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地產(chǎn)四大軍團(tuán)是如何引領(lǐng)房價(jià)下調(diào)的
業(yè)界觀點(diǎn) 2012年03月02日 來源:互聯(lián)網(wǎng) 我要評(píng)論 掃描到手機(jī)

華南五虎全部趴下,招保萬金四大軍團(tuán)正在實(shí)行降價(jià)混戰(zhàn),牢不可破的中國房價(jià)泡沫正在悄悄的破了,“房價(jià)萬年漲”正在成為歷史上的一句巨大的笑話,和日本1989年的《煉金術(shù)》被日本市民當(dāng)街焚燒的奇觀一樣讓人無限感慨。

歷史給中國開了一個(gè)玩笑。本來房價(jià)泡沫在2008年就已經(jīng)破了,那時(shí)首先是恒大、碧桂園、珠江、富力和合生創(chuàng)展五大開發(fā)商,俗稱“華南五虎”資金鏈已經(jīng)岌岌可危,房價(jià)下行趨勢明顯,結(jié)果,陰差陽錯(cuò)央行多印出了10萬億的鈔票,給了開發(fā)商一個(gè)逃生機(jī)會(huì)。但是,絕大多數(shù)開發(fā)商好了傷疤忘了痛,高價(jià)拿地,爭當(dāng)?shù)赝?,一發(fā)不可收拾。

現(xiàn)在我們看出了什么?除專業(yè)房地產(chǎn)公司外,其他央企涉及房地產(chǎn)的公司在2010年下半年紛紛開始退出房地產(chǎn),大的樓市炒家在2010年第一次加息后的當(dāng)月就開始出逃現(xiàn)在已經(jīng)逃得光光,留下一些中小炒家正在做著房價(jià)反彈的美夢。

最早降價(jià)的是誰?

最早降價(jià)的開始是恒大地產(chǎn),時(shí)間在2010年11月,距第一次加息的第二個(gè)月開始降價(jià),將6900元一平米的樓盤,賣給內(nèi)部員工3900元,美其名曰“給內(nèi)部員工發(fā)福利”,結(jié)果,“內(nèi)部員工”拿到指標(biāo)轉(zhuǎn)手就賺錢。這是一種高明的營銷方法,規(guī)避了政策性風(fēng)險(xiǎn),又推動(dòng)了樓盤迅速熱銷。

隨后是萬科在北京上海等城市開始20%的降價(jià)銷售,以回籠資金,并期待在2013年有良好的資金流以便抄底。盡管萬科總裁郁亮隨后一口否認(rèn):萬科不是準(zhǔn)備抄底,而是準(zhǔn)備逃命。但是,事實(shí)上萬科藉此回籠了大量資金。隨后,上海市政府出面阻止房地產(chǎn)商降價(jià)銷售,以免影響上海拍出高地價(jià),出臺(tái)了政策“降價(jià)20%要報(bào)政府備案”。這條政策其實(shí)封死了開發(fā)商下降的通道,很快便銷售不動(dòng),使得開發(fā)商回籠資金的速度一下降了下來。以后怕是連逃命的機(jī)會(huì)都沒有了。

再隨后,宋衛(wèi)平在南京一豪宅項(xiàng)目,一期價(jià)格高達(dá)27000元一平米,以實(shí)際價(jià)格16000元一平米開始回籠資金,并在春節(jié)后開展人海戰(zhàn)術(shù),招聘300名售樓小姐,用美女戰(zhàn)術(shù)試圖出奇制勝。

近日,保利集團(tuán)在上海的一個(gè)樓盤單價(jià)從1.9萬元/平方米降至1.7萬元/平方米,而交房標(biāo)準(zhǔn)卻從毛坯升級(jí)為精裝修,如果考慮裝修成本,相當(dāng)于8折優(yōu)惠。隨后,另一龍頭企業(yè)招商地產(chǎn)全國22個(gè)在售項(xiàng)目同時(shí)啟動(dòng)優(yōu)惠活動(dòng),部分房源降價(jià)幅度達(dá)到15%。此外,金地、萬科、綠地、恒大、華潤等大型房地產(chǎn)企業(yè)也紛紛跟進(jìn)。

春節(jié)后,我去杭州、泰州、江陰、天津等城市去考察,當(dāng)時(shí)保利還沒有傳出降價(jià)的新聞,我就對(duì)當(dāng)?shù)匾恍╅_發(fā)商說:緊盯保利,只要保利開始降價(jià),就表明中央政策不會(huì)出現(xiàn)任何松動(dòng)。主要原因就是保利有深厚的背景。

混戰(zhàn)資訊。

中國房地產(chǎn)市場始終是個(gè)資訊混亂的市場,一個(gè)原因是購房人對(duì)政府的資訊已經(jīng)失去信任,也被房價(jià)搞怕了,開發(fā)商抓住這個(gè)心理只要和房地產(chǎn)沾一點(diǎn)邊的資訊就視作房價(jià)要反彈。這樣一來,社會(huì)和市場對(duì)此的敏感程度已經(jīng)到了很脆弱的程度。

那么,我們必須澄清幾個(gè)認(rèn)識(shí):

一是戶籍問題。戶籍在國際上不是預(yù)判房價(jià)走勢主要因素,戶籍制度只存在中國。因?yàn)橹袊硕?,因?yàn)槲覀兊纳鐣?huì)制度從封建時(shí)代沿革至今,戶籍管理一直是比較嚴(yán)格的。從人口遷徙的歷史來看,時(shí)至今日,戶籍完全放開的社會(huì)基礎(chǔ)并不具備。不管地方政府出臺(tái)任何的居住證制度,給與什么條件,一個(gè)現(xiàn)實(shí)就是,非戶籍所在地人口購買力并不高,更買不起所在地的住宅,對(duì)住宅的購買行為本可以忽略不計(jì),但是,這樣一來購房指標(biāo)就會(huì)遭到投機(jī)客的炒作,對(duì)房價(jià)調(diào)控纏身負(fù)面影響,但是,扭轉(zhuǎn)不了房價(jià)的走勢。

二是小產(chǎn)權(quán)房年年舊話重提。每一次提起這個(gè)話題,都被開發(fā)商進(jìn)行一輪炒作,最后都市一陣風(fēng)過,沒見過國土部門有什么大的作為。這是十多年客觀現(xiàn)實(shí)。就像國土部門年年爬起來說,對(duì)開發(fā)商囤積兩年以上的土地,沒有開發(fā)的一律收回。天天只打雷不下雨一樣,沒有什么實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。

三是貨幣政策繼續(xù)從緊的態(tài)勢沒有改變。去年M2增速只有13.6%,2012年的M2增長速度將會(huì)在“兩會(huì)”上宣布,市場預(yù)期是不超過14%。那么說明,貨幣政策沒有改變,繼續(xù)緊縮。只要這個(gè)數(shù)據(jù)不改變,房價(jià)下行的態(tài)勢就不會(huì)改變,地方政府對(duì)房價(jià)出臺(tái)的任何措施都不會(huì)對(duì)房價(jià)的走勢產(chǎn)生逆轉(zhuǎn)性的影響,只能拖延開發(fā)商的銷售進(jìn)展。因此,地方政府擅自出臺(tái)任何“救市”措施,都會(huì)被叫停。無論輿論上怎么鼓吹“救市”都不會(huì)成功,也是沒用的。

四大軍團(tuán)是如何出逃的。

招保萬金四大軍團(tuán)的動(dòng)向是值得重視的。很多開發(fā)商暴利之心不死,總是找到一些理由不降價(jià)。有的開發(fā)商寧肯跑路也不降價(jià),其原因其實(shí)很簡單,他們認(rèn)為一直挺住,政府肯定會(huì)“救市”,這其實(shí)是很荒謬的。

四大軍團(tuán)當(dāng)中,最危險(xiǎn)的是金地。在海外債務(wù)當(dāng)中,金地持有美元債務(wù)最多,今年6月到期贖回的壓力不小,很多樓盤不降價(jià)30%基本上沒有多大的購買力。當(dāng)然,他們有可能展期,或者自己注冊(cè)一家公司接手債務(wù),但是,都是權(quán)宜之計(jì),只有快速回籠資金方為上策。6月份,對(duì)金地是一個(gè)嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

[責(zé)任編輯:笨魚]
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