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中國(guó)房?jī)r(jià)如何回歸常識(shí)

中國(guó)住宅開發(fā)模式一直備受爭(zhēng)議，源于土地財(cái)政和土地金融的制度不健全，導(dǎo)致目前出現(xiàn)百姓的買房難?，F(xiàn)在我們要回歸常識(shí)，搞好中國(guó)的住宅建設(shè)，以保證民生的安寧。中國(guó)住宅市場(chǎng)上充斥了很多謬論，完全違背了常識(shí)。

一是看看中國(guó)樓市是如何背離“居者有其屋”的基本理念？

中國(guó)經(jīng)濟(jì)30年來(lái)，住宅脫離了城市居民的購(gòu)買力水平其實(shí)是這五年的事，因?yàn)殚_發(fā)理念背離了居者有其屋的基本理念，成為一個(gè)不折不扣的資本炒作的市場(chǎng)，住宅已經(jīng)完全異化成為一種只漲不跌的資產(chǎn)，而不是供人居住的住宅。

這里面一是中國(guó)樓市的輿論一直是被開發(fā)商控制的。不管哪個(gè)城市，所有媒體都必須依賴房地產(chǎn)廣告，所以，各個(gè)媒體都有房地產(chǎn)版電視有房產(chǎn)頻道，網(wǎng)絡(luò)更是如此。大家一起吆喝房?jī)r(jià)萬(wàn)年漲，什么城市化，剛需，通脹，人民幣升值，被吹得天花亂墜。

那么，我們來(lái)看看剛需是什么？剛需？這是一個(gè)缺乏經(jīng)濟(jì)學(xué)常識(shí)的概念，在傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)上根本就沒有這個(gè)名詞。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，在房?jī)r(jià)很高時(shí)，也有一些消費(fèi)者進(jìn)入市場(chǎng)，但這并不能改變現(xiàn)今樓市的根本性質(zhì)。"剛性需求"是房地產(chǎn)開發(fā)商虛擬出來(lái)鼓勵(lì)住房消費(fèi)者進(jìn)入高房?jī)r(jià)市場(chǎng)的一個(gè)概念。他解釋道，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場(chǎng)的價(jià)格水平及居民對(duì)這種價(jià)格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進(jìn)入這種價(jià)格水平市場(chǎng)，居民的住房需求是不存在的。

還有一種觀念，GDP漲房?jī)r(jià)就要漲？這更是糊弄人。房?jī)r(jià)只能對(duì)應(yīng)城市居民的實(shí)際購(gòu)買力，其他任何經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)都不能作對(duì)應(yīng)，所有違背城市居民購(gòu)買力行為的房?jī)r(jià)，必然會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大蕭條。更何況地方政府的GDP數(shù)據(jù)都在造假，毫無(wú)可信度。種種違背常識(shí)的謬論在中國(guó)樓市極為盛行，何故？就因?yàn)殚_發(fā)商幾乎控制了所有的媒體。

其次中國(guó)樓市的稅制存在很大的問題。中國(guó)這么大，人口13億，而住宅的稅收主要集中在交易環(huán)節(jié)，在持有環(huán)節(jié)沒有稅收。這樣產(chǎn)生的市場(chǎng)導(dǎo)向就是鼓勵(lì)市場(chǎng)進(jìn)行交易，更直接的說(shuō)，就是鼓勵(lì)投機(jī)行為。當(dāng)初實(shí)行這種稅制和開發(fā)體制，主要是借鑒香港模式，但是，香港只是一個(gè)城市，英國(guó)當(dāng)時(shí)管理也只有100年，實(shí)行這種稅制有情可原，但是，中國(guó)這么大，一旦樓市投機(jī)猖獗時(shí)，就無(wú)法收?qǐng)?。所以，未?lái)住宅持有環(huán)節(jié)一定要課以重稅。

這兩種原因?qū)е抡麄€(gè)市場(chǎng)把住宅不當(dāng)作居住的功能，而當(dāng)作家庭的主要資產(chǎn)。一步一步放大了泡沫，現(xiàn)在，已經(jīng)在破滅。后果，無(wú)疑是嚴(yán)重的。

二是住宅的基本常識(shí)

衡量一個(gè)城市的住宅價(jià)格，有4個(gè)指標(biāo)。這4個(gè)指標(biāo)就是關(guān)于房?jī)r(jià)的最基本的常識(shí)。

一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。這是最主要的，關(guān)系到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)的有效健康的運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平問題。如果房?jī)r(jià)過高，必然會(huì)影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會(huì)導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。有人說(shuō)，房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)就業(yè)，這是一個(gè)誤區(qū)。房?jī)r(jià)泡沫只會(huì)蠶食所有企業(yè)的利潤(rùn)，影響絕大多數(shù)的中小企業(yè)，甚至影響大型企業(yè)，而拉動(dòng)的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個(gè)有限的行業(yè)。

第二個(gè)是租售比。租金和售價(jià)應(yīng)該有一個(gè)合理的比值，也就是說(shuō)，30年至50年的租金能夠收回投資都在合理的區(qū)間，而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價(jià)值嗎？而且，有的三線城市四線城市，連一個(gè)租賃市場(chǎng)都沒有，那根本就不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)都沒有，卻無(wú)限炒高房?jī)r(jià)。這是很可笑的事。

第三個(gè)空置率?？罩寐实膰?guó)際標(biāo)準(zhǔn)是6%至10%。而中國(guó)絕大多數(shù)住宅空值率起碼都在30%以上。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能發(fā)生過剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個(gè)國(guó)家，都無(wú)可避免。

第四個(gè)住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說(shuō)，這個(gè)城市的住宅價(jià)值總量不能高過現(xiàn)有GDP的2倍。中國(guó)的城市化沒有完成，三四線城市還有一些農(nóng)村，而農(nóng)村房?jī)r(jià)估值多少說(shuō)不準(zhǔn)。僅就以二線城市來(lái)說(shuō)，住宅總值已經(jīng)達(dá)到360倍，甚至400倍。日本東京泡沫破滅時(shí)，住宅總值達(dá)到GDP的310倍的時(shí)候。
三是土地財(cái)政的制度建設(shè)

一個(gè)城市的土地出讓金，多少比例用于社會(huì)保障住宅的建設(shè)，住建部沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國(guó)土地財(cái)政的一個(gè)最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是由各個(gè)地方城市自行訂立報(bào)住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識(shí)上的嚴(yán)重分歧，導(dǎo)致政府保障住宅嚴(yán)重短缺，而商品住宅嚴(yán)重過剩的主要原因。

比方說(shuō)廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會(huì)保障建設(shè)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)低于國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡50%。一般國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說(shuō)西班牙。

因?yàn)橹袊?guó)各大城市土地出讓金比例與中國(guó)住宅制度建設(shè)關(guān)系重大，利益集團(tuán)主張取消政府保障，全部實(shí)行商品住宅化是嚴(yán)重錯(cuò)誤的行為，現(xiàn)在必須給于糾正。結(jié)合我國(guó)實(shí)際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的普通住宅建設(shè)，應(yīng)該由全國(guó)人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題。

再比如社會(huì)保障住宅涵蓋的群體問題也存在諸多爭(zhēng)議。很多國(guó)家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)大部城市是實(shí)行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者只為公務(wù)員解決住宅問題，其他群體一概實(shí)行商品住宅。這就是全社會(huì)一窩蜂去考公務(wù)員的主要原因。這種現(xiàn)象不改變，也是高房?jī)r(jià)成因的主要因素。

再比如保障住宅的戶型問題，公租房是一種戶型，但是不應(yīng)該成為主流戶型，而應(yīng)該只是保障住宅的輔助。保障住宅的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米的三房。90平方米的兩房適用于年輕群體剛剛成家立業(yè)的家庭，一種是長(zhǎng)期居住在這個(gè)城市兩代人居住的家庭。

利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無(wú)視居住權(quán)的行為，必然會(huì)引起社會(huì)混亂，也更加引發(fā)社會(huì)的嚴(yán)重不公，也是我們這十年誘發(fā)高房?jī)r(jià)的主要原因。不解決這個(gè)問題，就無(wú)法實(shí)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也不可能實(shí)行國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

回歸常識(shí)，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，以改善和滿足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該有地方政府財(cái)政收入支出，而不是在土地出讓金中獲取。