久久久,www免费人成电影,精品无人区无码乱码毛片国产,狠狠色丁香婷婷综合,国产在线无遮挡免费观看,久久国产精品99久久久久久口爆

房地產(chǎn)及其調(diào)控政策涉及錯綜復(fù)雜的社會利益關(guān)系，已經(jīng)成為我國經(jīng)濟社會乃至政治生活中最敏感、分歧最大、爭論最為激烈的話題。對于近十年來，特別是近兩年來的被稱為歷史上最嚴厲的調(diào)控，政策效果如何，仁者見仁；調(diào)控政策的執(zhí)行成本與收益比較，未見評估；關(guān)于房地產(chǎn)市場的未來走勢及其調(diào)控政策的調(diào)整方向，智者見智；新國五條實際效應(yīng)有待實踐檢驗，攪動市場亂局也非初衷。政策是決策部門依據(jù)對客觀規(guī)律的認識和總體形勢的判斷，對發(fā)展目標的選擇及其為實現(xiàn)目標而采取的措施。回答房地產(chǎn)政策向何處去，首先要對房地產(chǎn)市場總體形勢作出判斷。

房地產(chǎn)形勢：房價上漲比下降對經(jīng)濟社會負面影響小

從2004年起我國房地產(chǎn)調(diào)控力度總體上呈不斷加大趨勢，房地產(chǎn)泡沫論、房地產(chǎn)崩盤之聲亦不絕于耳。但房地產(chǎn)投資仍在持續(xù)快速增長（由2005年的1.59萬億元增加到2012年7萬億元，年均增長率達24％），商品房的平均價格和交易量總體上亦呈大幅度上揚趨勢。我國的城市化、工業(yè)化進程對房地產(chǎn)產(chǎn)品的增量需求，城鎮(zhèn)居民對居住條件的改善性需求，舊城、舊街、舊村、舊廠改造對房地產(chǎn)的被動性需求，這幾種需求的疊加，造成的市場供不應(yīng)求效應(yīng)是房地產(chǎn)投資和平均價格大幅增長的根本動因。

限購、限價、限貸、限賣等行政強制手段或可會有量跌價滯或者量價小幅齊跌，但只具短期的階段性效應(yīng)，不僅不可能改變房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求關(guān)系的基本面，而且潛伏著市場反彈與增強調(diào)控力度的交替反復(fù)、惡性循環(huán)的風(fēng)險。令人眼花繚亂的相互矛盾的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)，典型調(diào)查案例等等只具企業(yè)經(jīng)營決策層面的意義，不具政策調(diào)整層面的意義。

從短期看，我國房地產(chǎn)市場相對于歷史上最嚴厲的調(diào)控，政策效果似乎初步顯現(xiàn)，雖有去冬的翅尾和今春的回暖，但大起大落的概率較小。從長期看，我國房地產(chǎn)市場交易價格將在漲漲落落中呈總體的上升趨勢，其間個別時段、局部區(qū)域因供求關(guān)系加劇，房價會有較大升幅，但在一個較長周期內(nèi)（如3-5年），只要房價上漲幅度低于居民收入增長水平，各方面的利益關(guān)系就比較容易得到協(xié)調(diào)。我國房地產(chǎn)交易量上揚的拐點到來將是工業(yè)化完成、城市化高潮之后的事，商品房價格的漲漲落落和市場交易量高峰與低谷的交替出現(xiàn)則是市場的常態(tài)。

所以，我對房地產(chǎn)市場未來趨勢總的判斷是：我國房地產(chǎn)無大事，房價上漲比房價下降對經(jīng)濟社會的負面影響要小，房價過度上漲造成所謂泡沫破滅在一、二十年內(nèi)概率不大，國人大可不必自憂自擾。過度炒作房地產(chǎn)的負面現(xiàn)象，只能激化社會矛盾，而不利于相關(guān)利益關(guān)系的協(xié)調(diào)。人為拔高住房民生的社會性和政治性權(quán)重，無助于統(tǒng)籌兼顧和和諧社會的構(gòu)建。對房地產(chǎn)市場活動進行過度的行政干預(yù)，不僅是有限行政資源的無效配置和行政效率的下降，而且會掩蓋公共領(lǐng)域行政管理的缺位和市場配置資源領(lǐng)域政府管制的越位，進而成為深化體制改革的負能量。堅持正確的調(diào)控方向，我國房地產(chǎn)業(yè)將是一片光明。

房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握兩個邏輯起點

我國房地產(chǎn)政策調(diào)整要把握兩個邏輯的起點，一是房地產(chǎn)業(yè)的地位問題，二是房地產(chǎn)政策應(yīng)否成為宏觀經(jīng)濟調(diào)控的應(yīng)急工具。學(xué)術(shù)界內(nèi)的分歧焦點也大多集中于此。

房地產(chǎn)業(yè)的地位：土地財政是實現(xiàn)社會再分配的杠桿

作為國民經(jīng)濟的一個部門，房地產(chǎn)業(yè)的存在與發(fā)展不依人的主觀喜歡和厭惡為轉(zhuǎn)移，房地產(chǎn)業(yè)是否被政府文件和教科書賦予基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)或支柱產(chǎn)業(yè)地位也無關(guān)緊要，但房地產(chǎn)業(yè)是上下游關(guān)聯(lián)度極強的產(chǎn)業(yè)，是為人類活動建設(shè)房屋和場所的產(chǎn)業(yè)，是為城市化、工業(yè)化提供物質(zhì)基礎(chǔ)的部門則是確定無疑的。

房地產(chǎn)雖被統(tǒng)計部門劃為第三產(chǎn)業(yè)，但它把相關(guān)要素組合起來，生產(chǎn)出房屋等實實在在的物質(zhì)產(chǎn)品，滿足社會需要，符合實體經(jīng)濟定義，是名符其實的實體經(jīng)濟，而非虛擬經(jīng)濟。住宅首先是最終消費品，其次才是投資品。我國居民購房的主體是自住需求，保值增值是第二位的。以發(fā)達國家已經(jīng)高度資本化的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)為參照系簡單套用我國房地產(chǎn)市場，沒有可比性，當然不會得出正確的結(jié)論。在我國居民吃穿用行等物質(zhì)消費需求基本滿足的情況下，改善居住條件不僅成為消費結(jié)構(gòu)升級的重點，而且成為重大的民生問題。把防過熱、防過剩、防投資率過高長期作為宏觀調(diào)控的主基調(diào)，與社會主義初級階段的基本國情較少相容。

我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，是社會經(jīng)濟發(fā)展和民生改善的必然要求，與經(jīng)濟過熱、產(chǎn)能過剩沒有直接的因果聯(lián)系；通脹是貨幣現(xiàn)象，增加房屋產(chǎn)品有效供給是抑制通脹的物質(zhì)基礎(chǔ)；房價上漲不等于房地產(chǎn)泡沫，房地產(chǎn)泡沫危及我國金融安全之說，依據(jù)不足，意在轉(zhuǎn)移視線，因為我國金融安全的主要威脅首先來自于金融機構(gòu)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)；房價、地價的背后是復(fù)雜的社會再分配關(guān)系，土地財政是實現(xiàn)社會再分配的杠桿，關(guān)鍵是如何改進和用好問題，簡單否定于事無補。在缺少宏觀統(tǒng)計的情況下，國內(nèi)一些學(xué)者拋出的雷人數(shù)據(jù)，如房價中的61％被政府拿走，十年來政府通過征地拿走了30萬億，全國住房空置6500萬套等等，除了添加新聞佐料，煽動社會情緒外，沒有任何積極意義。

房地產(chǎn)調(diào)控：不應(yīng)作為宏觀調(diào)控的應(yīng)急工具

房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)周期長，一個項目從拿地到建成出售一般要經(jīng)過2～3年。住房產(chǎn)品個性化強，消費需求彈性大，人均幾平方米可以滿足基本需求，人均幾十平方米住得舒服，數(shù)百平方米的高端住宅也是許多人的追求。

一個社會在一年內(nèi)能夠買得起住房、且付諸購買行動的家庭，只能是少數(shù)。一個家庭購房是多年儲蓄，一次支付，多年消費，選擇性強。在一個家庭存續(xù)的幾十年周期內(nèi)，能夠買得起住房、且付諸購買行動的時刻，一般只是一兩次。若在一年內(nèi)有5％的家庭購買住房，即等于這個社會居民住房20多年更新一次。房地產(chǎn)市場面對的數(shù)以萬計的企業(yè)和數(shù)以百、千萬計的購房者，市場供求關(guān)系時時都在發(fā)生變化，而政策從制定和出臺到發(fā)揮效力總有一個滯后期，不可能對供求雙方產(chǎn)生立竿見影的影響，因而不應(yīng)、也不可能發(fā)揮宏觀調(diào)控應(yīng)急工具的效能。實現(xiàn)居民住宅供給與需求的基本平衡，我國要經(jīng)過幾十年的艱苦努力和兩三代人的代際積累。

期望房地產(chǎn)政策發(fā)揮宏觀經(jīng)濟調(diào)控應(yīng)急工具的作用是不可能的。房地產(chǎn)政策密集出臺即等于政策多變，加劇市場波動，放言還有更嚴厲的政策出臺意味著對現(xiàn)行政策缺乏信心。

我國房地產(chǎn)政策：堅持市場化方向 增加住宅有效供給

目前我國的房地產(chǎn)市場依然是“政策市”，房地產(chǎn)兩大基本要素（土地、資金）主要掌控在政府之手，政府調(diào)控對市場供給預(yù)期具有決定性影響，對需求預(yù)期亦有重要影響。供求雙方有一個穩(wěn)定的預(yù)期是房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提，而一個相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策則是穩(wěn)定市場供求雙方預(yù)期的基礎(chǔ)。

所以一個符合社會經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律、適應(yīng)社會主義初級階段基本國情和社會主義市場經(jīng)濟體制要求，并保持相對穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策是房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的前提。

逐步淡化以控制房價為主的政策目標

有學(xué)者爭辯：如果沒有調(diào)控，我國房價會有更快上漲，這只是一種假設(shè)，沒有實際意義。因為社會主義市場經(jīng)濟幾乎不存在要不要調(diào)控的爭論，焦點在于調(diào)控的邊界、時機、力度的把握和方式、方法、措施的選擇。多年來，我國房地產(chǎn)調(diào)控把抑制房價過快上漲和房價合理回歸作為主要政策目標，雖然占領(lǐng)了道德制高點，擁有保障民生的正義性，但實踐結(jié)果卻是房價照長不誤，社會關(guān)系不和諧的程度加深。原因在于政策目標違背房地產(chǎn)市場客觀規(guī)律。

事實上，房價的漲漲落落既是市場配置資源的基本形式，也是市場發(fā)現(xiàn)和形成價格的必經(jīng)路徑。以抑制價格達到一種商品在更高水平上供求平衡，在國內(nèi)外從來沒有成功的先例。房價上升表明市場供不應(yīng)求，要求擴大投資，增加供給。以行政手段控制房價上漲，只能刺激需求的增加，加劇市場供不應(yīng)求的矛盾。限購只是人為地暫時改變了供求關(guān)系，并不能使住房購買力最終釋放；審查購房資格，成本過高，效果不佳，莫如審查購房資金來源的合法性；抑制炒房的重點應(yīng)是對金融部門內(nèi)外勾結(jié)參與炒房進行精確打擊；抑制投資性購房雖有減少市場需求之效，但也阻塞了民間投資渠道，減少住房租賃市場的有效供給。

在控制房價過快上漲的同時，又抑制房地產(chǎn)投資的增長，政策效力相互抵消，進一步扭曲供求預(yù)期。房價回歸到何種水平為理性，未見明確界定，回歸到哪一年的房價為合理水平，沒有誰能作出定論。房價關(guān)系的民生，不僅指準備買房人的民生，還應(yīng)包括已經(jīng)擁有住房人的民生和短期內(nèi)買不起也租不起，住房人的民生。在房屋建造成本（土地、原材料、勞動力等的價格）普遍上漲，物價上升趨勢不可逆轉(zhuǎn)的背景下，以控制房價上漲為主要調(diào)控政策目標，自我束縛手腳，執(zhí)行成本過高，也難以達到預(yù)期目的。

以增加住宅有效供給為政策基點

增加住宅有效供給是抑制房價過快上漲的釜底抽薪之策。房地產(chǎn)政策主要目標由控制房價過快上漲轉(zhuǎn)變?yōu)樵黾幼≌行Ч┙o才能發(fā)揮政策的正能量。我國仍處于并將長期處于社會主義初級階段，社會主義初級階段的主要社會矛盾是人民日益增長的物質(zhì)文化需求與落后的生產(chǎn)力之間的矛盾，在房地產(chǎn)領(lǐng)域的主要表現(xiàn)就是住房水平低、有效供給不足。我國待售住房和在建住房達40億㎡的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及個別城市、某個時段、典型樓盤的住房閑置和少數(shù)家庭過多占有住房等典型事例，并不證明我國住房供不應(yīng)求的主體態(tài)勢和主要矛盾已經(jīng)改變。

我國城鎮(zhèn)居民房均住房存量已達1.02套的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，由于包括了25％的平房以及大量的危舊存量住房，只能證明“讓大多數(shù)有房住”的口號是站不住腳的，而不能證明城鎮(zhèn)住房已經(jīng)基本滿足需求。以擴大房地產(chǎn)投資，增加住房有效供給，包括保障房、普通商品房和高端商品房在內(nèi)的有效供給為政策基點，才能從根本上改善供求關(guān)系，撐握房地產(chǎn)調(diào)控的戰(zhàn)略主動權(quán)。禁止高端住房供地，等于把高端住宅市場推給外國人，與構(gòu)建多元的住房供給體系、滿足市場多樣化需求的發(fā)展趨勢不相容，因而弊大于利。租房是按月支付住房消費，購房則是一次性支付的多年住房消費。若把購房作為消費支出，我國投資率將下降6～7個百分點。

房地產(chǎn)是擴大內(nèi)需與改善民生的第一節(jié)點，與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式、優(yōu)化結(jié)構(gòu)、穩(wěn)定增長高度相容。把增加房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟過熱相聯(lián)系，與發(fā)展實體經(jīng)濟相對立，理論上不能成立，實踐證明也是有害的。住房消費擠出其他生活消費，是消費者的偏好；把居民購房支出與擴大消費對立起來，邏輯不通。所以，我國房地產(chǎn)投資保持一個較快的增長，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的較大比例，具有階段的必然性和合理性，也是滿足人民日益增長的住房需求的物質(zhì)前提。

堅定住房市場化改革方向

上個世紀末以來，城鎮(zhèn)居民住房整體上大有改善的實踐證明，我國住房體制的市場化改革基本上是成功的，方向正確。住房制度改革還有諸多需要完善之處，部分居民居住困難還沒有得到解決是階段性、暫時現(xiàn)象，與住房制度市場化改革方向無關(guān)。房地產(chǎn)領(lǐng)域成為腐敗的重災(zāi)區(qū)，住房分配新的不公現(xiàn)象依然存在，有的還很嚴重，但只是支流，與住房體制改革沒有必然的聯(lián)系。以支流否定主流，用個別局部現(xiàn)象否定整體事實，只能誤判形勢。構(gòu)建多元的住宅供應(yīng)體系與住房市場化改革并非水火。但泛化住房保障邊界，把中等收入階層納入住房保障范圍，與市場化改革方向相悖，也是不可持續(xù)的。

建設(shè)住房保障體系是住房制度市場化改革的重要組成部分，在一定時期內(nèi)，加大保障房供給力度，以償還歷史欠帳是必要的。但過度擴大公有住房規(guī)模，構(gòu)建所謂的住房雙軌制，不僅受到公共財力支撐的約束，而且有腰斬住房市場化改革之虞。保障性住房的主體是廉租房，在強勢部門實質(zhì)上的福利分房仍然存在的情況下，允許部門、單位集資建房，把經(jīng)濟適用房、雙限房、人才房、拆遷安置房、危舊房改造、城中村改造等政策性建房統(tǒng)統(tǒng)納入保障房范圍，不僅模糊了住房保障本來含義，扭曲社會再分配關(guān)系，而且增加了以權(quán)謀私的空間。少數(shù)低收入階層通過保障解決基本住房需求，多數(shù)人通過市場滿足住房需求，對其中的夾心層給予住房信貸金融政策支持應(yīng)是正確方向。

增強房地產(chǎn)調(diào)控政策的彈性和差異性

住房是個性化極強的私人消費品。在一般情況下，開發(fā)商比政府對市場信息的把握更充分，政府的調(diào)控政策邊界應(yīng)限制在公共領(lǐng)域。限購、限貸、限價，90㎡以下套型占商品房建設(shè)的70％以下等等政策規(guī)定，是對市場交易和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的過度干預(yù)，不僅扭曲了正常的市場供求關(guān)系，而且加大了房地產(chǎn)市場調(diào)控成本，造成了寶貴的行政資源錯配和行政管理的越位與缺位并存。

房地產(chǎn)是區(qū)域性市場，一般情況下，地方政府比中央政府對市場信息的把握更充分。我國各地的房地產(chǎn)市場供求情況千差萬別，面臨的主要矛盾和約束條件也極不相同。減少和弱化中央房地產(chǎn)政策的指令性和數(shù)量性調(diào)控指標，調(diào)控目標有更多的彈性，較多地體現(xiàn)地方的差異性，應(yīng)是房地產(chǎn)調(diào)控政策調(diào)整方向。特別是當前，實施科學(xué)的房地產(chǎn)信貸政策和合理的土地供應(yīng)節(jié)奏，更多運用經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，往往比行政指令、問責(zé)、約談、督察等更有正效力。城市政府擁有更大的調(diào)控本地房地產(chǎn)市場、解決居住民生的自主決策權(quán)，更有利于房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展和低成本地改善居住民生，把國家調(diào)控目標落到實處。