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第二輪降價潮  為生存而戰(zhàn)

樓市新一輪價格戰(zhàn)即將全面爆發(fā)，保利、大華等原本保守的房企紛紛下調(diào)價格，撕開了2012年樓市降價的口子。和首輪價格戰(zhàn)不同的是，此次有降價跡象的樓盤分布廣泛，開發(fā)商醞釀降價的態(tài)度明顯，第二輪降價潮恐怕會更加猛烈。三位對市場走勢有獨到見解的專家，為您分析如何在這一輪降價潮中搶占先機。

楊紅旭(微博)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長

這場史無前例的博弈，正進入艱深、慘烈的后半段。與中央調(diào)控要求不符的地方微調(diào)，已經(jīng)被一一叫停。

朱立平

上海智富企業(yè)發(fā)展集團有限公司房產(chǎn)事業(yè)部總裁

今年春天的這一輪降價一定是為了剛需而來，對非剛需購房的作用不大。這種趨勢可能要到5月份或者下半年以后才會有所變化。

王巍立

同策咨詢第四區(qū)域事業(yè)部研究部總監(jiān)

隨行就市，認清目前調(diào)控形勢，放棄幻想，只要限購、限外令不除，市場客群會繼續(xù)縮減。

就目前的市場狀況而言，第二輪降價潮是否已經(jīng)到來？

楊紅旭：市場還將繼續(xù)調(diào)整，房價將掀起第二波降價潮，3月起將有更多樓盤被迫進行降價促銷。經(jīng)過一季度的低迷，許多企業(yè)資金鏈緊張，融資渠道不暢通，被逼到只有降價一條路，二季度的成交量會有明顯反彈。但是，市場未必就會因此回暖，中央政策不放松，開發(fā)商的日子會很難過。

朱立平：目前市場上樓盤明的暗的都開始降價了，到3月份的時候會有一波大規(guī)模降價潮。一般來說，開發(fā)企業(yè)會視公司資金安排狀況和對市場趨勢的判斷來決定是否降價。春節(jié)過后，政策上出現(xiàn)明顯的微調(diào)，加大了對剛需購房者的支持力度，因此開發(fā)商降價迎合了政策的調(diào)整趨勢，并搶收剛需客源。

王巍立：目前市場情況，降價不是萬能的，不降價是萬萬不能的。新入市的項目紛紛采取低價策略，但由于第一季度市場低迷，形成新一輪降價潮的時間節(jié)點應(yīng)該是在開盤集中的第二季度，即今年4、5月份。

預(yù)計樓盤價格在原有均價基礎(chǔ)上下調(diào)多少才會激活成交量？

楊紅旭：對于普通公寓而言，30%的降幅是最大限度了，20%左右可以換來大幅度成交。開發(fā)商在定價上會更接近市場價，不會再像以前先定個虛高的價格再打折。對于豪宅而言，30%的降幅是不夠的，星河灣打7折依然賣得不好，內(nèi)環(huán)一些高端樓盤也有折扣，但成交量并沒有提升。因此，豪宅市場要回暖，必須推出更大幅度的優(yōu)惠。

朱立平：作出這種預(yù)測的前提是，沒有更嚴(yán)厲或更寬松的政策出臺，“政策市”趨于平穩(wěn)。對于前期銷售正常且以剛需為主要對象的樓盤，如果要達到90%以上的銷量，至少要打7折；如果要達到60%以上的銷量，需要打8折；如果開發(fā)商打9折，那銷量則會在60%以下。而對于非剛需住宅，即使打折也未必會有銷量。

王巍立：每個樓盤面對的市場群體、主力購買區(qū)域均不一樣，具體均價調(diào)整的幅度還要看開發(fā)企業(yè)當(dāng)初拿地的成本而定，但普遍來說，目前對市場達成急速促成交的優(yōu)惠幅度基本在15-20%。

這一輪降價潮會與去年年底龍湖等房企引領(lǐng)的那一輪降價有何區(qū)別？

楊紅旭：第一輪降價，多數(shù)房企是為了沖刺年底公司業(yè)績，讓財務(wù)報表好看一些。事實上龍湖、綠地等也實現(xiàn)了這一目標(biāo)。但是，這一輪開發(fā)商不是為了救急，而是為了生存而戰(zhàn)，需要實實在在地回籠資金，降價將成為常規(guī)化、普遍化的市場行為。因此，今年將是近7-8年內(nèi)最佳的購房時期，對于剛需族而言，“剛需盤+打折盤+名企盤”最適合出手。

王巍立：龍湖和萬科的降價，基本還是以符合市場剛需的中小戶型產(chǎn)品為主，隨著調(diào)控深入，限購持續(xù)，降價的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將向高端產(chǎn)品，甚至是目前嚴(yán)重供過于求的別墅產(chǎn)品蔓延，星河灣等豪宅的迅速回籠資金就是最好的明證。

朱立平：去年年底的降價潮是整體性的降價，對投資型和改善型購房也產(chǎn)生了促進作用。今年春天的這一輪降價一定是為了剛需而來，對非剛需購房的作用不大。這種趨勢可能要到5月份或者下半年以后才會有所變化。

上海的“居住證滿3年可買二套房”政策被迫叫停意味著什么？

楊紅旭：這場史無前例的博弈，正進入艱深、慘烈的后半段。與中央調(diào)控要求不符的地方微調(diào)，已經(jīng)被一一叫停。如果一些地方仍不吸取前車之鑒，不排除再度出臺文件，強化各地執(zhí)行力度。很多人對于樓市和地產(chǎn)股，已由政策公布時的熱血上頭，立即涼至后腳跟。其實也沒那么嚴(yán)重，不必大喜大悲。地方放松是大勢，三四月份成交仍將繼續(xù)反彈。

朱立平：理性來看，作為對市場放松的信號，但這種微調(diào)政策本來取消的可能性就很大。作為開發(fā)商，我們希望今年較早時候地方上能適當(dāng)放松政策，讓房企有機會跑一些量。

王巍立：之前房產(chǎn)交易中心就一直有這種做做法，只是沒有體現(xiàn)在公文上?！霸试S持有居住證的外地人買二套房”承認了外地人對上海的貢獻，放松后又忽然叫停對這部分人的心理影響會很大。

計劃今年入市的純新盤應(yīng)如何制定合理的定價策略？

楊紅旭：就目前情況而言，純新盤一旦選擇入市，降低價格是必然。純新盤有著一定的優(yōu)勢：不用顧慮前期業(yè)主的對降價的不滿，但也有劣勢：利潤攤薄，開盤必須按當(dāng)時市場行情定價，甚至需要降價。因此，純新盤如果不賣，資金壓力大；如果賣，賺不到錢，比較尷尬。

朱立平：我們要有理想，卻不能有幻想。開發(fā)商對資金的底氣和對樓盤品質(zhì)的底氣是真正的命脈。純新盤的入市策略需要看開發(fā)商的實力和開發(fā)定位。如果是剛需盤，就需要低價入市，加快推盤節(jié)奏搶客源。而如果資金水平還過得去的中高端樓盤，需要走中性化路線，慢慢推、邊推邊看，先以低價賣給喜歡自己樓盤的客戶，再逐步提高售價，不要一次就定高價把自己的路堵死。

王巍立：隨行就市，認清目前調(diào)控形勢，放棄幻想，只要“限購令”、“限外令”不除，市場客群會繼續(xù)縮減。新盤定價相對更具靈活性，上半年增加剛需產(chǎn)品推量，下半年隨著政策的變化可適度加大改善型產(chǎn)品的入市量。