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《地產(chǎn)鱷人》有句話：“留給別人的余地，就是留給自己的墓地，你就不至于死無(wú)葬身之地；創(chuàng)造自己的天空就毀滅了別人的夢(mèng)想，你也就不至于有自欺欺人的善良。”

近日，一直留學(xué)美國(guó)的王石回國(guó)后再次強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科堅(jiān)持走住宅專業(yè)化的信念沒(méi)變?！耙郧坝腥擞握f(shuō)萬(wàn)科多元化，我的回應(yīng)是我死了以后再說(shuō)。但現(xiàn)在想法有變，如果有一天，萬(wàn)科不走住宅專業(yè)化道路了，就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你?！?/p>

一時(shí)間，在整體樓市局勢(shì)大變的情況下，房企應(yīng)專一走住宅還是走多元化之路，把雞蛋放在不同的籃子，還是孤注一擲，成為業(yè)界探討的焦 點(diǎn)話題。

星河灣賣酒了，萬(wàn)科也在深大建商業(yè)了

去年以來(lái)，房產(chǎn)調(diào)控政策頻繁重?fù)魳鞘?，樓市寒氣逼人。和訊房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，去年25家上市房企總計(jì)只完成了目標(biāo)的87%，中小房企業(yè)績(jī)慘淡，有五家目標(biāo)完成率低于60%。面對(duì)慘淡經(jīng)營(yíng)和高位庫(kù)存，房地產(chǎn)企業(yè)不得不做出轉(zhuǎn)向和調(diào)整。

多家房企開始謀求出路。2011年8月，龍湖地產(chǎn)以30.54億元中標(biāo)上海虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)一期05號(hào)地塊，標(biāo)志著龍湖在上海正式進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)；同年12月，星河灣宣布跨界進(jìn)入白酒行業(yè)，成立茅臺(tái)酒代理公司，正式成為茅臺(tái)代理商；招商地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)也向擴(kuò)大規(guī)模、積極整合、專業(yè)合作的方向發(fā)展，從城市商業(yè)綜合體、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、服務(wù)式公寓、高端酒店等多個(gè)產(chǎn)品層次進(jìn)行產(chǎn)品線深化整合………

一向?qū)Ｗ⒆鲎≌娜f(wàn)科，在去年6月正式對(duì)外公布了其在深圳區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)策略?！拔磥?lái)兩年內(nèi)，萬(wàn)科在深圳將完成3個(gè)總計(jì)30萬(wàn)平方米的地標(biāo)性購(gòu)物中心，還有約34萬(wàn)平方米的社區(qū)商業(yè)，以及40萬(wàn)平方米的寫字樓開發(fā)，計(jì)劃兩年內(nèi)要達(dá)到100萬(wàn)平方米的商業(yè)物業(yè)開發(fā)體量?！?/p>

王石認(rèn)為房地產(chǎn)走下坡路才要多元化

萬(wàn)科深圳區(qū)域的商業(yè)策略宣布不到一年，留學(xué)美國(guó)的王石近日回國(guó)則強(qiáng)調(diào)，萬(wàn)科堅(jiān)持走住宅專業(yè)化的信念沒(méi)變?！耙郧坝腥擞握f(shuō)萬(wàn)科多元化，我的回應(yīng)是我死了以后再說(shuō)。但現(xiàn)在想法有變，萬(wàn)科有一天要是不走住宅專業(yè)化之路了，就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你?！?/p>

其實(shí)，王石這句話并不陌生。2009年，他在中大E MB A班的一次講課時(shí)表示，“只要有一天萬(wàn)科不干住宅，我死后也要伸出一只手表示反對(duì)”。

其實(shí)，萬(wàn)科在1984年成立之初，走的就是多元化路子，用王石當(dāng)時(shí)的玩笑話形容，就是“除了軍火、黃、賭、毒不做外，什么都做”。但隨后，酷愛登山的王石卻在商界放棄了眾多的山峰，曾花了10年時(shí)間剝離住宅以外的所有業(yè)務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)。2007年，為了將住宅用地中的配套商業(yè)徹底撇開，萬(wàn)科甚至將所有的商業(yè)地產(chǎn)面積外包給凱德商用。

放棄副業(yè)，王石是這樣解釋：?jiǎn)我恢鳡I(yíng)是否會(huì)產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，主要是看市場(chǎng)，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛起步，在這樣大的一個(gè)市場(chǎng)中就不會(huì)有多大風(fēng)險(xiǎn)。香港就是一個(gè)例子，在房地產(chǎn)市場(chǎng)走下坡路的時(shí)候才開始多元化，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)就是從房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)為多元化的。按萬(wàn)科的發(fā)展規(guī)模，10-15年走單一經(jīng)營(yíng)是不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)的。

2010年，萬(wàn)科接連拿下商業(yè)地塊。一時(shí)間，業(yè)內(nèi)都認(rèn)為這個(gè)中國(guó)最大的住宅開發(fā)企業(yè)出現(xiàn)了重大的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，開始進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，與商業(yè)地產(chǎn)巨頭萬(wàn)達(dá)爭(zhēng)天下。萬(wàn)科總裁郁亮卻笑稱：“萬(wàn)科是為了做好住宅才開始做商業(yè)的，也就是說(shuō)，做商業(yè)是為了更好的做住宅。這是萬(wàn)科和萬(wàn)達(dá)最大的區(qū)別?！?/p>

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家鄧浩志認(rèn)為，專業(yè)化是產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的必由之路與唯一辦法，從投資的角度考慮有“把雞蛋放在不同的籃子”的分散風(fēng)險(xiǎn)理論，也有巴菲特主張的“把雞蛋放在同一個(gè)籃子里然后好好看管”這兩種說(shuō)法。但如果單一從經(jīng)營(yíng)管理的角度考慮，越專業(yè)才能越具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，才有機(jī)會(huì)獲得更多更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。分散經(jīng)營(yíng)勢(shì)必降低專業(yè)化程度從而降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從這個(gè)角度考慮王石無(wú)疑是有戰(zhàn)略的先見之明。

“做不做商業(yè)只有適合不適合之別”

萬(wàn)科帶頭大哥王石的一句話，給眾多想走多元化之路的房企當(dāng)頭一棒。一時(shí)間，在整體樓市局勢(shì)大變的情況下，房企應(yīng)專一做住宅還是走多元化之路，把雞蛋放在不同的籃子，還是孤注一擲，成為業(yè)界探討的焦 點(diǎn)話題。

與萬(wàn)科一字之差的萬(wàn)達(dá)，選擇了另一條道路。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)獨(dú)創(chuàng)了“訂單商業(yè)”的模式，從而一躍成為中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)軍企業(yè)。采用“先招商再投資”、“聯(lián)合開發(fā)”的方式，通過(guò)與跨國(guó)零售企業(yè)的合作，實(shí)施主力店經(jīng)營(yíng)，并通過(guò)主力店帶動(dòng)小商鋪?，F(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中探索的訂單模式，被業(yè)界權(quán)威人士和管理部門廣泛推崇，甚至被看作是代表了中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向。由王健林總結(jié)的“做對(duì)程序”四個(gè)字，也成為商業(yè)地產(chǎn)的金科玉律。

廣東某房企的高管也表示，如果萬(wàn)科五年前也做商業(yè)地產(chǎn)，如今萬(wàn)達(dá)在商業(yè)方面也不會(huì)獨(dú)大，萬(wàn)科應(yīng)該錯(cuò)失了一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

王石則不這樣認(rèn)為。他認(rèn)為，做不做商業(yè)地產(chǎn)沒(méi)有對(duì)錯(cuò)之分，只有適合不適合之別。萬(wàn)科近20年的地產(chǎn)開發(fā)歷史所積累的就是住宅開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，所形成的也是相關(guān)的模式和體系，這個(gè)體系操作住宅開發(fā)非常嫻熟，但對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)卻非常陌生。而中國(guó)住宅市場(chǎng)的潛力之大，是足以讓萬(wàn)科現(xiàn)有的團(tuán)隊(duì)一直操作下去的。

從世界500強(qiáng)企業(yè)的排名看，在排名前100名的企業(yè)中，主營(yíng)業(yè)務(wù)超過(guò)二項(xiàng)的多元化企業(yè)僅有G E、西門子、三星、日立、松下、索尼、東芝等7家。而其它93家企業(yè)諸如沃爾瑪、?？松梨?、寶馬等均屬單一業(yè)務(wù)領(lǐng)域的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，專業(yè)化有利于資源配置和單位效益最大化，但多元化規(guī)模效益的巨大優(yōu)勢(shì)也不能忽視。

今年亮點(diǎn)仍是商業(yè)地產(chǎn)？

從選擇走多元化之路的房企來(lái)看，商業(yè)地產(chǎn)路線是選擇最多的。尤其是近兩年住宅受政策重壓的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成了眾多房企覬覦的對(duì)象。不可否認(rèn)的是，進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的房企確實(shí)取得了不俗的成績(jī)。據(jù)龍湖地產(chǎn)近期公布的銷售業(yè)績(jī)報(bào)告，去年龍湖長(zhǎng)楹天街整體銷售額達(dá)20億，其中商業(yè)部分占到10億。富力地產(chǎn)也稱，去年能夠“逆市突圍”，主要是商業(yè)地產(chǎn)助漲整體銷售額。

而固守陣地的房企2011的年度目標(biāo)完成的不甚理想。據(jù)報(bào)道，綠城、首創(chuàng)置業(yè)、雅居樂(lè)3家上市房企的銷售額相比2010年出現(xiàn)了下滑，下調(diào)最多的為綠城，同比業(yè)績(jī)下調(diào)近四成。

中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜表示，相比之下，商業(yè)地產(chǎn)比住宅市場(chǎng)的空間大很多，政策的限制會(huì)小一點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)做得非常好的企業(yè)尚屬空白，做商業(yè)地產(chǎn)更容易樹立行業(yè)標(biāo)桿。

“宏觀調(diào)控走到了這一步，中國(guó)城市化走到了這一步。如果萬(wàn)科不變，它的路就越走越窄了———拿地沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，服務(wù)也沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。你說(shuō)企業(yè)的未來(lái)在哪？”萬(wàn)達(dá)地產(chǎn)一位高管曾這樣表示。

國(guó)泰君安一份報(bào)告顯示，自2000年至2009年，含辦公樓和商業(yè)用房在內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)銷售面積年均復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到16%?！拔磥?lái)中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)需要依靠商業(yè)地產(chǎn)?！边h(yuǎn)洋地產(chǎn)行政總裁李明這樣判斷。

“未來(lái)一年，商業(yè)地產(chǎn)無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人投資，都是很好的機(jī)會(huì)?！毕嚓P(guān)指數(shù)研究院院長(zhǎng)黃瑜表示。而世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松日前也認(rèn)為，2012年市場(chǎng)的亮點(diǎn)依舊在商業(yè)地產(chǎn)。

知名房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，住宅地產(chǎn)是個(gè)輕資產(chǎn)，抗風(fēng)險(xiǎn)的能力要低一點(diǎn)。而商業(yè)地產(chǎn)是重資產(chǎn)，比如香港四大財(cái)團(tuán)持有的物業(yè)，抗風(fēng)險(xiǎn)能力要強(qiáng)一點(diǎn)。廣州的富力、越秀地產(chǎn)業(yè)曾經(jīng)提出過(guò)一半住宅地產(chǎn)一半商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)思路，但是商業(yè)地產(chǎn)最好用自由資本運(yùn)作，而用貸款的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)高很多，投資不安全。

聲音

以前有人游說(shuō)萬(wàn)科多元化，我的回應(yīng)是我死了以后再說(shuō)。但現(xiàn)在想法有變，如果萬(wàn)科有一天不走住宅專業(yè)化了，就算我死了，你們搞多元化，我還是會(huì)從骨灰盒里伸出一只手來(lái)干擾你。

———萬(wàn)科董事局主席 王石

王石太絕對(duì)了，有一種潔癖。住宅市場(chǎng)和商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)揮都有機(jī)會(huì)，沒(méi)有那么絕對(duì)，優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)善于把握市場(chǎng)趨勢(shì)的變化。

———知名房產(chǎn)專家 韓世同

越專業(yè)才能越具備更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，才有機(jī)會(huì)獲得更多更好的發(fā)展機(jī)會(huì)。分散經(jīng)營(yíng)勢(shì)必降低專業(yè)化程度從而降低了企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。從這個(gè)角度考慮王石無(wú)疑是有戰(zhàn)略先見之明的。

———地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)家 鄧浩志

多元化的企業(yè)有幾個(gè)特點(diǎn)：一是集團(tuán)公司雖為多元化運(yùn)作，但旗下各企業(yè)卻是專業(yè)化的呈現(xiàn)；二是專業(yè)化企業(yè)的發(fā)展方向是相對(duì)穩(wěn)定的，而多元化企業(yè)則是動(dòng)態(tài)的，總是在不斷地建立新的業(yè)務(wù)，并退出舊的業(yè)務(wù)；三是其創(chuàng)造價(jià)值的過(guò)程不單純是通過(guò)產(chǎn)品本身，還可以通過(guò)行業(yè)發(fā)展周期來(lái)獲取。

———華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng) 宋林

如果萬(wàn)科五年前也做商業(yè)地產(chǎn)，如今萬(wàn)達(dá)在商業(yè)方面也不會(huì)獨(dú)大，萬(wàn)科應(yīng)該錯(cuò)失了一個(gè)很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。

———廣東房企高管