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調(diào)控政策的三大陷阱

回顧過去十年，中國政府在調(diào)控房地產(chǎn)市場上造成的政府失靈比比皆是，可以從三個方面進一步分析。

——超大城市陷阱。

超大城市沒有統(tǒng)一的定義，可以大致將常駐居民在500萬人以上的城市叫超大城市。在這樣的大城市中心一定高房價，高房價一定導致高度不平等。世界上所有的超大城市都面臨高房價、高不平等問題。以超大城市為主的國家，城市的高房價和不平等問題則更突出。

中國體制以及政府長期以來的政策促進了超大城市的高速發(fā)展。

中國的城鎮(zhèn)化比例雖然只剛超過50%，但中國是世界上超大城市占城鎮(zhèn)化比率最高的國家，這并不單純因為總人口規(guī)模、城市規(guī)劃。更深層次的根源在于中國的資源配置嚴重依賴權力。在中國權力高度集中，權力決定了資源配置，直接影響金融、產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易、教育、醫(yī)療、科研等各種資源分布。中央的權力集中在北京，其次是其他直轄市；中央之下，權力在各省省會。全國最好的大學、科研機構、醫(yī)院等資源都在權力最集中的城市，吸引了全國最富裕、最優(yōu)秀的人才集中。循此道路，又不斷造就一個又一個新的超大城市。中國的中小城市既沒有權力，又沒有資源，發(fā)展很不健康。觀察西歐、北美，大量最重要、最好的資源并不集中在超大城市。以教育資源為例，世界上最好的大學絕大多數(shù)都不在超大城市，多數(shù)不在大城市。這種分布決定了中小城市的發(fā)達，決定了較低的不平等。

因此，在提倡城鎮(zhèn)化發(fā)展中小城市時，核心是市場，是民間的力量。必須依賴開放民間辦大學、民間辦醫(yī)院、民間辦金融、民間辦服務業(yè)。中小城市的發(fā)展重在質量，依賴市場，依賴民間，依賴自治。政府必須著力投資于基礎設施建設和環(huán)境保護。民間和市場的力量能夠靈活尋找最有利資源，離開高成本的大城市。只要交通發(fā)達，環(huán)境良好，民間和市場的力量會把資源配置到合適的地方。這種通過民間化、市場化的路徑發(fā)展中小城市是世界上發(fā)達國家經(jīng)歷過的成功之路。

——保障房政策陷阱。

中國現(xiàn)行的保障房政策概念混亂，操作不規(guī)范，腐敗嚴重?；靵y的源頭是，保障房的政策出發(fā)點是企圖以政府替代市場。保障房中的經(jīng)濟適用房，試圖利用行政力量推動以低于市場價的方式銷售住房，雖然政策表面上針對低收入人群，但任何得到這個房子的人將獲得巨大好處，面對這樣的高利誘惑，各種人群都設法通過欺騙的方式獲得好處，這種政策進一步扭曲市場。

保障房政策在制度上與地方政府利益有沖突，注定很難推進。地方政府的財政收入大量依賴土地出讓，大量建設保障房，一方面會擠占地方政府的土地收入，另一方面需要地方政府出資，與地方政府的利益相悖。

解決方案的關鍵是，回歸市場、依靠市場。通過加大土地供給，增加住房供應。政府提供的住房一定是只針對最低端、最貧困人群的廉租房，這種房子必須只租不售。政府必須不能直接經(jīng)手其他住房。政府重點在于解決交通等基礎設施問題。

——以稅收控制房價的陷阱。

現(xiàn)在很多觀點強調(diào)通過試點物業(yè)稅來控制房價，這是錯誤的論調(diào)。

首先，在一個競爭的市場里，任何以控制價格為目的的政策，最終都會破壞市場。所有實行物業(yè)稅的國家都是土地私有的，物業(yè)稅是這些國家地方政府財政收入的主要來源，地方政府依靠物業(yè)稅來維持當?shù)氐墓卜?。在土地國有前提下，中國的地方政府已?jīng)從土地獲取過多的收入，目前在各個環(huán)節(jié)都沒有理順的情況下，物業(yè)稅不可能也不應該承擔控制房地產(chǎn)市場的目的。同時，稅收制度必須是穩(wěn)定的，稅制的調(diào)整和改變必須通過立法程序，不能隨市場變動而變動。這種將稅收作為調(diào)控房地產(chǎn)市場的權宜之計，不僅擾亂市場秩序，更為打亂以法治為基礎的稅制開了先河。

治本之策

最終平抑房價的解決方案一定依賴增加土地供應。面對超大城市的市中心土地缺乏，需要供給城市周邊的土地。例如通過規(guī)劃建設衛(wèi)星城，以分散市中心壓力。同時，政策要明確限制地方政府從單位土地里獲取的收入，不能給地方政府新的賺錢機會，否則地方政府會有意借機抬高地價。

發(fā)展衛(wèi)星城必須配套發(fā)展城市軌道交通，以軌道交通保證運輸?shù)囊?guī)模和速度。有配套快速軌道交通，衛(wèi)星城的可以地理上遠，時間上不遠。大量的中產(chǎn)階層可以通過軌道交通住到房價適宜的衛(wèi)星城。

軌道交通必須與大規(guī)模的停車場配套建設，這是當前中國軌道交通發(fā)展的嚴重失誤。有大規(guī)模配套停車場，會吸引大量私家車開到停車場，再通過軌道交通前往市中心。例如東京周圍有大量的地面軌道交通，保障大量人口可以住在東京以外。

一旦土地供給增加，住房開始大量建設，配套的軌道交通設施開始建設，雖然在放開行政限購的初期，可能房價會有所上升，但不會有太大影響。因為上升的房價會反過來促進供給增加，會促進人們重新安排自己購房的地理位置。

當前，超大城市里租金上漲遠遠高于房價上漲的問題也可以緩解。一旦供給增加，各個環(huán)節(jié)理順，有助于形成合理的住房市場。如果限購，市場的信息全部扭曲，問題無法解決，人們也無法作出正確決定。

最后我要強調(diào)，土地所有制不變革，問題不可能最終解決。土地所有制沒有改變的情況下，現(xiàn)在所能推動的只是緩解房地產(chǎn)市場供需不均衡的狀態(tài)。最終必須探索土地公有制的多種實現(xiàn)形式。