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利益集團(tuán)強(qiáng)調(diào)住宅商品化，是無(wú)視居住權(quán)的行為，必然會(huì)引起社會(huì)混亂，也更加引發(fā)社會(huì)的嚴(yán)重不公，也是我們這十年誘發(fā)高房?jī)r(jià)的主要原因。不解決這個(gè)問(wèn)題，就無(wú)法實(shí)行中國(guó)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型，也不可能實(shí)行國(guó)家的長(zhǎng)治久安。

回歸常識(shí)，那就是將土地出讓金的50%用于建設(shè)普通住宅，以改善和滿(mǎn)足人們的居住需求。城市市政工程和公益設(shè)施，應(yīng)該有地方政府財(cái)政收入支出，而不是在土地出讓金中獲取。

四是土地金融面臨的問(wèn)題

我們目前的土地金融政策，存在巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，泡沫破滅幾乎是無(wú)可避免的。其主要因就是金融政策完全鼓勵(lì)投機(jī)行為，而不是真正為民生居住服務(wù)的。在我國(guó)開(kāi)始實(shí)行商品住宅的時(shí)候，是32年在深圳搞起來(lái)的，在住宅上和商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)實(shí)行嚴(yán)格區(qū)分。這是符合當(dāng)時(shí)深圳的特殊情況的?，F(xiàn)在應(yīng)該改變這一切。

比方說(shuō)：在住宅上，我們實(shí)行的是三成首付利率七折優(yōu)惠的政策，在住宅年限實(shí)行70年制度，這樣便于刺激購(gòu)買(mǎi)，更便于解決絕大多數(shù)工薪階層解決居住問(wèn)題，是一種積極的行為。我們當(dāng)時(shí)對(duì)商業(yè)物業(yè)實(shí)行的是40年至50年的土地使用權(quán)制度，在金融上實(shí)行的是五成首付，而且利率不予優(yōu)惠。工業(yè)用地放得更開(kāi)，深圳很多村里不需經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)就可以建工業(yè)廠(chǎng)房用于出租。

后來(lái)全其他城市很多模仿深圳模式，但是，對(duì)高級(jí)公寓酒店式物業(yè)產(chǎn)權(quán)式商鋪旅游地產(chǎn)等等商業(yè)性物業(yè)全部采用住宅式金融，一下放大了房地產(chǎn)的金融杠桿效應(yīng)，鼓勵(lì)是投機(jī)炒作。在土地上先是交納保證金就可以辦理土地使用證，又將土地使用用于抵押在銀行貸款。這是一種空手套白狼的行為，用的都是銀行的貸款。在上世紀(jì)沿海房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)，海南發(fā)展銀行被迫破產(chǎn)，一個(gè)主要原因就是，在圈地運(yùn)動(dòng)中產(chǎn)生大量的債務(wù)都是以土地為抵押物品，土地價(jià)格一下降，銀行壞賬就大量產(chǎn)生，最后只得關(guān)閉。

所以，土地金融應(yīng)該區(qū)別，住宅的歸于住宅，繼續(xù)實(shí)行三成首付和利率優(yōu)惠政策，只限于第一套房；而商業(yè)物業(yè)和高級(jí)公寓、別墅等一律不得使用金融杠桿效應(yīng)，不得采取首付幾成的方式，才能阻止投機(jī)行為，也能夠遏制開(kāi)發(fā)商打擦邊球的行為。

因此，我們回歸常識(shí)，那就是三成首付只能適用首套居民住宅，房貸利率應(yīng)該和國(guó)際接軌。其他的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須按時(shí)足量的繳納。