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小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正之聲甚囂塵上，有人把“農(nóng)用地入市”理解為小產(chǎn)權(quán)房可以轉(zhuǎn)正，大錯特錯。

市場經(jīng)濟的基礎(chǔ)之一是保護合法產(chǎn)權(quán)，這一點在十八屆三中全會上得到了確認。產(chǎn)權(quán)不僅僅是一紙契約，包含了很多層面，如對既有合法產(chǎn)權(quán)的保護，對產(chǎn)權(quán)價值基礎(chǔ)的維護，對租賃權(quán)與所有權(quán)的統(tǒng)一保護。只講小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正維護了社會公平，必然失去產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)，最終小產(chǎn)權(quán)房的收益到了有力階層的手中，所謂的公正也如空中云煙。

圍繞小產(chǎn)權(quán)房的爭論，大多圍繞法律、規(guī)劃與利益。

反對小產(chǎn)權(quán)房者認為，現(xiàn)行《國土管理法》第四十三條明確規(guī)定，“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。也就是，必須轉(zhuǎn)性從集體地變成國有地后，才能進行建設(shè)。土地溢價由政府主導(dǎo)，由此而來。購買商品房者，主要也是因為土地溢價，土地的級差地租，承擔了高房價。否則，每平米幾千元的建安成本，不可能賣到幾萬元。

中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長、辦公室主任陳錫文先生則認為，小產(chǎn)權(quán)房的要害在于規(guī)劃，“有人說小產(chǎn)權(quán)房不合法是對農(nóng)民集體土地所有權(quán)的一種歧視，其實根源不在這里，根源在于農(nóng)村集體土地在規(guī)劃上不是用來建商品住宅的。小產(chǎn)權(quán)房不合法，更主要的原因在于它不符合土地利用規(guī)劃，違反了土地的用途管制”。

更多的人則認為，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正將沖擊現(xiàn)有的房地產(chǎn)價格體系，因此包括地方政府在內(nèi)的既得利益群體不愿意，正因為如此，小產(chǎn)權(quán)房更應(yīng)該轉(zhuǎn)正以平抑房價、實現(xiàn)公平。

表面上看來，很有道理，其實錯漏百出。在所有理論中，沒有提到對合法產(chǎn)權(quán)的保護，可見對產(chǎn)權(quán)是多么的漠視，在這樣的理論與實踐土壤上，也就不可能有真正的公平。

我們應(yīng)該保障公平守法交易所獲得的產(chǎn)權(quán)，購買商品房的人支付的高房價中，包括土地轉(zhuǎn)性成本、土地級差地租在內(nèi)的所有的溢價。購房者相信政策不會輕易改變，相信未來也會執(zhí)行同樣的政策，才愿意支付房地產(chǎn)價格。一旦從根本上改變游戲規(guī)則，原有的購房者將因為自己的輕易受到懲罰，他們的產(chǎn)權(quán)收益將因為小產(chǎn)權(quán)房的沖擊大幅縮水。據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》去年6月報道，“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，當時北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。如果小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，辛苦購得合法商品房的老實人，將損失50%以上的支付款。

也許有人會說，北京房價上升，購買商品房者已經(jīng)得利，所以這些購房者該把得利部分吐出來。把這樣的邏輯推到極致，那么是不是應(yīng)該剝奪多買房的“土豪”們的產(chǎn)權(quán)來實現(xiàn)社會公平？問題是，投資者是在法律的框架內(nèi)行事，一不犯法二不違規(guī)，他們的產(chǎn)權(quán)理應(yīng)受到保護。反過來說，小產(chǎn)權(quán)房合法化，那些小產(chǎn)權(quán)房的購買者憑空得利，是否合理？

這里牽涉到一個激勵機制的問題，無論是房地產(chǎn)也好，金融也好，食品也好，正確的激勵機制是鼓勵遵紀守法的進行交易，贏虧自擔，而不是通過改變游戲規(guī)則的方式，讓遵紀守法的老實人吃虧，而讓投機者大獲其利。這將形成極為惡劣的先例，鼓勵投資者漠視游戲規(guī)則，反正法不責(zé)眾，你總得給我解決吧。購房者不愿意平等入市，投資者不用研究貨幣、存量、稅收等因素，只要投機買一線城市的小產(chǎn)權(quán)房就能發(fā)大財。

在小產(chǎn)權(quán)房可能轉(zhuǎn)正傳言的推動下，近期，北京周邊多個小產(chǎn)權(quán)房項目價格出現(xiàn)上漲，通州區(qū)太玉園近一個月上漲千元以上，深圳的小產(chǎn)權(quán)房市場暗流洶涌。這顯然是對既有市場秩序的嚴峻挑戰(zhàn)。

還有一種說法是，讓小產(chǎn)權(quán)房購買者補交土地價款，再行轉(zhuǎn)正。如果按照當年當?shù)赝恋厥袌鰞r補交價款，購買小產(chǎn)權(quán)房者無利可圖，不要說購房者，就是農(nóng)民，如果雙手一攤，就是不轉(zhuǎn)正，你又奈我何？

面對嚴峻的形勢，如果不及早澄清，局面將日益復(fù)雜。今年開始，國土部將在邯鄲、昆山等28個市縣開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點工作，預(yù)計于2015年6月試點結(jié)束。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)水到渠成，而農(nóng)村隨著城鎮(zhèn)化進程，宅基地總量只會減少不會增加，不能再給市場發(fā)出錯誤的信號，讓小產(chǎn)權(quán)房的建造者、購買者突破底線。

小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的前提，是不能挑戰(zhàn)合法產(chǎn)權(quán)，不能鼓勵投機，做到真正的守法與公平。這也正是法治市場、公平市場的題中應(yīng)有之義。