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6月19日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署金融支持經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型升級(jí)的政策措施。會(huì)議研究確定，加大對(duì)“三農(nóng)”和小微企業(yè)等薄弱環(huán)節(jié)的信貸傾斜，支持居民家庭首套自住購(gòu)房、大宗耐用消費(fèi)品、教育、旅游等信貸需求。

從政策定調(diào)角度來看，無論政策怎么調(diào)整，支持居民家庭首套自住購(gòu)房仍然是調(diào)控政策唯一不變的話題，政策調(diào)整的核心仍然是保證居民家庭首套房需求，讓商品住宅市場(chǎng)回歸居住屬性；

但是，近日錢荒導(dǎo)致貨幣市場(chǎng)利率上升，對(duì)一些銀行的利潤(rùn)會(huì)產(chǎn)生影響，而這些銀行還對(duì)近期的貸款質(zhì)量預(yù)期有所改變，在錢荒的市場(chǎng)背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長(zhǎng)等已成為部分銀行緩解錢荒的既定措施。

收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率、房貸審批周期拉長(zhǎng)似乎是與政策層面背道而馳。首套自住購(gòu)房者要想繼續(xù)享受到比較低的首套房貸優(yōu)惠可能會(huì)落空，支持居民家庭首套自住購(gòu)房的政策可能成為一個(gè)市場(chǎng)騙局。

那么，錢荒的市場(chǎng)背景下，收窄首套房貸優(yōu)惠、上浮房貸利率對(duì)于樓市來講有何影響？

從理論上講，銀行利率下跌，樓市銷售量增加，量增加導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，反之，收窄首套房貸優(yōu)惠、利率上浮上漲導(dǎo)致購(gòu)房需求下降，房?jī)r(jià)會(huì)下跌，以此刺激銷售量。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，當(dāng)前銀行出現(xiàn)“錢荒”，也就是開發(fā)商的開發(fā)貸款或購(gòu)房者的按揭貸款有可能難貸出來，這個(gè)時(shí)候銀行的利率會(huì)上升 ，購(gòu)房者為了爭(zhēng)奪貸款額度1-2個(gè)月短期內(nèi)房?jī)r(jià)會(huì)因此上漲。購(gòu)房者在這個(gè)階段不但享受不到政策層面對(duì)于首套自住購(gòu)房的貸款優(yōu)惠，有可能還會(huì)因此增加購(gòu)房成本和生活負(fù)擔(dān)。

如果“錢荒”持續(xù)超過6個(gè)月以上， 由于銀行的利率偏高，導(dǎo)致購(gòu)房成本增加以及需求下降，開發(fā)商在銷售回款上會(huì)面臨比較大的壓力，再加上開發(fā)貸款比較難獲得，理論上開發(fā)商這個(gè)時(shí)候會(huì)面臨比較大的去化壓力，此時(shí)，只有適度讓利才可以激活銷售，因此，年內(nèi)尤其是年底這個(gè)階段房?jī)r(jià)會(huì)下跌。但是，房?jī)r(jià)下跌的幅度不會(huì)太大， 應(yīng)該以基本抵消利率上漲的幅度、可以刺激銷售量增加為度。

如果錢荒持續(xù)、銀行利率持續(xù)高企，那么，對(duì)于明年來講，房企的資金面的壓力會(huì)更大，到明年，部分資產(chǎn)負(fù)債率較高的企業(yè)或今年上半年拿地過多、用力過猛的企業(yè)有可能會(huì)開始大幅降價(jià)，以緩解資金面的壓力，由此可能引起市場(chǎng)“降價(jià)潮”的連鎖反應(yīng)。但是，央行政策還需進(jìn)一步觀察，并不能因此就確定今年年底或明年就會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌“降價(jià)潮”的這樣的狀況。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從6月24日上市房企的股市表現(xiàn)看，當(dāng)前國(guó)內(nèi)銀行出現(xiàn)“錢荒”導(dǎo)致當(dāng)天股市大跌，尤其是一些當(dāng)前資產(chǎn)負(fù)債比較偏高的房企出現(xiàn)大幅下跌甚至跌停的現(xiàn)象，其實(shí)，已經(jīng)看得出投資者對(duì)于未來房企業(yè)績(jī)的擔(dān)心。因此，能否獲得境外的融資渠道顯得十分關(guān)鍵。在今年下半年及未來，這些經(jīng)營(yíng)不善資金面短缺的企業(yè)或當(dāng)前因?yàn)槟玫?、融資導(dǎo)致資產(chǎn)負(fù)債率比較高的房企能否度過市場(chǎng)難關(guān)，我們還拭目以待。