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東莞項目被罰5年始開工，上海地塊3年仍打地基

據(jù)華夏時報報道，李嘉誠旗下的長江實業(yè)（00001.HK）、和記黃埔（00013.HK）兩家上市公司，在內(nèi)地屢次卷入囤地風波。

和記黃埔東莞“海逸豪庭”盡管2007年曾因囤地被罰7915萬元，但該項目繼續(xù)曬了5年太陽。近日，該項目終于通過了東莞規(guī)劃的審議，將在今年正式進行開發(fā)。而從1999年和記黃埔拿下這塊地算起，14年已經(jīng)倏忽而過。

一個項目開發(fā)八九年甚至十幾年，“長和系”超長時間的開發(fā)，在業(yè)內(nèi)已是公開的秘密。長實上海普陀真如項目在2009年已動工，但現(xiàn)在仍然在打地基。同年動工的浦東世紀都會項目，進度也相當緩慢。

一位曾在長江實業(yè)上海公司工作的員工告訴記者，總部對各內(nèi)地分公司的把控相當嚴格，很多事情只有走過繁瑣的申請、審批程序后才能正式啟動。

“土地在自己手里停的時間越長，獲得的增值收益越多，所以一些開發(fā)商愿意停留在這種低效率的慢開發(fā)中?！冰i欣集團調(diào)研經(jīng)理付琦表示。

慢開發(fā)獲取高收益

和記黃埔位于東莞的海逸豪庭項目，在2007年時曾因囤地95個月，被罰7915萬元土地閑置費。但挨罰后，該項目并非立即動工，而是又拖了5年。

“如果香港總部真的想開發(fā)，恐怕該項目也不會一直拖到現(xiàn)在才拿到規(guī)劃許可證?！币拙又袊治鰩熝ㄐ壑赋?。

海逸豪庭項目并非個例。2006年年底，長江實業(yè)以22億元的底價，獲得了上海普陀區(qū)真如副中心占地面積約19.7公頃的綜合體項目。真如項目于2009年就已開工，但3年的時間一直在打地基，至今仍未進入到主體施工階段。

“一般10萬平方米的商業(yè)體項目，速度足夠快的話，半年就可以打完地基。50萬平方米以上的項目，地基在一年半的時間里差不多也可以做完?！备剁嬖V記者。

據(jù)和黃此前對媒體的回應，該項目預計將于2018年竣工，也就是從2007年拿地到正式投入使用，至少需要11年時間。

薛建雄分析，和黃、長實的項目進展緩慢的主要原因，除了被外界一直詬病的囤地，還與總部不放權(quán)以及公司的管理架構(gòu)有關(guān)。

“長和系的內(nèi)地分公司不僅在項目開發(fā)上沒有決策權(quán)，在財務(wù)、人事任免等方面，也受到很大制約。”上述前長江實業(yè)員工向記者透露。

而開發(fā)緩慢的背后，是長和系獲得的巨額土地增值收益。

和黃在上海已售完的御翠豪庭項目，2002年以協(xié)議出讓的方式獲得，當時的樓面地價只有2497元/平方米；但該項目直到2007年才首次開盤，售價高達3.6萬元/平方米。到2009年銷售時，價格已漲到7萬元/平方米，超過當初樓面地價的28倍。

而五合智庫副總經(jīng)理蔡文韜認為，所謂的“低效率”，其實是反映了和黃在地產(chǎn)界一種獨特的運作方式。“如果說囤地是為了賺取土地增值收益，那么對分公司不放權(quán)，對一些項目進行有選擇的‘低效率’管理，則是和黃、長實一種既定的策略?！?/p>

“低效率”的項目管理

“一個項目是否要開工，分公司領(lǐng)導沒有決定權(quán)，要經(jīng)過一系列程序向香港總部請示后才可以決定。即使是項目即將動工，投資預算也確定了，對分公司的財務(wù)也有相當嚴格的管控。香港總部在每年年初，都會派財務(wù)總監(jiān)到分公司指導一年的投資額明細?！鄙鲜銮伴L江實業(yè)員工說。

他進而表示，長和系在內(nèi)地的分公司凡事事無巨細都要向香港總部進行匯報，而項目開發(fā)又涉及到施工、設(shè)計、材料等多方面，因此項目的一個環(huán)節(jié)如果要想獲得審批，流程走下來就需要很長時間。

同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉則認為，由于和黃、長實的內(nèi)地分公司幾乎沒有自主權(quán)，加之香港總部要對各地進行較全面的管控，使得分公司與總部之間長期進行著“拉鋸式”的審批與被審批的關(guān)系，降低了公司內(nèi)部的管理效率。

“從一個項目的收益角度來看，由于長和系的開發(fā)周期遠長于內(nèi)地房企，從中獲得的實際收益，遠大于那些快速開發(fā)快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)商。長和系所需要的，正是這種慢效率開發(fā)，并從這種慢開發(fā)中獲得收益?！备剁f。

而在人事任免上，一位不愿透露姓名的消息人士告訴記者，像高級經(jīng)理這樣的人事任命，長和系的分公司都沒有決定權(quán)，要獲得總公司審批。

“即使是上海公司的負責人，在是否應該拿地、應該投資多少的問題上，也要向總部事先審批，并隨時匯報最新的動態(tài)。各部門下具體做事的一般職員，分公司自己才有一定的決定權(quán)。而一些重要的職位，如上海公司各項目的負責人，營銷、研發(fā)等部門的經(jīng)理，幾乎是清一色是從香港總部派來的?！鄙鲜鋈耸空f。

“李嘉誠在港的開發(fā)團隊的確經(jīng)驗豐富，不過當他們被分別派駐到各分公司時，優(yōu)勢很可能變成劣勢。因為從香港空降過來的管理團隊并不了解當?shù)厥袌?，他們需要用很長一段時間來熟悉當?shù)厥袌觯眄樑c當?shù)睾献骰锇榈年P(guān)系?！辈涛捻w表示。