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近日北京樓市中的兩大熱門話題是“預售配額管理”和“預售資金監(jiān)管”。所謂配額管理是指每平米4萬元以上的樓盤北京每月只批準一個樓盤；后者是指6月6日北京最新出臺的預售資金監(jiān)管辦法，規(guī)定除了增加預售資金支取節(jié)點外，豪宅和商業(yè)地產(chǎn)的預售資金的監(jiān)管更嚴格了。

客觀來看，配額管理很直接的把著力點指向房價，短期內(nèi)高價房無法銷售，這對抑制高房價有明顯效果；而預售資金監(jiān)管則直接控制和影響了開發(fā)商的現(xiàn)金流、拿地節(jié)奏和推盤策略。但不管政策出臺的初衷如何，這兩項政策實際的結(jié)果很可能是減少了市場中原本有限的供應量，而當前一線城市樓市問題的癥結(jié)恰恰在于供應不足。

顯然，這些政策只是“頭疼治頭，腳疼治腳”之術(shù)。關(guān)于政府決心構(gòu)建長效機制的討論，近期在市場中的聲音已然非常多。我認為靠譜的分析是某接近決策者的專家觀點，即長效機制的主要方向可能有兩個：第一、房產(chǎn)稅的出臺。近期網(wǎng)絡(luò)盛傳的四個試點城市沒有如期出臺，其實是為下半年推出長效機制留足空間；第二、關(guān)于支持“限價首套房”的系列政策可能是長效機制的核心。政府構(gòu)建長效機制的核心目的之一便是使得低收入者有房住。具體可行的政策著力點如下：其一、以家庭為單位，只要是首套房就給予按揭貸款的優(yōu)先和利率優(yōu)惠，同時限價，把解決剛需的關(guān)注點放在全產(chǎn)權(quán)的首套房。其二、保留廉租房，同時取消經(jīng)濟適用房。怎樣操作呢？在土地供應環(huán)節(jié)就規(guī)定首套房在整體開發(fā)面積中所占的最低比例，地價還是競拍，只不過不是最高者得，而要看誰的“限價首套房”配比最高。

在構(gòu)建長效機制的道路上，顯然首套房政策在近期內(nèi)更值得期待，相信在下一階段的房調(diào)政策中，“限價首套房”將成為一個核心關(guān)鍵詞。但房產(chǎn)稅推進的步伐亦不能停止，尤其是房產(chǎn)稅的對房價預期管理功效不可或缺。對于那些持有多套房的房叔、房姐，可通過房產(chǎn)稅的預期效力，擠出市場中積攢的大量存量供給。只有這二者結(jié)合方能治本。