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【談房?jī)r(jià)】

兩會(huì)期間，無(wú)論是在正式的會(huì)議上，還是在電梯里的碰面，無(wú)論是普通代表還是國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人，碰到胡葆森時(shí)都會(huì)好奇或者探討性地與他聊房?jī)r(jià)，而作為普通百姓，房?jī)r(jià)更是最熱點(diǎn)的話(huà)題。對(duì)此，胡葆森顯然很有準(zhǔn)備，“國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人問(wèn)我房?jī)r(jià)，我沒(méi)想到。但是今年年底前是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)”。

政府繼續(xù)調(diào)控樓市促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸

鄭州晚報(bào)：聽(tīng)完今年溫家寶總理的《政府工作報(bào)告》，您對(duì)其中房地產(chǎn)方面內(nèi)容有什么感受？

胡葆森：今年《政府工作報(bào)告》中房地產(chǎn)這塊非常清晰，現(xiàn)行的調(diào)控政策不會(huì)松動(dòng)，繼續(xù)調(diào)整結(jié)構(gòu)，希望房?jī)r(jià)能夠合理回歸。同時(shí)要加大對(duì)保障房的建設(shè)力度，使保障房能夠持續(xù)地改善現(xiàn)在的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

鄭州晚報(bào)：在國(guó)家宏觀(guān)政策下，河南的整體形勢(shì)如何？

胡葆森：去年3月1日，鄭州作為河南的唯一限購(gòu)城市，限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)商品房的成交量下降了接近50%。成交量持續(xù)下跌，導(dǎo)致鄭州的房?jī)r(jià)尤其是去年四季度以后開(kāi)始往下走?，F(xiàn)在有很多樓盤(pán)，以各種名目變相在降價(jià)。河南的其他城市雖然沒(méi)有實(shí)行限購(gòu)，但是銀行的限貸政策甚至比限購(gòu)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響還要大。

省會(huì)城市房?jī)r(jià)今年預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)下行15%

鄭州晚報(bào)：預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下降嗎？

胡葆森：我預(yù)測(cè)今年的房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)下行，整體上，省會(huì)城市和地級(jí)市整體會(huì)有15%的下行，甚至更多的可能性。

鄭州晚報(bào)：往后幾年，是否還會(huì)持續(xù)下行？

胡葆森：《政府工作報(bào)告》中把今年GDP的增長(zhǎng)速度，從去年實(shí)際的9.2%下調(diào)到了今年的7.5%，體現(xiàn)了政府調(diào)結(jié)構(gòu)、保增長(zhǎng)總體安排的一個(gè)需要，同時(shí)也說(shuō)明我們經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中深層次的矛盾還是存在的，另外，國(guó)際上的金融形勢(shì)都不是很樂(lè)觀(guān)。調(diào)低我們的增長(zhǎng)預(yù)計(jì)，實(shí)際上也是實(shí)事求是的態(tài)度，也說(shuō)明我們?cè)鲩L(zhǎng)的矛盾比較多，改革進(jìn)入一個(gè)深水區(qū)。房地產(chǎn)在這樣的大背景下，又面臨行業(yè)宏觀(guān)調(diào)控的形勢(shì)，整體上來(lái)講，我認(rèn)為今年宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)，大家應(yīng)采取理性保守的態(tài)度和準(zhǔn)備，應(yīng)該來(lái)說(shuō)是必須的。

今年年底前是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)

鄭州晚報(bào)：對(duì)于老百姓來(lái)說(shuō)，什么時(shí)候是買(mǎi)房的最佳時(shí)機(jī)？

胡葆森：今年年底以前。但是現(xiàn)在每一個(gè)樓盤(pán)政策也不一樣，我預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)今年要平均下行15%，有的可能是20%，有些可能不降，比如我們的一些樓盤(pán)就沒(méi)降，因?yàn)槲覀冑I(mǎi)地的成本也比較高。作為一個(gè)上市公司，也不想在一個(gè)項(xiàng)目上虧太多錢(qián)。

鄭州晚報(bào)：對(duì)計(jì)劃買(mǎi)房者有什么建議？

胡葆森：十幾年來(lái)，記者、網(wǎng)友、消費(fèi)者都不停在問(wèn)房?jī)r(jià)是漲還是降，我再重復(fù)一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，短期決定價(jià)格漲落的一個(gè)因素主要是供求關(guān)系，現(xiàn)在保障房供給多了，政府在政策上也在打壓，成交量下來(lái)了，所以我判斷今年房?jī)r(jià)肯定要下。

如果你是買(mǎi)自住的房子，沒(méi)打算三兩年賣(mài)掉的，那么二季度買(mǎi)還是三季度買(mǎi)，不會(huì)有太大差別，自己住的房子什么時(shí)候買(mǎi)都是對(duì)的，只是說(shuō)看能省多少錢(qián)的事。不過(guò)今年早買(mǎi)還是晚買(mǎi)，錢(qián)不會(huì)差10%。

但是要注意，自住也要買(mǎi)好房，因?yàn)槟闳瓴毁u(mài)，你五年八年可能要賣(mài)，你可能要換房，那么質(zhì)量、品牌如何，對(duì)于轉(zhuǎn)手影響非常大，因?yàn)楣芾矸浅２畹钠焚|(zhì)不好的小區(qū)是沒(méi)有二手市場(chǎng)的。另外，要選位置比較好的，這也是二手房市場(chǎng)的需要。

【談戰(zhàn)略】

在胡葆森的事業(yè)中，經(jīng)歷了4次房產(chǎn)政策的波動(dòng)，但是每次胡葆森都能夠保持淡定。今年兩會(huì)上，一次盧展工書(shū)記與他互動(dòng)時(shí)，盧書(shū)記就曾笑著說(shuō)，宏觀(guān)調(diào)控怎么也調(diào)整不到老胡，對(duì)此胡葆森說(shuō)，這其中的秘訣就是“順勢(shì)而為”，他認(rèn)為企業(yè)必須尋找社會(huì)發(fā)展的規(guī)律，要有前瞻性，順著社會(huì)進(jìn)步的方向，貼著社會(huì)進(jìn)步的節(jié)奏，制定自己的戰(zhàn)略。

根植河南，30年實(shí)現(xiàn)“百城建業(yè)”

鄭州晚報(bào)：建業(yè)的“省域化戰(zhàn)略”今后有什么具體目標(biāo)？

胡葆森：10年前建業(yè)開(kāi)始走出鄭州，進(jìn)入地市進(jìn)行擴(kuò)張，我們當(dāng)時(shí)提出了“讓河南人民住上好房子”。當(dāng)時(shí)想分為4步，從省會(huì)走向地市，再?gòu)牡厥凶呦?08個(gè)縣城，再?gòu)目h城走向500個(gè)中心城鎮(zhèn)，準(zhǔn)備用30年時(shí)間走下去?，F(xiàn)在我們的戰(zhàn)略推進(jìn)了10年，已經(jīng)走出鄭州10年了，這10年建業(yè)已經(jīng)進(jìn)入18個(gè)地級(jí)城市，包括十幾個(gè)縣級(jí)城市。

今后建業(yè)的10年，準(zhǔn)備從現(xiàn)在的30個(gè)城市向100個(gè)縣城發(fā)展，實(shí)現(xiàn)在建業(yè)30周年的時(shí)候，能夠?qū)崿F(xiàn)百城建業(yè)的計(jì)劃，這是我們的夢(mèng)想和動(dòng)力，把我們根植河南的省域化戰(zhàn)略繼續(xù)推向深入。

鄭州晚報(bào)：現(xiàn)在我省提出了“不以犧牲農(nóng)業(yè)和糧食、生態(tài)和環(huán)境的三化兩型協(xié)調(diào)發(fā)展”的路子，在河南未來(lái)的發(fā)展戰(zhàn)略中，建業(yè)有什么機(jī)會(huì)？

胡葆森：未來(lái)的10年，河南基本上要解放出2000萬(wàn)農(nóng)民，當(dāng)然這些農(nóng)民也不是都進(jìn)城了，而會(huì)把住在舊房子的農(nóng)民，變成住在社區(qū)住在新城鎮(zhèn)的農(nóng)民。這意味著一年要增加一億平方米的房子，是我們現(xiàn)在在建面積的一倍。這不是一個(gè)簡(jiǎn)單的事情。

現(xiàn)在我們還有新的項(xiàng)目在談，各個(gè)地市、縣城旁邊的撤村并鎮(zhèn)，我們會(huì)適時(shí)地介入，接下來(lái)的10年，我們會(huì)介入更多的縣城的撤村并鎮(zhèn)撤村并社區(qū)的業(yè)務(wù)，這是我們的一個(gè)戰(zhàn)略方向。

【談房產(chǎn)稅】

去年采訪(fǎng)胡葆森時(shí)，他說(shuō)，宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)依然存在不確定性。昨日他告訴記者，經(jīng)過(guò)一年的時(shí)間都確定了，“政策層面不會(huì)再松動(dòng)了，但也不會(huì)再收緊了。房?jī)r(jià)的走勢(shì)也確定了，要下行，房?jī)r(jià)要降。信貸政策也確定了，不會(huì)放松了”。

房產(chǎn)稅，3年內(nèi)不會(huì)在全國(guó)推開(kāi)

鄭州晚報(bào)：房產(chǎn)稅成為今年兩會(huì)的熱點(diǎn)話(huà)題，現(xiàn)在已經(jīng)開(kāi)始在兩個(gè)城市試點(diǎn)了，您怎么看房產(chǎn)稅的未來(lái)？

胡葆森：首先，我認(rèn)為短期內(nèi)也就是3年內(nèi)不會(huì)在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)行。即使推，也還會(huì)有其他的稅收調(diào)整政策出臺(tái)，現(xiàn)在的稅負(fù)已經(jīng)很重了，加收房產(chǎn)稅，又增加了投資者的負(fù)擔(dān)。所以我認(rèn)為在征房產(chǎn)稅的同時(shí)，必然會(huì)在流通稅上或者在其他稅收上有所減少，這應(yīng)該是一個(gè)配套的事情，不應(yīng)該只關(guān)注房產(chǎn)稅，更要關(guān)注與房產(chǎn)稅相關(guān)的其他所有稅收的一攬子調(diào)整計(jì)劃。

鄭州晚報(bào)：房產(chǎn)稅會(huì)減少一些購(gòu)買(mǎi)需求，您怎么看？

胡葆森：增加投資和保有者的負(fù)擔(dān)，讓投資的、投機(jī)的人不要那么多，讓你只要買(mǎi)了房子就是住。這樣的稅收政策下，肯定會(huì)減少需求。

但是也要看到，現(xiàn)在市場(chǎng)需求里一部分是剛性需求，而河南的剛性需求在80%以上，沿海城市這個(gè)比例低一些。