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第一,對現(xiàn)在囤積的土地征漲價稅;第二,就是集體建設(shè)用地進(jìn)市場；第三，政府未來應(yīng)該通過國有土地的經(jīng)營，而不是賣地獲得財政收入。土地后續(xù)開發(fā)收益，政府也應(yīng)該享有。

日前，國務(wù)院發(fā)展研究中心農(nóng)村經(jīng)濟(jì)研究部副部長劉守英在一個講座上表示，目前土地財政模式難以為繼已是各方的共識，問題的關(guān)鍵是何種替代模式。

劉守英表示，目前這套靠政府征用土地、政府壟斷土地一級市場獨(dú)家出讓的土地制度，是維持中國低成本城市化的最大的制度優(yōu)勢。但情況實則已經(jīng)變化?！?008-2011年征地和拆遷的成本已經(jīng)占到了整個土地出讓收入的一半以上”。

根據(jù)財政部披露的預(yù)算報告，2012年國有土地使用權(quán)出讓收入為2.70萬億元，同比下降18.6%，扣除征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?，凈收入約為7595億元，征地拆遷補(bǔ)償?shù)瘸杀拘灾С?，占地方國有土地使用?quán)出讓收入的比重約占72%。

公開資料顯示，2008年全國土地出讓收入約9600億元，2009年增加至約1.59萬億元，到2010年這一數(shù)據(jù)猛增至2.71萬億元，2011年土地出讓金的收入超3.15萬億元。2007年以來，在中國政府收入中,土地使用權(quán)出讓收入占比已達(dá)峰值(平均為67%)。

地方政府依賴土地財政已造成嚴(yán)重的社會矛盾。一方面土地財政達(dá)到峰值，一線城市中心已無地可賣，房價之高也難以容忍地價走高，而另一方面征地成本仍有推高之勢，而土地財政收入地方政府獲得的凈收入呈現(xiàn)下降。

劉守英表示，要改變靠征地擴(kuò)張城市的老路，在存量上做文章，這需要制度創(chuàng)新。比如過高的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)、服務(wù)用地，非市場配置土地的方式轉(zhuǎn)為市場配置土地等。由于中國優(yōu)先保證工業(yè)用地思路，工業(yè)用地占比高達(dá)50%左右,建設(shè)用地結(jié)構(gòu)扭曲。而工業(yè)用地成本長期偏低，導(dǎo)致利用率不高，全國工業(yè)用地容積率僅0.3-0.6，低于發(fā)達(dá)國家1以上的平均水平。同時，劃撥用地接近30%，比重仍偏高。

對于改變地方政府對土地財政的依賴，劉守英建議，第一，要對現(xiàn)在囤積的土地征漲價稅；第二，就是集體建設(shè)用地進(jìn)市場，未來通過稅收的方式上繳給政府，政府通過集體建設(shè)用地獲得一定的土地儲備收入；第三，政府未來應(yīng)通過國有土地的經(jīng)營，而不是賣地獲得財政收入。比如，土地后續(xù)開發(fā)收益政府也應(yīng)該享有。這樣作為過渡來解決現(xiàn)在賣地來謀發(fā)展的模式，逐步建立以現(xiàn)代土地制度架構(gòu)為基礎(chǔ)，保證地方財政收入，同時未來的城市化又能順利進(jìn)行的土地制度模式。