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如果存貨增加、市場下行的話，相信政策會相對調(diào)整，比如首套房貸款利率下調(diào)等。

《21世紀》：你認為房企的合理利潤應該是怎樣一個水平？

宋廣菊：房地產(chǎn)行業(yè)保持20%以上的毛利率比較合理，目前餐飲業(yè)的毛利率都在50%多。

首先是征地成本的提高導致地價難以下降；其次是建安成本、各種稅費等，都導致開發(fā)成本的上升。在目前地價并沒有很大下調(diào)的前提下，期待城市中心的房價大跌是不現(xiàn)實的。

一直以來，保利拿地和選項目的標準是，稅前成本利潤率達到15%-20%，到今天還是這樣。如果低于這個指標，風險就大了。房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在真沒什么暴利了，整體趨于合理利潤水平。另外，政府不應該用太多的行政手段，而是應該用經(jīng)濟手段來調(diào)控，在二次分配、稅收上做點調(diào)整，縮小貧富差距，提高中等人群收入水平。

《21世紀》：去年至今的限購政策已經(jīng)發(fā)揮作用，你如何看待接下來的調(diào)控走勢？

宋廣菊：政策調(diào)整是一個階段，個人認為會再延續(xù)2-3年。限購終究會退出，就看什么時點。

《21世紀》：會在你說的這個階段退出嗎？接下來是否會有替代性政策，比如房產(chǎn)稅？

宋廣菊：會，也應該會有替代政策?，F(xiàn)在經(jīng)濟極不明朗，包括世界的和中國的，各方因素在作用。

房產(chǎn)稅目前在法律上還有點問題，這個稅種牽涉到絕大多數(shù)人的利益，我相信政府會在法律探討、征求民意的基礎上，穩(wěn)妥推進。

大型房企增速放緩

《21世紀》：宏調(diào)之下，保利年初就開始促銷。這是否意味著銷售策略的調(diào)整？

宋廣菊：有解讀說保利的促銷是全面降價，實際上我們是在主動適應政策調(diào)整。抓銷售窗口期，也會貫穿今年全年。

《21世紀》：從去年開始，保利的拿地速度似乎在放緩？去年公司增長率增速也下滑了，我觀察到萬科、恒大也是如此。是否受市場影響較大？

宋廣菊：無論市場是不是在波動，利潤率、增長率隨著資產(chǎn)規(guī)模擴大，都會放緩。保利前年進入“十二五”之后，增速就在40%多了。去年到今年，我們都堅持在控風險的前提下，進行拓展，借機進入以前想進而未進的區(qū)域，比如鄭州、石家莊、合肥等。

作為央企，今年公司的主要策略是“控風險，促發(fā)展”，負債率計劃控制在不超過去年水平（去年資產(chǎn)負債率為78.43%）。

中長期我們依然看好中國房地產(chǎn)市場，10-15年城市化和人口紅利仍將是正向的，中間會有波動，但不會因為調(diào)控就改變。保利始終以普通住宅為主，有計劃增持商業(yè)物業(yè)，不會隨便調(diào)換戰(zhàn)略。未來保持每年30%左右的增長還是很有信心。