“我們近期做了一個(gè)規(guī)模較大的調(diào)研,有幾個(gè)趨勢(shì)值得關(guān)注——87.65%的人已經(jīng)或者正在考慮把資金從住宅投資轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),42%的人已經(jīng)開(kāi)始涉足投資房地產(chǎn)信托或者基金,95%的人在一線城市和核心二線城市選擇投資標(biāo)的。”日前,高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫在接受記者專(zhuān)訪時(shí)表示。
2009年10月,為潘石屹立下“赫赫戰(zhàn)功”的蘇鑫辭任SOHO中國(guó)執(zhí)行董事,轉(zhuǎn)而創(chuàng)立國(guó)內(nèi)首只人民幣商業(yè)地產(chǎn)私募股權(quán)基金——高和資本。3年多時(shí)間,高和資本已在北京和上海核心區(qū)域拿下6個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,其中部分已實(shí)現(xiàn)退出,收購(gòu)資產(chǎn)規(guī)模超過(guò)60億元。
高和資本旗下商業(yè)地產(chǎn)基金的資金主要來(lái)自于民間資本,并專(zhuān)注于投資一線城市和“1.5線”城市的核心區(qū)域商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。蘇鑫認(rèn)為,通過(guò)基金的形式,把買(mǎi)房炒房人群的錢(qián)聚在一起,投到前端去,變成一種供給,其實(shí)是有利于穩(wěn)定房?jī)r(jià)的。
散售是“逼不得已”
對(duì)于高和資本旗下基金的退出方式,蘇鑫坦言,主要還是通過(guò)散售。在SOHO中國(guó)主管銷(xiāo)售多年的蘇鑫,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)散賣(mài)有什么后果也是爛熟于胸。
“在中國(guó),商業(yè)地產(chǎn)投資退出渠道比較尷尬。REITs是一個(gè)很美麗的故事,講了很多年,還是猶抱琵琶半遮面?!碧K鑫認(rèn)為,如果沒(méi)有REITs的支持,商業(yè)地產(chǎn)所謂的春天就不會(huì)到來(lái),在短期看可能還是一個(gè)散賣(mài)的時(shí)代。
“商業(yè)地產(chǎn)散賣(mài)以后成功的案例極少,我在SOHO中國(guó)10年,天天接觸投資者,了解他們的心理,就是因?yàn)樾I(yè)主的利益取向不一樣,導(dǎo)致租客良莠不齊、資產(chǎn)貶值,商鋪空置率較高,”蘇鑫稱,“如果我們用自己的專(zhuān)業(yè)能力經(jīng)過(guò)適當(dāng)?shù)亩ㄎ缓笞饨o‘好租客’,然后帶租約銷(xiāo)售,結(jié)果可能就會(huì)不同?!?/p>
這也是蘇鑫為以散賣(mài)為主的商業(yè)項(xiàng)目重新設(shè)計(jì)的一個(gè)游戲規(guī)則,名曰“資產(chǎn)精裝修”,即業(yè)主購(gòu)買(mǎi)房子后,高和資本會(huì)把資產(chǎn)管理權(quán)拿過(guò)來(lái),成為項(xiàng)目唯一的管理人。
蘇鑫解釋稱:“資產(chǎn)精裝修說(shuō)到底是在銷(xiāo)售的時(shí)候就跟業(yè)主簽一個(gè)資產(chǎn)管理協(xié)議。如果他違反規(guī)定,我們會(huì)給兩個(gè)點(diǎn)左右的處罰。這個(gè)罰則,實(shí)際上相當(dāng)于一個(gè)篩子,把認(rèn)同資產(chǎn)管理的人篩進(jìn)來(lái)。而且在篩之前,我們還做了一道過(guò)濾,80%都按層銷(xiāo)售,并沒(méi)有一套一套地賣(mài),就是先把炒房的小投資者篩掉。大投資人接受長(zhǎng)期持有的理念,抗經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)能力比較強(qiáng)?!?/p>
2010年底,高和資本以近20億元收購(gòu)了金澳國(guó)際大廈,創(chuàng)下當(dāng)年北京最大的寫(xiě)字樓并購(gòu)案。第二年,北京CBD寫(xiě)字樓租金大幅上漲,金澳國(guó)際大廈結(jié)案租金接近翻番,從4.5元/平方米·天漲到8元/平方米·天,最初開(kāi)盤(pán)價(jià)為29500元/平方米,一年后結(jié)案售價(jià)上漲至52400元/平方米。
地產(chǎn)基金增長(zhǎng)迅速
截至目前,高和資本已經(jīng)在北京收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目,分別是凱德華璽、中莎廣場(chǎng)、金澳國(guó)際、博瑞大廈(高和萃)、望京悠樂(lè)匯。去年10月,高和資本正式進(jìn)軍上海,斥資7.9億元收購(gòu)了位于上海南京西路靜安寺商圈的中華企業(yè)大廈。目前,高和正在對(duì)這座“老樓”進(jìn)行改造。
“以前大家都認(rèn)為增值型基金是短線,買(mǎi)完樓,改一改,賣(mài)掉就完了,實(shí)際上在中國(guó)不一樣。再往前推進(jìn),對(duì)政府而言就是樓宇經(jīng)濟(jì)。上海的商業(yè)地產(chǎn)已率先進(jìn)入了存量時(shí)代,土地很少,像靜安都沒(méi)有土地了。這個(gè)時(shí)候城市要發(fā)展,就需要對(duì)老樓進(jìn)行改造。從我們自己的角度來(lái)說(shuō),則是把這個(gè)資產(chǎn)改造以后怎么賺錢(qián),降低風(fēng)險(xiǎn)就必須提高資產(chǎn)的水平。”蘇鑫表示。
蘇鑫告訴記者:“幾年前,不少個(gè)人投資者還不知道什么是房地產(chǎn)基金,但他們買(mǎi)了高和資本的房子并從中獲得了不少收益,漸漸地也認(rèn)可了我們的模式,后來(lái)不少人干脆就把資金投到了我們的基金里。目前,地產(chǎn)基金行業(yè)的平均年化回報(bào)率可達(dá)15%~20%。”
因?yàn)樵赟OHO中國(guó)多年的工作經(jīng)驗(yàn),令蘇鑫非常熟悉中國(guó)的新富階層,尤其是山西、內(nèi)蒙古一帶的北方能源企業(yè)主?!耙陨轿鳛槔?,70%煤炭已實(shí)現(xiàn)規(guī)?;蛧?guó)有控股,在缺乏更好出口的情況下,煤炭整合后的山西民間資本正在向基金等方向轉(zhuǎn)移?!?/p>
“我們主要在做增值基金,也就是資產(chǎn)精裝修后通過(guò)散售的形式退出,同時(shí),也在做‘類(lèi)持有’基金。”蘇鑫表示,“類(lèi)持有”基金須和機(jī)構(gòu)投資者合作,高和資本目前還不急于擴(kuò)規(guī)模。
住建部政策研究中心與高和資本聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告稱,房地產(chǎn)企業(yè)直接融資占比由2004年的30%上升至2012年的40.5%,資金總額在8年間增長(zhǎng)高達(dá)6.5倍。
其中,房地產(chǎn)基金自2010年開(kāi)始蓬勃發(fā)展,新募基金數(shù)41只,募集規(guī)模164億元。2011年新募基金數(shù)97只,募集規(guī)模712億元。2012年進(jìn)入市場(chǎng)調(diào)整,新募基金63只,涉及金額370億元。
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