多久，他給出了一個時間：兩年。

“錢荒對房企一定有影響，如果長期持續(xù)到今年底或明年初，一定會對房價產(chǎn)生影響。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)昨日在出席中國藍(lán)籌地產(chǎn)論壇上稱，不少房企的資產(chǎn)負(fù)債率都在76%—80%之間，銀行錢緊后，倒霉的會是高負(fù)債、民營的中小企業(yè)；但房價波動后，由此帶來投資增速下滑，樓市供求關(guān)系在2014年仍將繼續(xù)惡化。

同時，連日來，股市全盤暴跌中，地產(chǎn)股更是首當(dāng)其沖。多位業(yè)內(nèi)人士表示，股市的反饋代表了對基本層面的預(yù)期?！叭绻f貨幣緊縮持續(xù)，房價的拐點很可能會在9、10月份或者在年底出現(xiàn)。樓市不再像之前一樣只要有房放出都好賣。”某投資管理公司CEO分析，理論上來說，隨著貨幣的緊縮和利率的上升，資產(chǎn)價格是往下走的。就像2008年樓市整體下行，當(dāng)時并沒有限購，主要還是受到貨幣政策的影響?！敖衲晗掳肽杲?jīng)濟(jì)形勢仍然不樂觀，從最近的一些項目就能看出來，調(diào)價之后的去化率明顯降低?！?/p>

但是，目前北京在售的多個項目尚未感受到此番經(jīng)濟(jì)杠桿變動所帶來的影響。通州核心區(qū)某項目負(fù)責(zé)人表示，每個月的銷售額能保持在1個億左右。預(yù)計在今年年內(nèi)，貨幣政策對這個項目影響不會特別大?！暗绻髂甏藭r貨幣政策仍然不放松，項目就將面臨考驗?！?/p>

而針對銀行錢荒對購房需求的影響方面，國內(nèi)知名購房專家馮國亮指出，首套利率沒有優(yōu)惠，或者銀行收緊放款，從某種意義上來看就是削弱了老百姓的購買力。因此，購房人對于樓市看淡的預(yù)期將會最先到來。

2下半年仍收緊地方政府會有賣地沖動

本輪銀行間市場流動性緊縮，市場傳言是監(jiān)管層提醒銀行注意地方政府、房企的相關(guān)債務(wù)風(fēng)險。“地方政府會倒在房企前”——自2008年底樓市低谷時，這一判斷就成為不少開發(fā)商的“護(hù)身符”，但事實是否真的如此？

安信證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家高善文近日撰文指出，“錢荒”如持續(xù)會加速實體經(jīng)濟(jì)下滑，隨即企業(yè)和地方政府的償付能力會出現(xiàn)問題，其中地方政府的問題可能會嚴(yán)重得多。

“地方政府的負(fù)債情況并不透明，很難了解真實情況?！敝蟹繀f(xié)一位不愿具名的專家表示，目前土地財政還是各地方政府的主要收入來源，而從去年下半年以來，房企整體銷售情況良好，大房企、國企預(yù)計都不會有資金緊繃的情況，短期內(nèi)拿地激進(jìn)、負(fù)債較高的中小房企或有資金壓力。但“錢荒”會否持續(xù)下去，目前也沒有定論。

業(yè)內(nèi)人士指出，如果央行下半年收緊流動性，地方政府必然有沖動增加賣地收入“救急”，但開發(fā)商也會受資金制約。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析，下半年房企將放緩拿地。

“今年二三線城市土地市場都不景氣，地方政府的負(fù)債情況不樂觀。”進(jìn)駐河北某市的大型民營房企相關(guān)人士透露，當(dāng)?shù)卣谕剖弁恋貢r曾承諾將修建地塊通往城區(qū)的大橋，但由于政府沒錢，工程一拖再拖。

上述房企人士介紹，地方政府支出大而收入來源單一，房地產(chǎn)相關(guān)稅費是“大頭”；但今年賣地還是一線城市好賣，迫使三四線地方政府“半賣半送”，但開發(fā)商在三四線城市很難賺錢，買地很謹(jǐn)慎。

“今年樓市的特點是向大城市集中，一線城市土地出讓增長90%，二線、三線城市土地賣不出去。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)昨日在出席中國藍(lán)籌地產(chǎn)論壇上對記者表示，現(xiàn)在是地方政府大力推銷土地，但房企拿地偏謹(jǐn)慎。