4月25日晚7點，清華大學(xué)經(jīng)管學(xué)院偉倫樓，400多人的禮堂座無虛席。萬達集團[簡介 最新動態(tài)]董事長王健林健步登上講壇，“今天什么問題都可以問。”8點半，“創(chuàng)新與競爭優(yōu)勢——以萬達為例”演講結(jié)束，自由問答環(huán)節(jié)，頭一個問題便是“如何看最近大連的事及外界有關(guān)萬達的傳言”?！拔疫€能站在這里講話，就說明我沒事?！蓖踅×终f。
難怪公眾會有這樣的問題，一段時間以來，有關(guān)萬達的各種消息甚囂塵上，資金鏈斷裂傳言、高層吃散伙飯風(fēng)波、王健林被調(diào)查傳聞……過去的兩個月里，萬達被推到了風(fēng)口浪尖。
樹大招風(fēng)。不斷被輿論“忽悠”的萬達也被麥格理“忽悠”了一把。但這位當年被“忽悠”的萬達掌門人，在演講中卻如此表示：“做商業(yè)就要會忽悠。老大都是裝出來的?！?/p>
與麥格理的協(xié)議分手是王健林的一段心酸故事，但并不妨礙他對萬達的超前意識。這個要做全球第一商業(yè)公司的商界風(fēng)云人物，其機遇和風(fēng)險同樣未知。
上市失誤
3月30日，萬達集團發(fā)布一則公告：與麥格理的委托管理合同期滿，萬達將陸續(xù)退出南京、濟南、哈爾濱、沈陽、天津、武漢、長沙、南寧、大連等已轉(zhuǎn)讓的9個商業(yè)地產(chǎn)項目的管理。
此前，麥格理通過銀團貸款，向萬達購買了9個商業(yè)廣場，萬達因此套現(xiàn)約31億元，并負責(zé)經(jīng)營管理。
“萬達與麥格理早在今年2月份即著手研究撤出管理的事情，當時接管方已經(jīng)約談了經(jīng)理級別的人員。而之前參與商業(yè)管理的萬達人員，大多被安置到萬達的其他項目上去了?！蹦硺I(yè)內(nèi)知情人士向記者透露。
“合同約定期滿，退出是正常的?！币晃蝗f達內(nèi)部人士對記者說，退出的9個項目都是一二代產(chǎn)品，萬達將專注于做好第三代城市綜合體。
萬達于2001年進入商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，從早期的一代單店、二代組合店，發(fā)展到目前的第三代城市綜合體。據(jù)了解，目前萬達僅存6個一代單店和6個二代組合店。賣給麥格理的9個項目中，有3個為第一代產(chǎn)品，有6個為第二代產(chǎn)品。
有分析人士認為，按照萬達專注第三代城市綜合體的戰(zhàn)略，其僅剩的3個一代單店將會轉(zhuǎn)手，但上述萬達內(nèi)部人士則表示“目前還沒有這個計劃”。
萬達與澳大利亞最大投行麥格理的這段劇情令王健林很不滿意?！?006年本來有機會在香港紅籌上市，當時找了JP摩根、摩根士丹利等，框架都搭好了，被麥格理一‘忽悠’，說別做IPO了，做REITs多好。”
然而，天不遂人愿。2006年7月，國家外管局、商務(wù)部等幾部委聯(lián)合發(fā)文，嚴格限制境外公司收購內(nèi)地物業(yè)。于是，REITs徹底沒戲了。
而此時，香港紅籌上市之路被監(jiān)管部門封死。不得已，萬達在2007年籌劃A股IPO，但沒想到剛做完架構(gòu)，2008年又來了全球金融危機，其上市之路再次擱淺。而目前在房地產(chǎn)調(diào)控之際，雖然萬達提交了A股上市申請，但也基本無望。
“王健林對商業(yè)地產(chǎn)的理念太超前了，他認為商業(yè)地產(chǎn)最適合的融資平臺是REITs，美國的公司都是如此。但實際上，REITs并不太適合萬達。一是萬達的一二代店租金收益率并不高；二是萬達有很多開發(fā)物業(yè)，這些都沒法裝進REITs?！币晃涣私馊f達的業(yè)內(nèi)人士評價：“當初的抉擇現(xiàn)在看起來并不是正確的選項，這使萬達錯失了香港紅籌上市的時機?！?/p>
多元化延伸
“什么清華北大，不如膽子大”。演講中，王健林把萬達的快速發(fā)展歸結(jié)于敢闖敢干、不怕失敗?！案毁F險中求。”王健林這樣總結(jié)。
敢想敢干的王健林雖然沒有打準萬達上市的算盤，但并不妨礙他對萬達未來的籌劃?！拔幕a(chǎn)業(yè)、旅游度假是萬達近年來的重頭戲?！蓖踅×终f，“萬達已被接納為世界游樂協(xié)會的高級會員，全球共有6家企業(yè)，萬達是亞太區(qū)唯一的高級會員。”
“萬達影院也是業(yè)內(nèi)第一。這是一不小心做成的。萬達進入的領(lǐng)域，什么央企國企都不再有機會做老大?！蓖踅×趾敛谎陲椝苑Q為“不謙虛”的說法。
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域所向披靡的萬達，近年來已在新的領(lǐng)域發(fā)力。商業(yè)地產(chǎn)、旅游投資、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和高級酒店成為其五大架構(gòu)體系。在文化產(chǎn)業(yè)方面，萬達已進入大型舞臺演藝、電影放映制作、連鎖文化娛樂、中國字畫收藏等行業(yè)，2012年萬達院線將擁有1000塊銀幕。
“做全球旅游行業(yè)的第一是萬達的目標。”王健林立下豪言。
從2008年起，由萬達牽頭，聯(lián)合中國泛海、聯(lián)想控股等大型企業(yè)的“投資聯(lián)盟”，已多次進軍旅游產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域，斥資將近1700億元。此外，萬達在武漢的城市綜合體項目中也包含了旅游地產(chǎn)的部分——武漢東湖中央文化旅游區(qū)，總投資約500億元。
“投資要順應(yīng)大趨勢。這些年我一直提消費產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，如果這時候還是投資鋼鐵、鋁加工，那是找死?！痹谕踅×止串嫷陌鎴D里，萬達將加大在文化和旅游領(lǐng)域的投資，儲存未來10年的競爭優(yōu)勢，并在2020年徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型。
“2020年，萬達商業(yè)地產(chǎn)的收入比重將降到50%以下，徹底實現(xiàn)轉(zhuǎn)型?！蓖踅×终f。
但在萬達迅速跑馬圈地、多元化布局的同時，周邊也不乏質(zhì)疑之聲。
一位長期跟蹤萬達的投行人士表示，過去幾年住宅市場的火爆使得萬達的商業(yè)模式?jīng)]暴露出什么問題，但如果信貸收緊、銷售速度大幅放緩，這種模式就會面臨一定挑戰(zhàn)。萬達的資金主要來自銀行貸款和銷售回款，租金部分還沒有培養(yǎng)起來。
“萬達的銷售回款和銀行貸款兩個主要融資渠道已經(jīng)被用到極致了。它需要股權(quán)融資方式，不能光靠貸款?！痹撊耸勘硎荆f達超越其他地產(chǎn)商的獨特之處，就在于它擁有幾百萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)，但這部分價值只有通過上市才能釋放。
多元化布局戰(zhàn)略下，萬達在將銷售物業(yè)的收益沉淀到持有物業(yè)上之后，面臨的更艱巨的課題是：如何通過后期的運營管理，使其持有的物業(yè)資產(chǎn)增值。能把持有物業(yè)運營好，才是安身立命之本。
有業(yè)內(nèi)人士亦指出，開業(yè)時的燦爛并不代表永久的輝煌，經(jīng)營是一場寂寞的長跑。在高速發(fā)展期把銷售物業(yè)的利潤攫取完畢之后，萬達將會經(jīng)歷一個漫長的資本回收期。
“質(zhì)疑我們資金鏈有問題的人，大多缺乏對萬達的了解?！鄙鲜鋈f達內(nèi)部人士對記者表示，萬達去年收入突破千億元大關(guān)，一季度銷售目標超額完成，“2月份，我們還獲得了進出口銀行的巨額授信”。
但顯然，王健林已經(jīng)意識到了其商業(yè)王國在進行多元化擴張之后所帶來的資金鏈風(fēng)險，其曾對內(nèi)部下達“死命令”，萬達商業(yè)地產(chǎn)的擴張速度將控制在每年不準超過20家。
不過，這個經(jīng)常以大手筆面貌出現(xiàn)的商界風(fēng)云人物難以停下其對全球最大商業(yè)公司的渴望。去年12月18日，萬達集團與西班牙馬德里競技、瓦倫西亞、比利亞雷亞爾3家俱樂部簽訂了一期投入約2億元的“中國足球希望之星”青少年海外培訓(xùn)計劃，剛卸任萬達企業(yè)文化部總經(jīng)理的石雪清將專職負責(zé)相關(guān)事宜。業(yè)內(nèi)猜測，或許西班牙將成為萬達海外擴張的首個目的地。
“未來一年內(nèi)，萬達主要集中于跨國運作，將會有震驚世界的并購發(fā)生?！蓖踅×滞嘎丁?
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