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房?jī)r(jià)問題癥結(jié)

回顧過去多年中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控，政策頻頻出臺(tái)，但房?jī)r(jià)基本沒有被撼動(dòng)，癥結(jié)何在？

如同所有市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期價(jià)格一定由供給與需求的長(zhǎng)期均衡決定。長(zhǎng)期的高房?jī)r(jià)源于供給不足與需求旺盛。而試圖以打擊需求來壓低房?jī)r(jià)的調(diào)控政策，有如緣木求魚，難以治本。有效的利民政策，必須是增加土地供給，擴(kuò)大住房供應(yīng)。此外，應(yīng)該避免人為發(fā)展超大城市抬高房?jī)r(jià)，重點(diǎn)要放在發(fā)展中小城市。

政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，成敗原因何在呢？政府“調(diào)控”市場(chǎng)，首先必須認(rèn)清政府和市場(chǎng)二者分別在什么環(huán)境下可發(fā)揮作用，在什么情況下失靈。市場(chǎng)在什么情況下不能工作，經(jīng)濟(jì)學(xué)里有過很多討論，即所謂市場(chǎng)失靈問題。但同時(shí)政府失靈可以造成比市場(chǎng)失靈更嚴(yán)重后果。許多政府官員和老百姓以為政府是萬(wàn)能的，可以調(diào)控房?jī)r(jià)。實(shí)際上，過去多年來房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控失敗，就是政府與市場(chǎng)同時(shí)失靈的很好案例。

在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中，政府試圖取代市場(chǎng)，其結(jié)果一定是政府失靈，這在中國(guó)并不新鮮。改革開放以前，中央計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體系下，中國(guó)所有物資都是憑證、憑票由政府分配，配給制下政府失靈眾所周知。以市場(chǎng)解決政府失靈正是改革開放的初衷。

但是，這幾年各地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策，倒退到了過去憑票、憑證分配的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)。這種配給手段肯定造成政府失靈。追根溯源，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題，其核心在于政府限制土地供給，擾亂了市場(chǎng)。

只有當(dāng)市場(chǎng)失靈時(shí)，政府才應(yīng)介入市場(chǎng)，而且政府的介入必須僅限于市場(chǎng)失靈。

房地產(chǎn)市場(chǎng)在什么情況下會(huì)失靈？

首先，在某些特定條件下房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生泡沫，由此造成市場(chǎng)不穩(wěn)定，造成金融系統(tǒng)乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定。其次，即便在相當(dāng)完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，沒有政府干預(yù)，也可能產(chǎn)生超級(jí)大城市，市中心部分一定會(huì)出現(xiàn)高房?jī)r(jià)，進(jìn)而產(chǎn)生嚴(yán)重不平等。這也是市場(chǎng)失靈，需要政府幫助解決。第三，城市的基礎(chǔ)設(shè)施，比如公共交通，由于其自然壟斷性質(zhì)，很難由市場(chǎng)有效解決，需要政府解決。

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)或房地產(chǎn)行業(yè)干預(yù)必須只限于針對(duì)這三個(gè)市場(chǎng)失靈的部分。在沒有市場(chǎng)失靈的情況下，政府不應(yīng)干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作。政府干預(yù)價(jià)格，只會(huì)扭曲市場(chǎng)，加劇市場(chǎng)的不平衡，而且制造腐敗。

高房?jī)r(jià)本身不等于市場(chǎng)失靈。如果擔(dān)心高房?jī)r(jià)背后的泡沫，政府需要做的必須限制于防止泡沫（后面進(jìn)一步具體討論）。

中國(guó)的房地產(chǎn)調(diào)控政策把住房需求區(qū)分為自住購(gòu)房、投資性購(gòu)房，以及投機(jī)性購(gòu)房，把投機(jī)、投資性購(gòu)房作為一以貫之的打壓對(duì)象，理由是擠壓虛高的房?jī)r(jià)泡沫。針對(duì)投機(jī)和泡沫，有兩個(gè)問題需要澄清。

首先，投機(jī)從哪里產(chǎn)生？高度稀缺性是產(chǎn)生投機(jī)的必要條件。需求旺盛，供給不足。有了稀缺性，才可能產(chǎn)生投機(jī)。中國(guó)許多城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的稀缺問題。而產(chǎn)生嚴(yán)重稀缺的原因之一在于政府限制，政府限制土地供給。

在土地完全國(guó)有的情況下，中央政府以保護(hù)耕地為理由嚴(yán)格限制土地供給?，F(xiàn)行財(cái)政制度導(dǎo)致地方政府高度依靠來自土地的收入。地方政府以及和地方政府有特殊關(guān)系的群體，從土地壟斷權(quán)里得到好處，也導(dǎo)致他們有意識(shí)限制土地供給。所有這些限制土地供給的政策都導(dǎo)致地價(jià)高漲，從而刺激了對(duì)土地的投機(jī)。長(zhǎng)期以來，政府嚴(yán)重的土地供給限制，造成了住房供給不足，住房的嚴(yán)重供不應(yīng)求，是住房投機(jī)的基本動(dòng)力。

歸根到底，產(chǎn)生投機(jī)的主要根源在于土地供給不足。

其次，什么是泡沫？

泡沫指的是市場(chǎng)價(jià)格高于長(zhǎng)期供給與需求之間的均衡價(jià)。如果高房?jī)r(jià)、高資產(chǎn)價(jià)反映的是市場(chǎng)長(zhǎng)期供給與需求的均衡，那就并不是泡沫。之所以資產(chǎn)泡沫是個(gè)重大問題，是因?yàn)檫@關(guān)系到市場(chǎng)穩(wěn)定，尤其是金融穩(wěn)定。假如長(zhǎng)期供給與需求之間的均衡點(diǎn)在1萬(wàn)元/平方米，現(xiàn)在市場(chǎng)上賣10萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格偏離供需均衡點(diǎn)很高，這就是泡沫?？傊?，房?jī)r(jià)是否存在泡沫關(guān)鍵不在于價(jià)格的高低，而在于價(jià)格是否偏離供需均衡點(diǎn)。

紐約曼哈頓市中心的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于佛羅里達(dá)任何地方的房?jī)r(jià)。在金融危機(jī)的沖擊下，佛羅里達(dá)的房?jī)r(jià)崩潰，但曼哈頓中心的高房?jī)r(jià)并沒有太大變化，因?yàn)槟莻€(gè)高房?jī)r(jià)并不是泡沫?；旧纤械膰?guó)際大都市的市中心，都缺少土地供給。同時(shí)又有大量外來的高收入人群，對(duì)擁有良好配套設(shè)施的大都市中心區(qū)域有高的需求，因此造成價(jià)格的上漲。不僅紐約、倫敦、中國(guó)香港如此，即便印度的新德里、孟買也是這樣。中國(guó)作為一個(gè)比歐盟還大的國(guó)家，每個(gè)省相當(dāng)于一個(gè)歐盟成員國(guó)。因此，北京、上海等地的有錢人都希望在北京、上海的市中心買房子，這種高收入的人對(duì)北京、上海市中心的房子有需求，但是市中心的土地供給是有限的，所以一定會(huì)把房?jī)r(jià)抬高。不必過分解讀超級(jí)大都市中心的高房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)整體的含意。

怎么樣衡量房?jī)r(jià)是否反映供需關(guān)系的均衡點(diǎn)？現(xiàn)在人們通常以房?jī)r(jià)與普通居民收入的比例來衡量（房?jī)r(jià)收入比），這種方式衡量普通城市可以，但衡量國(guó)際大都市的中心部分一定是錯(cuò)誤的。因?yàn)槿魏螄?guó)際大都市中心部分，外來高收入人群都有很高需求，所以不能用普通居民的收入來衡量。

可以真實(shí)度量泡沫的是借貸杠桿率，而不是價(jià)格。借貸杠桿率，指的是房地產(chǎn)購(gòu)買者借錢與首付的比例。無論房?jī)r(jià)有多高，如果借貸杠桿率只有1或者2，那高房?jī)r(jià)一定不是泡沫。但是如果大量的購(gòu)房者的桿杠率都高到20或30（金融危機(jī)前佛羅里達(dá)），即便價(jià)不很高，也是泡沫。

因此從政策的角度看，防止泡沫的關(guān)鍵絕對(duì)不是打壓市場(chǎng)，壓制需求，而在于借貸杠桿率本身。政策不能干預(yù)價(jià)格，但可以指導(dǎo)借貸的杠桿率。比如，提高首付，或者提高借貸利率，使得買房子的人借錢很貴，把桿杠率降下去。如此，即使市場(chǎng)有波動(dòng)，房地產(chǎn)和金融市場(chǎng)也不會(huì)崩盤（避免了泡沫和泡沫破裂）。這是政府的職責(zé)。

為何現(xiàn)行政策是緣木求魚

要認(rèn)識(shí)到，當(dāng)一個(gè)經(jīng)濟(jì)體經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城鎮(zhèn)化大規(guī)模推進(jìn)、居民收入增加時(shí)，住房需求一定在上升。這是經(jīng)濟(jì)體健康發(fā)展的表現(xiàn)?，F(xiàn)在這三個(gè)條件中國(guó)都具備，住房的需求快速上升。如果需求上升，供給增加不足，房?jī)r(jià)一定會(huì)上漲。要解決這些，重點(diǎn)在于解決供給。供給增加，投機(jī)的條件就會(huì)被打壓下去。但是中國(guó)政府的調(diào)控政策反其道而行之，一面限制土地供給，因此大幅度抬高房?jī)r(jià)，由此創(chuàng)造市場(chǎng)投機(jī)，另一方面，則以各種措施壓制需求。

壓制住房需求最直接的結(jié)果是，壓制住房消費(fèi)，因此同時(shí)壓制一切與居民住房相關(guān)的消費(fèi)。發(fā)展社會(huì)經(jīng)濟(jì)的目的原本是增加社會(huì)福利。用政策打壓社會(huì)需求，實(shí)質(zhì)上壓制了公民的社會(huì)福利。此外，在任何經(jīng)濟(jì)體中，住房需求都是居民需求的最大部分，其次是由住房需求引出的來的其他需求，包括汽車、裝修、家具、家用電器，甚至很多裝飾品。壓制了住房需求，也就壓制了居民其他需求，導(dǎo)致內(nèi)需不足。全面壓制導(dǎo)致的內(nèi)需不足又會(huì)壓制供給，壓制就業(yè)。當(dāng)內(nèi)需不足東西賣不出去時(shí)，供給會(huì)下降，企業(yè)會(huì)開工不足，最終影響居民的收入，全面降低經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

用政策的方式壓制住房需求，會(huì)全面干擾、扭曲市場(chǎng)，相當(dāng)于改革以前用糧票來限制糧食購(gòu)買一樣。住房及與其相關(guān)的上下游行業(yè)，占國(guó)民經(jīng)濟(jì)三分之一左右，這樣一個(gè)大范圍重要的經(jīng)濟(jì)行業(yè)，用行政性手段去限制，扭曲了整個(gè)市場(chǎng)發(fā)展。