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近期，隨著各地普通住宅認定標準、住房公積金政策的放寬和首套房優(yōu)惠利率的重啟，政策重心顯現(xiàn)出調整跡象，對剛需置業(yè)需求降低購房成本的實質性支持逐漸明朗。經(jīng)歷了兩年的“去投資化”調控后，房價暴漲的重要因素之一“投機炒作”基本得到控制；而另一個更突出的問題：房價構成中的剛性成本過高，將延緩房價調控效果的進一步顯現(xiàn)，房價“去成本化”應成為樓市調控的下一個重心。

房價構成中有四大顯性成本：土地出讓費、開發(fā)稅費、二手房交易稅費、房貸利率。其中比例最大的應是土地成本，無法統(tǒng)計確定的數(shù)據(jù)，但業(yè)界一直有各種版本，最高的說法是比例達到七成，地價推高房價已是公論；開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費已經(jīng)被開發(fā)商曬過很多年了，如央視曾報道稱，一位鄭州的開發(fā)商提供的一份房地產(chǎn)成本清單顯示，各級行政部門的稅費在當中占了20%。這兩項加起來，理論上已經(jīng)占到了當前房價成本的九成，政策操作空間很大。

如何讓“價高者得”的出讓模式回歸理性？各地有一些試探性的政策，如：限地價競房價、限房價競地價等，但此問題一直無明確的共識；而捆綁保障房出讓土地是否推高了房價成本的爭議也未平息。由于此前政策的重心一直是“去投資化”，各方關于土地出讓方式改革的討論近兩年被擱置， 亟待重啟。業(yè)界透露，由于土地市場成交壓力增大，地方政府熱衷“價高者得”式拍賣的熱情近期反而有所升溫。

在商品房的開發(fā)環(huán)節(jié)中，據(jù)媒體報道，和15年前比，林林總總的稅費增加了30%，不僅收費項目在增加，收費標準也在升高。15年間是如何升上去的？能否按圖索驥，找到降回去的辦法？

在商品房的交易環(huán)節(jié)，有人近期針對某城市的稅費成本算了一筆細賬，得出的結論是：將一套100萬元的房子賣掉，能拿到手的錢只有66萬，各種交易費用達到34萬元，超過總價的三成。其中一個很重要的原因是，房價明顯上漲了，但是普通住宅的價格范圍認定標準沒有與時俱進，導致大多數(shù)房產(chǎn)交易均需按照高檔住宅繳稅。

此外，由于“去投資化”的政策導向需要，二手房交易環(huán)節(jié)稅費近兩年一直在加碼。而按照發(fā)達國家通過增加持有成本，降低交易成本抑制投機炒作的成熟經(jīng)驗，當前國內(nèi)商品房市場持有環(huán)節(jié)成本缺失，用交易環(huán)節(jié)稅費頂替的邏輯合理性是有待商榷的。

關于銀行房貸利率“暴利”的關注已經(jīng)很多了，應該無需多言，而目前優(yōu)惠利率也已經(jīng)重啟，雖然銀行的執(zhí)行門檻還是比較高，但趨勢已經(jīng)確立；公積金購房的條件也在放寬，住建部重大的改革正在調研，尤其對于首套剛需而言，“去成本化”的政策導向實際上已經(jīng)初步顯現(xiàn)了。

在不同的階段，政策應有不同的側重點，當前樓市的短期投機性需求基本已經(jīng)停滯，長期投資者對于房價的影響有限，目前也受到了明顯的抑制。房價“合理回歸”的下一個阻力在于“成本”，讓房價成本回歸合理，讓開發(fā)商利潤回歸合理，是總理在兩會期間對房價調控特別指出的兩個前提之一，是對剛性需求者最實質的支持，也是讓樓市走向健康的必由之路，調控重心應盡快調整過來。