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在限購、限貸等多項措施的調(diào)控下，房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生了積極的變化，多數(shù)城市房價同比漲幅明顯趨緩，環(huán)比普遍下跌，投資投機性需求得到遏制，市場運行總體平穩(wěn)。

但調(diào)控政策也帶來了一些問題，房地產(chǎn)信貸收緊后，一些自住性、改善性需求被抑制；一些中小企業(yè)通過高利貸融資增加了風險，供需雙方普遍對市場出現(xiàn)了觀望；一些城市成交量明顯萎縮，存量房明顯增加；多數(shù)企業(yè)對住房市場前景迷茫，竣工速度放慢，拿地積極性不高。這對今后市場的健康發(fā)展將產(chǎn)生不利影響。

目前，已有部分房地產(chǎn)企業(yè)面臨生存難題。

在市場經(jīng)濟條件下，企業(yè)的優(yōu)勝劣汰屬正常情況。當前不少企業(yè)面臨生存難題，既有限購、限貸、限價等政策措施的影響，改變了企業(yè)的市場預期，也有企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略不科學，經(jīng)營管理不善的因素。包括往年主要開發(fā)經(jīng)營高端物業(yè)，做精品的部分大型房企，也面臨庫存增加，去化緩慢、債務危機等問題。

由于限購、限貸政策的實施，一些以住宅為主的傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)也在盲目向商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老住房建設等方面轉(zhuǎn)型，這是必須要防止的。因為有些地產(chǎn)在中國的發(fā)展還不成熟，其市場容量和需求本來就不大，也有其自身發(fā)展的規(guī)律。如果開發(fā)企業(yè)盲目進入商業(yè)、旅游、養(yǎng)老等地產(chǎn)領域，很可能造成這些領域短期內(nèi)供應過剩，造成浪費，同時也惡化相關(guān)投資企業(yè)的現(xiàn)金流。

同時，保障性住房建設方面也存在諸多問題。不少地級以下市縣政府反映，當?shù)氐谋Ｕ闲宰》磕繕瞬皇亲韵露习葱枭蠄蟮?，而是自上而下攤派的，形成供應與需求的不匹配，也加重地方政府的財政負擔。

一些城市反映，保障性安居工程規(guī)定的套型面積偏小，租售方式規(guī)定得過死，不適合當?shù)厍闆r。如對引進的人才提供的公租房，在住房面積、租金價格等方面應與當?shù)氐慕?jīng)濟社會發(fā)展水平相一致。

中央對今年經(jīng)濟社會發(fā)展的總基調(diào)是穩(wěn)中求進。鑒于房地產(chǎn)與改善民生、經(jīng)濟發(fā)展都有較大關(guān)系，因此，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也應“穩(wěn)中有進”。

“穩(wěn)”，就是堅定不移地執(zhí)行現(xiàn)行各項調(diào)控政策，促進住房價格合理回歸；同時要穩(wěn)定市場預期，防止市場的過快下滑導致投資與消費的過快下降，影響今后房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。

“進”，一是希望中央經(jīng)濟工作會議和有關(guān)部委工作會議明確的有些政策措施能跟進落實。如：中央財政要加大對保障性安居工程的支持力度，建議財政對從事保障房建設的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行貸款貼息；要保持房地產(chǎn)信貸，包括個人按揭貸款的均衡投放，支持首次購房者的貸款需求；建議對“以小換大”、“以舊換新”的首次改善性需求，財政也能支持，這是擴大內(nèi)需的重要方面；對開發(fā)建設中低價位、中小套型商品房的企業(yè)，給予一定的信貸支持，促使其增加有效供應，防止爛尾樓等情況的發(fā)生?！斑M”的第二方面建議是，希望政府有關(guān)部門能抓住調(diào)控政策已取得成效的寶貴時間，在總結(jié)前幾年房地產(chǎn)調(diào)控與地方經(jīng)驗的基礎上，抓緊建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的中長期制度，防止行政性的調(diào)控措施一旦退出，房價重新反彈的教訓。（節(jié)選自中房研協(xié)《2011年第四季度及全年房地產(chǎn)市場研究報告》，略有刪改。）