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據(jù)報(bào)道，住建部12月25日表示，明年將繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和限購(gòu)措施，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性住房需求，支持合理自住和改善性需求。繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。

為什么住建部會(huì)在年底這個(gè)時(shí)候發(fā)出這樣的聲音？如何解讀住建部的發(fā)言和表態(tài)？

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，住建部在年底這個(gè)時(shí)候發(fā)出這樣的聲音主要是基于兩點(diǎn)考慮：

其一，是年底對(duì)于未來(lái)尤其是明年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策基調(diào)的一個(gè)表態(tài)，確定2013年房地產(chǎn)政策總指導(dǎo)方針，給予市場(chǎng)提前打上預(yù)防針，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)復(fù)性反彈；

其二，也很清楚，年底部分城市出現(xiàn)房企利用營(yíng)銷(xiāo)炒作、日光盤(pán)等現(xiàn)象炒作未來(lái)市場(chǎng)漲價(jià)預(yù)期，尤其是一些城市限購(gòu)執(zhí)行不是很?chē)?yán)格的城市，在年底這個(gè)階段重申政策進(jìn)行政策強(qiáng)化執(zhí)行。

繼續(xù)“限購(gòu)”之后的樓市政策及市場(chǎng)如何走？

那么，繼續(xù)執(zhí)行“限購(gòu)”之后的房地產(chǎn)調(diào)控政策將如何走？這個(gè)走向?qū)檎麄€(gè)市場(chǎng)帶來(lái)哪些變化？

首先，我們來(lái)回顧一下2012年政策與樓市，尤其是商品住宅市場(chǎng)，總結(jié)下來(lái)基本表現(xiàn)在以下幾個(gè)特征：

第一、政策層面由去年的堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖的從緊基調(diào)轉(zhuǎn)為今年以來(lái)的政策“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，主要表現(xiàn)在政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”同時(shí)在執(zhí)行。

第二、從市場(chǎng)層面來(lái)講，今年市場(chǎng)“基本面”逐漸開(kāi)始好轉(zhuǎn)，但仍然處于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)大周期的復(fù)蘇過(guò)程中，這個(gè)過(guò)程表現(xiàn)相當(dāng)緩慢。從整個(gè)市場(chǎng)“基本面”來(lái)看， 2012年整個(gè)1-8月，全國(guó)的房地產(chǎn)投資同比去年同期出現(xiàn)首次回升的跡象，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地規(guī)模（土地市場(chǎng)交易）、也包括整個(gè)商品住宅市場(chǎng)的銷(xiāo)售面積和金額增速下滑幅度縮小。此外， 1-11月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積首次出現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正，這就促使整個(gè)市場(chǎng)“基本面”繼續(xù)向利好方向發(fā)展。

第三、從價(jià)格變化情況來(lái)看，從當(dāng)前來(lái)看，截止2012年11月，全國(guó)房?jī)r(jià)已連續(xù)6月上漲，這個(gè)現(xiàn)象已經(jīng)表明當(dāng)前價(jià)格已經(jīng)接近“市場(chǎng)底”，在政策“微調(diào)”定向?qū)捤杉俺山涣砍掷m(xù)回升的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)不可能重回大幅降價(jià)的市場(chǎng)環(huán)境。從開(kāi)發(fā)商定價(jià)角度來(lái)講，下半年以來(lái)，無(wú)論是全國(guó)還是上海市場(chǎng)，當(dāng)前小幅優(yōu)惠小幅促銷(xiāo)的“平價(jià)”策略成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)，在這個(gè)階段，購(gòu)房者不應(yīng)該錯(cuò)過(guò)當(dāng)前“平價(jià)”購(gòu)房時(shí)機(jī)。

第四、企業(yè)利潤(rùn)率狀況持續(xù)惡化，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，或開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn)。

那么，在歲末年初這個(gè)特殊的市場(chǎng)階段，政策表態(tài)2013年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)與去投資化的調(diào)控政策，同時(shí)，限購(gòu)與城鎮(zhèn)化建設(shè)的同步推進(jìn)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有何影響？在限購(gòu)繼續(xù)執(zhí)行的市場(chǎng)背景下，在經(jīng)歷今年房地產(chǎn)市場(chǎng)“暖冬”之后，是否會(huì)迎來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的春天？

總體上來(lái)講，今年“暖冬”與“翹尾”行情局部市場(chǎng)惶恐入市的出現(xiàn)，與當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策呈現(xiàn)出“外緊內(nèi)松”的市場(chǎng)特征，政策層面“微調(diào)”與堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控的不動(dòng)搖的“雙重標(biāo)準(zhǔn)”密切相關(guān)。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從未來(lái)政策及市場(chǎng)面走勢(shì)來(lái)講，盡管中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)2013年貨幣政策仍以穩(wěn)健為特征，還要繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，2013年繼續(xù)執(zhí)行限購(gòu)政策而，抑制投資性需求，但是，相比前兩年調(diào)控政策的基調(diào)，政策層面“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、促使房?jī)r(jià)合理回歸”的基調(diào)已不再突出，盡管短期內(nèi)市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大起大落，但是政策層面基調(diào)的變化，促使一些企業(yè)在年底這個(gè)階段開(kāi)始“八仙過(guò)海各顯神通”，不管是開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，還是企業(yè)自身為了提高利潤(rùn)率而表現(xiàn)出來(lái)的急吼吼的漲價(jià)動(dòng)作，還是年底跑量沖刺年度業(yè)績(jī)銷(xiāo)售指標(biāo)，“暖冬”與“翹尾”行情局部市場(chǎng)加速入市的出現(xiàn)，不可避免讓當(dāng)前市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離。

尤其是近期，中央多次表態(tài)在2013年及未來(lái)，城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在。在城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的市場(chǎng)背景下，市場(chǎng)與政策的面的走勢(shì)背后的多重矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。

“限購(gòu)”延期后仍將迎來(lái)樓市“春天Style”

從“新型城鎮(zhèn)化”對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面的影響來(lái)說(shuō)，當(dāng)前以城鎮(zhèn)化拉動(dòng)內(nèi)需，將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升。具體來(lái)講，在2013年及未來(lái)，城鎮(zhèn)化是我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需的最大潛力所在，伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，城市郊區(qū)、新城等將成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主力戰(zhàn)場(chǎng)。伴隨著城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步推進(jìn)，整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)周期也會(huì)逐漸發(fā)生逆轉(zhuǎn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在城鎮(zhèn)化過(guò)程中拉動(dòng)內(nèi)需的地位也會(huì)日益突出出來(lái)，這將助推房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升與回暖，使樓市最終出現(xiàn)白銀十年發(fā)展期的“春天Style”。

房地產(chǎn)市場(chǎng)“基本面”持續(xù)回升與回暖有可能會(huì)使房?jī)r(jià)繼續(xù)堅(jiān)挺，甚至出現(xiàn)房?jī)r(jià)持續(xù)小幅上漲的現(xiàn)象，這個(gè)過(guò)程中不可避免的仍會(huì)有各類炒作未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期的動(dòng)作和言論。同時(shí)，在推進(jìn)城鎮(zhèn)化過(guò)程中，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈風(fēng)險(xiǎn)，政策層面盡管在執(zhí)行力度上比如限購(gòu)政策還有可能再度有所收緊，但是，中央與地方政府、企業(yè)利潤(rùn)率增長(zhǎng)與調(diào)控政策走向、市場(chǎng)供求關(guān)系等諸多方面的矛盾有可能會(huì)進(jìn)一步突出。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在未來(lái)，我們?cè)谶M(jìn)行樓市調(diào)控，我們說(shuō)控制房產(chǎn)暴利，我們不僅僅要從房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部了解怎么調(diào)整和進(jìn)行，更要關(guān)注由于宏觀經(jīng)濟(jì)周期的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大起大落的現(xiàn)象，防止在市場(chǎng)基本面逐漸好轉(zhuǎn)的市場(chǎng)環(huán)境下導(dǎo)致樓盤(pán)價(jià)格大幅上漲而出現(xiàn)的利潤(rùn)增長(zhǎng)過(guò)快的現(xiàn)象。只有在處理好這些微妙的矛盾關(guān)系，房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)在健康的道路上發(fā)展，不會(huì)出現(xiàn)忽冷忽熱的現(xiàn)象，在未來(lái)，在“限購(gòu)”繼續(xù)執(zhí)行與城鎮(zhèn)化大趨勢(shì)的主導(dǎo)下，在我們經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)冬天、“暖冬”之后仍將迎來(lái)樓市“春天Style”，并且在春天里沐浴陽(yáng)光。

房企業(yè)務(wù)多元化及轉(zhuǎn)型迫在眉睫

得益于年初以來(lái)樓市政策“微調(diào)”，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)“以價(jià)跑量”，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量得以逐步復(fù)蘇，并且呈現(xiàn)出“回暖”的行情。從已公布的部分房企的年第三季度報(bào)來(lái)看，已經(jīng)有數(shù)十家房企完成全年的70%以上的目標(biāo)或接近完成70%，有的房企甚至已經(jīng)銷(xiāo)售達(dá)到千億，可能再度上調(diào)年度銷(xiāo)售目標(biāo)。

但是在當(dāng)前，開(kāi)發(fā)企業(yè)急需改變企業(yè)利潤(rùn)率逐漸下滑的局面與“堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”與2013年繼續(xù)堅(jiān)持限購(gòu)將導(dǎo)致企業(yè)利潤(rùn)率下滑的之間的矛盾日益突出。在調(diào)控已成常態(tài)的市場(chǎng)背景下，規(guī)模再龐大的企業(yè)也會(huì)受制于業(yè)務(wù)類型單一局限于住宅市場(chǎng)的這一局面，開(kāi)發(fā)企業(yè)要獲得長(zhǎng)期發(fā)展發(fā)展勢(shì)必面臨修煉內(nèi)功與企業(yè)轉(zhuǎn)型的問(wèn)題。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在未來(lái)，企業(yè)或通過(guò)精細(xì)化管理、產(chǎn)品研發(fā)能力提高、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化與產(chǎn)業(yè)化的操作、適度漲價(jià)等手段緩解利潤(rùn)率下滑局面，或開(kāi)始謀求轉(zhuǎn)型養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等通過(guò)業(yè)務(wù)多元化規(guī)避未來(lái)住宅市場(chǎng)調(diào)控的風(fēng)險(xiǎn),或通過(guò)并購(gòu)、投資等多元化手段進(jìn)軍海外市場(chǎng)、其他產(chǎn)等，這些都是房企業(yè)績(jī)達(dá)到千億之后必然面臨的多元化轉(zhuǎn)型問(wèn)題。

對(duì)于轉(zhuǎn)型過(guò)程中的房企來(lái)說(shuō)，比如住宅地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的情況，決策者要充分考慮公司如何以住宅業(yè)務(wù)板塊與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)板塊并駕齊驅(qū)，“兩條腿”走路的方式規(guī)避不同板塊業(yè)務(wù)的投資風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于一個(gè)具體地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，其整個(gè)企業(yè)體系內(nèi)部能否在自有的現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)中實(shí)現(xiàn)投資住宅的資金與投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等其他板塊的資金互動(dòng)，并且這兩者之間能夠?qū)崿F(xiàn)良好互補(bǔ)，這將成為投資者降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)收益資金流的重要保證。