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近八億平米小產(chǎn)房亟待合法化

小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)拖到不能再拖下去的地步了，但是全國小產(chǎn)權(quán)房到底有多少？這個數(shù)據(jù)沒人能知道，全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會給出的數(shù)據(jù)顯示：1995-2010年間全國小產(chǎn)權(quán)房竣工建筑面積累計達到7.6億平方米，其中“十一五”時期小產(chǎn)權(quán)房竣工規(guī)模達到2.83億平方米。這么大的數(shù)量，確實緩解了居民住房難的問題，就是這樣的貢獻，現(xiàn)在卻被列為“不合法”。

筆者多次撰文指出，為什么小產(chǎn)權(quán)房一直得不到轉(zhuǎn)正的政策，最主要的原因是小產(chǎn)權(quán)房實質(zhì)上暴露了中國高房價的重要原因，地方政府長期追逐土地價值最大化的結(jié)構(gòu)，小產(chǎn)權(quán)房的差價實質(zhì)上反映了稅收和土地出讓金對于高房價起到主要的推動作用。

小產(chǎn)權(quán)房的問題一拖再拖，現(xiàn)在已經(jīng)到了非解決不可的地步。國土部土地執(zhí)法監(jiān)察局局長李建勤表示，今年將組織研究選擇試點城市，在試點基礎(chǔ)上總結(jié)完善政策，妥善處理好現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房問題。而全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會發(fā)文建議，在房價較高的一線城市進行小產(chǎn)權(quán)房入市試點，使小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)變?yōu)榭珊戏ń灰椎?、以自住為主的、特殊性質(zhì)的“商品房”，從而擴大城鎮(zhèn)住房供給來源，進一步豐富城市住房供給體系。

我們認為，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)打破了政府對土地的壟斷，是真正市場化意義的商品房，并且能夠在一定程度上解決中低收入人群的住房難題。對于已經(jīng)存在的小產(chǎn)權(quán)房，按著補齊土地出讓金和稅款的模式，可以補辦“結(jié)婚證”，這個主意表面上看來，還是挺符合民意的。但這里面又牽涉一個問題，就是那些已經(jīng)買了小產(chǎn)權(quán)房的購房者是不是愿意補齊，而且，土地出讓金該補交多少？這些都是大難題。即使是這樣做了，后進的購房者還會購買小產(chǎn)權(quán)房，因為他們完全可以等待，等待未來政策改變，使得事實婚姻變成合法婚姻，這又形成了一個惡性循環(huán)。而且，小產(chǎn)權(quán)房之所以惹怒政府，不僅僅是因為他們打破了政府對土地的控制權(quán)和減少了稅收，也造成了城鎮(zhèn)規(guī)劃的無序狀態(tài)，特別是在中央要求大力推進中小城鎮(zhèn)化的背景下，這個難題將會越來越難解，甚至可能從“難解”變成“無解”。

其實，我們必須要對小產(chǎn)權(quán)房進行切割，區(qū)分是農(nóng)民宅基地建的還是非宅基地建的，如果是宅基地建的，既然已經(jīng)成為事實婚姻，可以補交土地出讓金和稅款，這當然也需要農(nóng)村宅基地的制度變革才能行得通；另一部分非宅基地建的小產(chǎn)權(quán)房，確實有些占用耕地的嫌疑，可以考慮其他補救措施，但也要保障購買者的利益。小產(chǎn)權(quán)房不能保障房完不成任務(wù)充當保障房，因為增建保障房是解決增量問題，而不是分蛋糕或者轉(zhuǎn)移財富。隨著城鎮(zhèn)化的推進，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量越來越大，在拆遷過程中，很多糾紛往往都是小產(chǎn)權(quán)房引起的。個人認為，這里面最核心的因素，就是小產(chǎn)權(quán)房暴露高房價的核心內(nèi)核，對于整個財政稅收都產(chǎn)生重大影響。因此，怎么解決小產(chǎn)權(quán)房問題，現(xiàn)在已經(jīng)被拖成了“無解”了。要變得有解，需要大手筆，不是國土部一個部門能解決的。

無論怎樣解決小產(chǎn)權(quán)房問題，有一個是必須注意的，小產(chǎn)房問題不僅關(guān)系到經(jīng)濟利益，如果處理不當，還可能演變成重大的社會問題。處理小產(chǎn)權(quán)房不能一拆了之，更不能侵害當事人的適當利益，就算是罰沒充當保障房，也要注意給其合理的補償，處理小產(chǎn)權(quán)房盡量人性化一些，不能給社會添堵。因為所謂的小產(chǎn)權(quán)房不合法，主要是法律體系落后所致。處理小產(chǎn)權(quán)房不是再次政府再次生財?shù)牧紮C，而是給歷史一個合理的交代，能不能給歷史一個滿意答案，這是考驗政府能力的事情。再次強調(diào)一下，保障房的任務(wù)是增加住房，而不是罰沒或者改變存量房來充當政績，如果是這樣，建設(shè)保障房的數(shù)據(jù)沒有任何意義，還惹得雞飛狗跳，吃力不討好。