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二是住宅的基本常識(shí)

衡量一個(gè)城市的住宅價(jià)格，有4個(gè)指標(biāo)。這4個(gè)指標(biāo)就是關(guān)于房?jī)r(jià)的最基本的常識(shí)。

一個(gè)是房?jī)r(jià)收入比。這是最主要的，關(guān)系到中國經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。其意義在于，一個(gè)健康的經(jīng)濟(jì)體，有賴于生產(chǎn)和消費(fèi)的有效健康的運(yùn)行，而城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)力直接關(guān)系到生產(chǎn)力和生產(chǎn)關(guān)系的水平問題。如果房?jī)r(jià)過高，必然會(huì)影響城鄉(xiāng)居民的消費(fèi)，消費(fèi)的急劇萎縮將會(huì)導(dǎo)致中小企業(yè)一排排倒閉。有人說，房地產(chǎn)拉動(dòng)消費(fèi)，拉動(dòng)就業(yè)，這是一個(gè)誤區(qū)。房?jī)r(jià)泡沫只會(huì)蠶食所有企業(yè)的利潤(rùn)，影響絕大多數(shù)的中小企業(yè)，甚至影響大型企業(yè)，而拉動(dòng)的只有水泥、鋼材、建材、家居等幾十個(gè)有限的行業(yè)。

第二個(gè)是租售比。租金和售價(jià)應(yīng)該有一個(gè)合理的比值，也就是說，30年至50年的租金能夠收回投資都在合理的區(qū)間，而我們一線城市，卻要80年至100年才能收回投資。這種投資還有價(jià)值嗎？而且，有的三線城市四線城市，連一個(gè)租賃市場(chǎng)都沒有，那根本就不是一個(gè)成熟的市場(chǎng)都沒有，卻無限炒高房?jī)r(jià)。這是很可笑的事。

第三個(gè)空置率?？罩寐实膰H標(biāo)準(zhǔn)是6%至10%。而中國絕大多數(shù)住宅空值率起碼都在30%以上。住宅空置，不僅影響土地資源的合理配置，更加引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)能發(fā)生過剩。房地產(chǎn)熱的最后結(jié)局，一定是泡沫破滅，不管是哪個(gè)國家，都無可避免。

第四個(gè)住宅總值和GDP總量的比值，不能高過200%。也就是說，這個(gè)城市的住宅價(jià)值總量不能高過現(xiàn)有GDP的2倍。中國的城市化沒有完成，三四線城市還有一些農(nóng)村，而農(nóng)村房?jī)r(jià)估值多少說不準(zhǔn)。僅就以二線城市來說，住宅總值已經(jīng)達(dá)到360倍，甚至400倍。日本東京泡沫破滅時(shí)，住宅總值達(dá)到GDP的310倍的時(shí)候。

三是土地財(cái)政的制度建設(shè)

一個(gè)城市的土地出讓金，多少比例用于社會(huì)保障住宅的建設(shè)，住建部沒有制定統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這是我國土地財(cái)政的一個(gè)最大缺陷，也是住宅困境的主要原因。目前，這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)是由各個(gè)地方城市自行訂立報(bào)住建部備案即可，這就造成地方政府在認(rèn)識(shí)上的嚴(yán)重分歧，導(dǎo)致政府保障住宅嚴(yán)重短缺，而商品住宅嚴(yán)重過剩的主要原因。

比方說廣東省前幾年土地出讓金根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)，2011年在土地出讓金急劇減少后，才制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，將土地出讓金的20%用于社會(huì)保障建設(shè)。這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)低于國際標(biāo)準(zhǔn)的30%，低于新加坡50%。一般國際標(biāo)準(zhǔn)是50%，最高的達(dá)到90%，比方說西班牙。

因?yàn)橹袊鞔蟪鞘型恋爻鲎尳鸨壤c中國住宅制度建設(shè)關(guān)系重大，利益集團(tuán)主張取消政府保障，全部實(shí)行商品住宅化是嚴(yán)重錯(cuò)誤的行為，現(xiàn)在必須給于糾正。結(jié)合我國實(shí)際，土地出讓金的50%應(yīng)該用于當(dāng)年的普通住宅建設(shè)，應(yīng)該由全國人大立法，各大城市嚴(yán)格執(zhí)行，這樣才能真正保障民生居住問題。

再比如社會(huì)保障住宅涵蓋的群體問題也存在諸多爭(zhēng)議。很多國家是以納稅人在所在城市連續(xù)納稅5年以上為標(biāo)準(zhǔn)，我國大部城市是實(shí)行以戶籍人口為標(biāo)準(zhǔn)，更有甚者只為公務(wù)員解決住宅問題，其他群體一概實(shí)行商品住宅。這就是全社會(huì)一窩蜂去考公務(wù)員的主要原因。這種現(xiàn)象不改變，也是高房?jī)r(jià)成因的主要因素。

再比如保障住宅的戶型問題，公租房是一種戶型，但是不應(yīng)該成為主流戶型，而應(yīng)該只是保障住宅的輔助。保障住宅的主流戶型應(yīng)該分為兩種，一種是90平方米兩房，一種是120平方米的三房。90平方米的兩房適用于年輕群體剛剛成家立業(yè)的家庭，一種是長(zhǎng)期居住在這個(gè)城市兩代人居住的家庭。