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由“人人有住房”到“人人有房住”，由保障“房產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)變到優(yōu)先保障“居住權(quán)”，由“自由流通”模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤皟?nèi)循環(huán)”模式

經(jīng)濟(jì)適用住房政策是1998年以來(lái)住房改革的重要組成部分。隨著經(jīng)濟(jì)適用住房逐漸走向市場(chǎng)，買(mǎi)者“富人化”和監(jiān)管“失控化”成為社會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿(mǎn)的焦點(diǎn)。

政策推行以來(lái)，政府的基本理念主要集中在如何讓中低收入家庭“有住房”，強(qiáng)調(diào)的是保障中低收入家庭的“房產(chǎn)權(quán)”而非“居住權(quán)”。在政策實(shí)施的過(guò)程中，由于地方政府、建設(shè)單位和購(gòu)房個(gè)人的利益不同，這必然要求政府實(shí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，提高了政府的監(jiān)管成本，也難以避免“設(shè)租”和“尋租”的出現(xiàn)。

從短期看，防止“設(shè)租”和“尋租”，需要對(duì)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)適用住房政策重新定義和進(jìn)一步規(guī)范。在土地資源稀缺、房?jī)r(jià)居高不下的情況下，政府必須保證一定數(shù)量的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)。但根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況，經(jīng)濟(jì)適用住房已不可能達(dá)到當(dāng)初設(shè)計(jì)的人口覆蓋范圍目標(biāo)（80%），只能將低收入者視為購(gòu)房對(duì)象，把10%—20%左右的經(jīng)濟(jì)適用住房真正分配到低收入者手中，目前的趨勢(shì)是定向分配給拆遷戶(hù)。同時(shí)，在建設(shè)、分配、管理等環(huán)節(jié)進(jìn)一步規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用住房，例如完善個(gè)人收入審查制度和公示制度，加強(qiáng)開(kāi)發(fā)企業(yè)資格審查和建設(shè)管理制度等。

從中長(zhǎng)期看，防止“設(shè)租”和“尋租”，要逐步轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)適用住房政策的基本理念：由保障居民“人人有住房”到“人人有房住”；由保障中低收入家庭的“房產(chǎn)權(quán)”轉(zhuǎn)變到優(yōu)先保障他們的“居住權(quán)”；由經(jīng)濟(jì)適用住房“自由流通”的模式轉(zhuǎn)變?yōu)橹鸩綄?shí)施經(jīng)濟(jì)適用住房的“內(nèi)循環(huán)”模式；由偏重?cái)U(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)規(guī)模，轉(zhuǎn)變?yōu)榘呀?jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)與維護(hù)經(jīng)濟(jì)適用住房小區(qū)的穩(wěn)定與和諧相結(jié)合；由著眼于經(jīng)濟(jì)適用住房的“應(yīng)急式”建設(shè)轉(zhuǎn)變?yōu)榧骖欀贫ń?jīng)濟(jì)適用住房的中長(zhǎng)期整體規(guī)劃。通過(guò)公共服務(wù)等制度的完善，矯正社會(huì)不公，逐步實(shí)現(xiàn)相關(guān)政府部門(mén)從權(quán)力型、市場(chǎng)參與型向公共服務(wù)型、管制協(xié)調(diào)型的轉(zhuǎn)變。

在這一轉(zhuǎn)變的過(guò)程中，經(jīng)濟(jì)適用住房可能逐步讓位于公共租賃住房，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)將會(huì)成為政府提供住房保障的主要方式。以北京市為例，作為特大型城市，人口、資源和環(huán)境壓力大，土地資源十分緊張，單純以出售為主的住房供應(yīng)模式注定難以持續(xù)，“十二五”期間公租房的供應(yīng)比例，要占全部公開(kāi)配租配售保障房的60%以上，公共租賃住房占保障性住房的比例將逐步上升，而經(jīng)濟(jì)適用住房的主體地位將逐步被公共租賃住房所代替。

（作者為國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心社會(huì)發(fā)展研究部助理研究員、“我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房政策的效果評(píng)估與發(fā)展前景研究”課題負(fù)責(zé)人）