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房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展軌跡顯然還看不到有發(fā)生根本性改變的跡象，而是在原有道路上大踏步繼續(xù)前進(jìn)。

習(xí)慣總是根深蒂固的，利益也總是難以撬動(dòng)，要改變房地產(chǎn)行業(yè)并非朝夕之事。國(guó)家審計(jì)署公布的一組數(shù)字，讓人們對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)情況又加深了認(rèn)識(shí)。

6月10日，審計(jì)署發(fā)布的36個(gè)地方政府本級(jí)政府性債務(wù)審計(jì)結(jié)果顯示，截至2012年底，上述地方政府債務(wù)余額達(dá)到3.85萬(wàn)億元，兩年來(lái)增長(zhǎng)了12.94%。依此增長(zhǎng)率推算，截至2012年底，全部地方債余額達(dá)12.08萬(wàn)億元。而2011年中，審計(jì)署曾發(fā)布報(bào)告稱，2010年底中國(guó)地方債規(guī)?？傆?jì)10.7萬(wàn)億。

當(dāng)然，我們要關(guān)注的不僅僅是12萬(wàn)億地方債，更加要關(guān)注背后所透露出來(lái)的信息。最為顯眼的是，地方政府性債務(wù)過(guò)度依賴土地出讓收入等問(wèn)題依然存在。審計(jì)結(jié)果顯示，2012年底，4個(gè)省、17個(gè)省會(huì)城市承諾以土地出讓收入為償債來(lái)源的債務(wù)余額7746.97億元，占這些地區(qū)債務(wù)余額的54.64%，比2010年增長(zhǎng)1183.97億元，占比提高3.61個(gè)百分點(diǎn)。

這就是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實(shí)情況，習(xí)慣于“土地財(cái)政”的地方政府，面對(duì)如此巨額的債務(wù)已經(jīng)沒(méi)有更多能力和更多耐心去尋找其他辦法還債——“開(kāi)源節(jié)流”，那是什么？

另一方面，地方債為什么越清理越多？因?yàn)橘u地收錢簡(jiǎn)單方便環(huán)保無(wú)公害，根本不用擔(dān)心政府破產(chǎn)無(wú)錢還債。

當(dāng)然，土地要賣出好價(jià)錢，房?jī)r(jià)就必須保持“穩(wěn)定”，開(kāi)發(fā)商才愿意高價(jià)拿地，這也是土地市場(chǎng)持續(xù)高漲的根源所在。

“地王”已經(jīng)太多了，不用再一一列舉，甚至還出現(xiàn)了地方政府擔(dān)心賣得太便宜，將掛牌中的土地收回去，改一個(gè)更高的底價(jià)繼續(xù)掛牌的現(xiàn)象。

為什么北京夏家胡同地塊吸引了眾多關(guān)注的目光？原因在于地方政府將高價(jià)賣地的意圖公開(kāi)地表現(xiàn)出來(lái)，如此的顯眼。

回過(guò)頭來(lái)，追溯這一輪已經(jīng)持續(xù)超過(guò)三年的房地產(chǎn)調(diào)控，結(jié)果是房?jī)r(jià)地價(jià)仍然交相輝映、一路上漲。

調(diào)控就是重新分配利益，現(xiàn)實(shí)情況則是擁有制定規(guī)則權(quán)力的一方，也是利益既得的一方。有人會(huì)愿意砸爛自己的鐵飯碗，將之分給爭(zhēng)奪碗中食的人嗎？

“既當(dāng)裁判員又當(dāng)運(yùn)動(dòng)員”的調(diào)控已經(jīng)證明是行不通的，至少這三年來(lái)并沒(méi)有成功，但如果不去改變，那么誰(shuí)都可以想象得到房地產(chǎn)行業(yè)的未來(lái)。

調(diào)控的解決方案并非沒(méi)有，既然觸及利益、重新分割蛋糕如此之難，那么不妨做大蛋糕，或者另立爐灶。

也許，新型城鎮(zhèn)化與房產(chǎn)稅的推進(jìn)就是基于這樣的目的，關(guān)鍵就在于不要重蹈覆轍。

最新消息說(shuō)，國(guó)家發(fā)改委將在下月推出新型城鎮(zhèn)化方案，并且秋季召開(kāi)的三中全會(huì)訂出政策，尤其是戶籍改革方面。

此前也已確定，房產(chǎn)稅的擴(kuò)圍在今年內(nèi)必然會(huì)有動(dòng)作?？梢钥闯?，新一屆政府的思路并非是要固執(zhí)地分割原有蛋糕，而是要從根本上改變房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展模式，這就是改革。

改革并非調(diào)控，但改革肯定比調(diào)控更加艱難，因?yàn)槿绻母锸且驙€所有人的飯碗，那么改革難言出路。

房地產(chǎn)需要什么樣的改革？新型城鎮(zhèn)化與房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍方案會(huì)給出一個(gè)明確的答案。