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四是土地金融面臨的問題

我們目前的土地金融政策，存在巨大的系統(tǒng)性風險，泡沫破滅幾乎是無可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓勵投機行為，而不是真正為民生居住服務的。在我國開始實行商品住宅的時候，是32年在深圳搞起來的，在住宅上和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)實行嚴格區(qū)分。這是符合當時深圳的特殊情況的。現(xiàn)在應該改變這一切。

比方說：在住宅上，我們實行的是三成首付利率七折優(yōu)惠的政策，在住宅年限實行70年制度，這樣便于刺激購買，更便于解決絕大多數(shù)工薪階層解決居住問題，是一種積極的行為。我們當時對商業(yè)物業(yè)實行的是40年至50年的土地使用權制度，在金融上實行的是五成首付，而且利率不予優(yōu)惠。工業(yè)用地放得更開，深圳很多村里不需經(jīng)過批準就可以建工業(yè)廠房用于出租。

后來全其他城市很多模仿深圳模式，但是，對高級公寓酒店式物業(yè)產(chǎn)權式商鋪旅游地產(chǎn)等等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應，鼓勵是投機炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，又將土地使用用于抵押在銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個主要原因就是，在圈地運動中產(chǎn)生大量的債務都是以土地為抵押物品，土地價格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關閉。

所以，土地金融應該區(qū)別，住宅的歸于住宅，繼續(xù)實行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房；而商業(yè)物業(yè)和高級公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機行為，也能夠遏制開發(fā)商打擦邊球的行為。

因此，我們回歸常識，那就是三成首付只能適用首套居民住宅，房貸利率應該和國際接軌。其他的房地產(chǎn)開發(fā)貸款必須按時足量的繳納。

五是購買行為面臨的問題

在中國各大城市買房子有四種形態(tài)：

第一種形態(tài)是，絕大多數(shù)買房人他們買房子是為了自己住，也就是有真實購房需求的群體，因為要成家立業(yè)，所以想依靠自己的打拼為自己爭取一個居所，同樣買房的形式也是自己賺錢交首付，三成或者五成，然后依靠自己的每月收入交付月供，所以月供和房價之間有個合理的比例。你們的這種買房行為叫做對沖，就是用自己的收入去對沖以后長達二三十年住房按揭款。如果房價過高，絕大多數(shù)人就會感到不堪重負。

第二種形態(tài)是，一部分有一定財富的人，他們完成了原始積累，所以很多人買房子是為了出租。用一個首付款做杠桿，在銀行融來一倍的資金，然后將整套房子出租，2006年以前，這種買房形態(tài)絕大多數(shù)是買商鋪，只能做五成按揭，好的商鋪買房人的盈利空間相當不錯。但是，后來開發(fā)商開發(fā)出投資性小戶型公寓，看上去也是用于出租的，但形態(tài)和商鋪已經(jīng)不一樣，因為，國家的金融政策是住宅可以二成或者三成首付，那么，投資人在銀行的杠桿效應是5倍，從商鋪1倍放大到住宅3至5倍，是開發(fā)商鉆了金融政策的空子。你可以看看開發(fā)商是如何破壞國家金融政策，一步一步把中國樓市變成了一個賭場。

第三種形態(tài)是，因為住宅可以二成或者三成首付，也就是說在銀行的杠桿效應可以達到3至5倍，吸引了大量的資金來買住宅，因為住宅投機可以超過除了期貨之外的所有資本投機。這部分人買房子是為了賣出去。他們?yōu)榱嗽诙唐趦?nèi)賣出去，有個大的差價，往往伙同媒體和開發(fā)商一起，抱成一團，炒買炒賣哄抬房價。這種買房形態(tài)，叫做投機。

第四種形態(tài)是，更加荒謬，卻在司法機關和地方政府的關照下大行其道，他們買來一套房子，只是交了一個很少的首付款，然后，再找評估機構評估成兩倍甚至三倍的價格，轉手倒賣，或者說自己再賣給自己，從銀行套取大量的資金。上海的姚康達，買了一個900萬的房子，評估成2600萬，只用200多萬在不到半年的時間內(nèi)賺了銀行將近2000萬，還有什么比這個更賺錢？這種買房形態(tài)，叫做“龐氏騙局”。這就是房價成倍上漲的主要原因。

住宅市場的常識是，而且只能是改善和滿足人們的居住環(huán)境，而不是用來投機炒作的。但是，整個中國樓市充斥了第三種形態(tài)、第四種形態(tài)，與第一種形態(tài)比起來，還有公平性可言嗎？在一個龐大的市場毫無公平性可言，普通老百姓充當?shù)氖鞘裁唇巧?？除了被掠奪，還有什么？最后是泡沫破滅，危及金融體系。