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上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)：“上半年滬上中介門(mén)店還得再關(guān)兩成”

在樓市深度冰凍的2011年，關(guān)店似乎是品牌中介無(wú)法回避的一個(gè)話題。

近日，上海中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理譚百?gòu)?qiáng)在接受早報(bào)記者專訪時(shí)估計(jì)，2011年下半年，滬上房產(chǎn)中介門(mén)店數(shù)量萎縮了近三成，“今年上半年這種勢(shì)頭仍然很難遏制，預(yù)計(jì)還得再關(guān)兩成?！?/p>

“2011年是個(gè)轉(zhuǎn)折年”

在譚百?gòu)?qiáng)看來(lái)，2011年是轉(zhuǎn)折年。這一年，成交量?jī)r(jià)的走勢(shì)轉(zhuǎn)變了，買(mǎi)賣雙方的心態(tài)轉(zhuǎn)變了，房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)領(lǐng)域也轉(zhuǎn)變了。行情從一段明顯的上坡路，轉(zhuǎn)折到了下坡路，“但不管這個(gè)V的角度有多大，都可以看作是一段時(shí)間內(nèi)的拐點(diǎn)?！?/p>

據(jù)譚百?gòu)?qiáng)介紹，2011年全行業(yè)業(yè)績(jī)都不樂(lè)觀，很多經(jīng)紀(jì)人因?yàn)槭杖肷俎D(zhuǎn)行，目前留下來(lái)的基本上都是銷售精英，或者是入行多年經(jīng)歷過(guò)多輪調(diào)控的資深經(jīng)紀(jì)人。他們對(duì)于低迷的行情有著更強(qiáng)的“免疫力”。

還有一手房代理中的傭金結(jié)算難問(wèn)題。

譚百?gòu)?qiáng)說(shuō)，目前開(kāi)發(fā)商給代理公司開(kāi)出的結(jié)傭條件，較前兩年已提高不少，但因資金鏈緊張，難以如期兌現(xiàn)結(jié)傭的現(xiàn)象也的確存在。為解決這個(gè)問(wèn)題，有些開(kāi)發(fā)商提出了“以房抵傭”，即把物業(yè)按照當(dāng)前成交價(jià)格的9折，抵給代理銷售的中介公司作為傭金。

“我認(rèn)為可以對(duì)這種模式做選擇性接受，比如一些剛需樓盤(pán)的房源可以考慮。這類房源不愁賣，如果碰到可以一次性付款的買(mǎi)家很快就可以套現(xiàn)。”譚百?gòu)?qiáng)說(shuō)。

“上海中原第一季度

可能再關(guān)20家門(mén)店”

在譚百?gòu)?qiáng)看來(lái)，大型房產(chǎn)中介和“夫妻老婆店”相對(duì)堅(jiān)強(qiáng)，而總門(mén)店數(shù)在10家左右的中型中介關(guān)店可能性最大。

譚百?gòu)?qiáng)解釋，“大型中介公司資本雄厚，業(yè)務(wù)范圍廣，可以選擇的一手代理項(xiàng)目多，所以抗壓能力就比較強(qiáng)。而‘夫妻老婆店’運(yùn)營(yíng)成本低，靠老客戶和租賃交易就能維持生存。相比之下，中型中介公司一方面資金實(shí)力相對(duì)薄弱，運(yùn)營(yíng)成本也不低；另一方面，內(nèi)部的管理體制和銷售體制尚不健全，很難拿到優(yōu)質(zhì)的一手房項(xiàng)目代理，生存環(huán)境也就更為艱難?！?/p>

不僅是中型中介處境堪憂，大型品牌中介也有“瘦身”計(jì)劃。

據(jù)譚百?gòu)?qiáng)稱，上海中原門(mén)店數(shù)量一度突破過(guò)300家，而在2011年年底，上海中原已關(guān)了20家門(mén)店。今年會(huì)繼續(xù)觀察市場(chǎng)情況，如果行情沒(méi)有回暖跡象，還會(huì)陸續(xù)關(guān)門(mén)店，估計(jì)一季度再收縮20家。

譚百?gòu)?qiáng)進(jìn)一步說(shuō)，上海中原計(jì)劃要關(guān)的門(mén)店主要有三類：第一類是偏離上海中原主戰(zhàn)場(chǎng)的。第二類是租約即將到期，店內(nèi)裝飾裝修以及設(shè)備較為陳舊的。此外，有些門(mén)店連續(xù)幾年一直招不到合適的經(jīng)理帶隊(duì)，這類門(mén)店也在中原考慮收縮的范圍內(nèi)。

據(jù)譚百?gòu)?qiáng)稱，上海中原去年的經(jīng)營(yíng)仍算小有盈余。

“2012年值得謹(jǐn)慎樂(lè)觀”

之所以會(huì)考慮關(guān)店，譚百?gòu)?qiáng)稱，以往上海中原講究“無(wú)為而治”，給員工提供自主發(fā)揮空間，對(duì)利潤(rùn)率看得相對(duì)不重，這導(dǎo)致公司內(nèi)部冗員較多。“從我們的運(yùn)營(yíng)成本來(lái)看，每名業(yè)務(wù)員每月平均業(yè)績(jī)?cè)?萬(wàn)元左右，門(mén)店能保本經(jīng)營(yíng)；人均每月業(yè)績(jī)達(dá)到1.5萬(wàn)元，公司有盈利；人均每月業(yè)績(jī)低于1萬(wàn)元，門(mén)店則是虧損的?！钡珡娜ツ甑那闆r看，大概有40％的人沒(méi)有絲毫生產(chǎn)力。所以未來(lái)，上海中原要輕裝上陣，必須加強(qiáng)節(jié)流，可能會(huì)裁掉一部分員工。

不過(guò)，譚百?gòu)?qiáng)也強(qiáng)調(diào)，盡管2012年關(guān)店趨勢(shì)一時(shí)難以扭轉(zhuǎn)，但嚴(yán)重程度不會(huì)超過(guò)2011年，“畢竟有緩慢回升的市場(chǎng)成交量來(lái)支撐?！?/p>

譚百?gòu)?qiáng)認(rèn)為，縱觀近10年來(lái)的樓市發(fā)展，2011年的市場(chǎng)成交量基本位于最低點(diǎn)，同時(shí)政策的調(diào)控力度也最強(qiáng)。未來(lái)二手房成交量繼續(xù)下跌的空間已經(jīng)很小，甚至同比有望回升一到兩成。而當(dāng)前阻礙二手房成交的根本原因，仍是買(mǎi)賣雙方對(duì)價(jià)格預(yù)期的不統(tǒng)一。

譚百?gòu)?qiáng)預(yù)計(jì)，2012年二手房業(yè)主的心態(tài)會(huì)慢慢松動(dòng)，價(jià)格下調(diào)幅度會(huì)更加明顯，所以2012年是應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎但卻更值得樂(lè)觀的一年。有困難，但也有機(jī)遇。而一手住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就是中原的集中發(fā)力點(diǎn)。