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“十一”期間，電影《黃金時(shí)代》熱映，好評(píng)如潮。與此同時(shí)，在收到央行兩項(xiàng)利好政策后，躁動(dòng)的開(kāi)發(fā)商們也渴望通過(guò)“漲價(jià)”重返那個(gè)“躺著都能賺錢(qián)”，只屬于他們的“黃金時(shí)代”。

在收獲政策福利“大禮包”后，此前高喊“以量換價(jià)，誠(chéng)心賣(mài)房”的開(kāi)發(fā)商不見(jiàn)了蹤影，取而代之的是在微信朋友圈散布“漲價(jià)文件”消息，刺激成交，企圖重奪樓市話語(yǔ)權(quán)的一群人。

這些好了傷疤忘了疼的開(kāi)發(fā)商不僅沒(méi)能領(lǐng)略到此次“央媽”試圖幫助他們?nèi)コ龓?kù)存的良苦用心，竟還懊悔起自己沒(méi)多拿點(diǎn)地，錯(cuò)過(guò)狠賺一筆的大好機(jī)會(huì)。全然忘卻此前“樓市低迷”時(shí)的疼痛。

既然開(kāi)發(fā)商忘了，那不妨替他揭開(kāi)傷口，看看此前究竟傷的有多深？

首先，屢創(chuàng)新高的庫(kù)存量自然是開(kāi)發(fā)商們的心頭大患。除了“北上廣深”這樣的一線城市外，中國(guó)大多數(shù)二三線城市飽受商品房庫(kù)存積壓之苦。截至8月底，全國(guó)范圍內(nèi)的商品住宅待售面積為37047萬(wàn)平方米，同比增幅為26.9%，較上月增加1.9個(gè)百分點(diǎn)。申銀萬(wàn)國(guó)2014年初統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)22個(gè)二線城市，平均供需比155%，其中44%的城市屬于供給過(guò)剩；34個(gè)三四線城市平均供需比125%。

面對(duì)如此巨大的庫(kù)存，縱使自6月來(lái)“松綁限購(gòu)”暖風(fēng)狠吹，也無(wú)濟(jì)于事。據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-8月份，商品房銷(xiāo)售面積64987平方米，同比下降8.3%，降幅比1-7月份擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。

其次，房企所遭受的傷痛絕不僅限于庫(kù)存，還有資金壓力。

作為泛金融及資金密集型行業(yè)，資金鏈?zhǔn)菦Q定房企生存的重要因素。然而眼下的現(xiàn)實(shí)卻是，多數(shù)中小型房企正面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資情況并不樂(lè)觀。1-8月到位資金79062億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速連續(xù)8個(gè)月下降。與之相對(duì)應(yīng)的是去年同期，房企到位資金增速高達(dá)28.9%。截至8月底，房企除國(guó)內(nèi)貸款和自籌資金分別以到位14664億元和32618億元，實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)13.8%和11.6%外；其他資金到位31440億元，下降8.9%，其中定金及預(yù)收款下降10.7%；個(gè)人按揭貸款下降4.5%。

自2014年以來(lái)，中小房企因資金鏈斷鏈而引發(fā)的“跑路潮”已在全國(guó)多地發(fā)生。2014年3月，寧波興潤(rùn)崩盤(pán)，推到了中小房企崩盤(pán)的第一張多米諾骨牌。隨即，南京、合肥、邯鄲等全國(guó)多地紛紛出現(xiàn)“跑路”現(xiàn)象。一時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂，項(xiàng)目爛尾，房企崩盤(pán)之聲此起彼伏。

由此看來(lái)，此前房企所受絕非皮外之傷，而是傷及筋骨，稍有不慎便將危及生存。

專(zhuān)家表示，此次房貸新政中“認(rèn)貸不認(rèn)房”的條款，或?qū)⑨尫乓恍┰缺环抠J限制的部分購(gòu)房需求，這有助于替開(kāi)發(fā)商清除部分庫(kù)存，緩解一些城市供求極度失衡的局面。因此，開(kāi)發(fā)商理應(yīng)借此機(jī)會(huì)，“積極以價(jià)換量、提高成交量、降低庫(kù)存，”蘭德咨詢總裁宋延慶表示，唯有如此才可確保在下一步市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)。

然而，清除庫(kù)存只是一項(xiàng)彌補(bǔ)性措施，要想真正解決目前房產(chǎn)市場(chǎng)扭曲的格局，還需從源頭尋找答案。

一直以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮掩蓋了行業(yè)發(fā)展進(jìn)程中存在的非理性、不規(guī)范的惡習(xí)。今年涌現(xiàn)的“跑路潮”，絕非偶然，背后隱含的是高杠桿、高負(fù)債以及高資本驅(qū)動(dòng)的以債養(yǎng)債的畸形發(fā)展模式。“這種用短期資金來(lái)支持長(zhǎng)期的投資項(xiàng)目的做法并不合理，存在巨大風(fēng)險(xiǎn)”，北京貝塔咨詢中心合伙人杜麗虹表示。若不改變發(fā)展模式，“未來(lái)資金鏈斷裂的內(nèi)地房企將會(huì)越來(lái)越多”，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹說(shuō)。

唯有從本質(zhì)入手，使信貸規(guī)模、不良指標(biāo)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等基本問(wèn)題得到解決，防止與樓市相關(guān)的不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)繼續(xù)擴(kuò)大，才有可能真正改善房地產(chǎn)行業(yè)格局，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)步入健康運(yùn)營(yíng)的軌道。

故而，在此危急時(shí)刻，若開(kāi)發(fā)商仍執(zhí)意將新政視作能使樓市起死回生、助他們?cè)贀埔还P的靈丹妙藥，那無(wú)疑是自尋死路。