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2012剛剛粉墨登場(chǎng)，但對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)等待他們的卻未必是場(chǎng)“好戲”。調(diào)控收緊、需求萎縮、銷(xiāo)售乏力、融資無(wú)門(mén)、資金承壓，“轉(zhuǎn)型”正在成為整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)不得不探索的命題，各大房企頻頻出招蓄勢(shì)轉(zhuǎn)型。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2012年或成轉(zhuǎn)型年。

2012年2月24日，由中國(guó)指數(shù)研究院主辦的第十二屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)在北京國(guó)貿(mào)大酒店盛大舉行。本屆年會(huì)主題為“轉(zhuǎn)型?思變?發(fā)展”，匯聚最具影響力的專(zhuān)家、開(kāi)發(fā)商、國(guó)際基金、人民幣基金經(jīng)理人、金融及投資商等專(zhuān)業(yè)人士，圍繞中國(guó)房地產(chǎn)年度盤(pán)點(diǎn)與展望，解讀2012中國(guó)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)與政策動(dòng)向，以房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)、轉(zhuǎn)型和發(fā)展為主線(xiàn),詮釋房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的殤與路。龍湖地產(chǎn)董事兼北京公司總經(jīng)理 宋海林在第十二屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表精彩演講。

2月24日，第十二屆中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì)在京盛大開(kāi)幕。龍湖地產(chǎn)董事兼北京公司總經(jīng)理宋海林現(xiàn)場(chǎng)發(fā)表演講，以下為演講實(shí)錄：

過(guò)去的十年在很多專(zhuān)家的眼里是黃金的十年，中國(guó)從2000年開(kāi)始，相比于日本在76年的發(fā)展泡沫之前，中國(guó)的整個(gè)房?jī)r(jià)攀升的態(tài)勢(shì)更加的大，也更加堅(jiān)決，在房地產(chǎn)的月銷(xiāo)售面積上，2011年單月的銷(xiāo)售面積達(dá)到了一億平方米。我們北京龍湖也經(jīng)歷了這樣的黃金時(shí)代，在07年我們第一次在北京面世，當(dāng)年的銷(xiāo)售額突破了20億，在兩年之后，在2009年，北京龍湖的銷(xiāo)售額突破50億，一年之后在2010年，北京龍湖突破了一百億，飛一樣發(fā)展的速度是很多人都經(jīng)歷和感受到的。

但是當(dāng)時(shí)間進(jìn)入到2011年，整個(gè)的市場(chǎng)至少在短周期內(nèi)進(jìn)入了下行通道，但是對(duì)中周期來(lái)講，還是有爭(zhēng)議和爭(zhēng)論的。

我們選擇了兩個(gè)代表性的企業(yè)來(lái)做研究，這個(gè)企業(yè)在2007年因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響，虧損達(dá)到了20億美金，我們看到這樣的一個(gè)企業(yè)在整個(gè)的抵御風(fēng)險(xiǎn)的過(guò)程中采取的方式，首先就是低毛利率這樣的打法，我們可以看到凈利率和毛利率都是非常低的，凈利率除了最高的幾年以外，都是5—6之間。同時(shí)它一直堅(jiān)持高周轉(zhuǎn)的做法，我們可以看到在2000年以后，基本上每年都是在1以上，很多時(shí)候是在1.2以上，應(yīng)該說(shuō)這樣的做法實(shí)際上值得所有的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)去學(xué)習(xí)和模仿。

而香港的企業(yè)，隨著市場(chǎng)變化，銷(xiāo)售利潤(rùn)率波動(dòng)非常大。但是在租賃收入發(fā)展非常平穩(wěn)的時(shí)期，2010年，應(yīng)該說(shuō)整個(gè)香港的市場(chǎng)并不理想，但金融街的持有物業(yè)，就是它的可出租和酒店占的利潤(rùn)率，占到整個(gè)新聞中心利潤(rùn)水平的50%。

我們總結(jié)一下在下行周期利潤(rùn)率的要點(diǎn)，謹(jǐn)慎的投資非常重要的一點(diǎn)就是去探索一些價(jià)值點(diǎn)，聚焦于一些價(jià)值的高地。

我們從均衡發(fā)展這點(diǎn)，聚焦到龍湖地產(chǎn)一直在追求和努力產(chǎn)商居之路，產(chǎn)商居和均衡發(fā)展最大的不同是我們?cè)陧?xiàng)目中強(qiáng)調(diào)均衡性，因?yàn)閷?duì)企業(yè)來(lái)講，業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)的均衡，是整個(gè)企業(yè)的核心。但是對(duì)業(yè)主來(lái)講，產(chǎn)商均越成熟，實(shí)際上業(yè)主得到的收益越多，所以我們追求的是對(duì)業(yè)主來(lái)講能夠到安居，到樂(lè)居到樂(lè)業(yè)。通過(guò)產(chǎn)商居的整合，為業(yè)主創(chuàng)造最高價(jià)值的生活體驗(yàn)。

總結(jié)一下產(chǎn)商居的概念，是依托和開(kāi)發(fā)一些高附加值的產(chǎn)業(yè)，通過(guò)這些手段，來(lái)留住我們非常有價(jià)值的客戶(hù)，因此在一個(gè)區(qū)域當(dāng)中我們決定要進(jìn)入之前，要做的第一項(xiàng)工作就是去發(fā)掘這個(gè)區(qū)域的潛力，探索這個(gè)區(qū)域當(dāng)中的資源的價(jià)值點(diǎn)以及未來(lái)可能存在的潛力，在這個(gè)基礎(chǔ)上，追溯或去探尋，我們可以植入什么產(chǎn)業(yè)，通過(guò)對(duì)這些產(chǎn)業(yè)的挖掘，為我們的客戶(hù)提供一個(gè)非常好的居住環(huán)境，這樣的就業(yè)環(huán)境，非常便利、綠色的生活方式。通過(guò)這樣的方式最終能夠留住有價(jià)值的客戶(hù)，所以這一點(diǎn)也是我們產(chǎn)商居的整合之路最核心的思想。

下面是我們的實(shí)踐案例。北京公司有很多的選擇彈性，但是我們選擇了煙臺(tái)，離北京非常遠(yuǎn)的城市，為什么？因?yàn)闊熍_(tái)這個(gè)城市它的GDP是非常有潛力的，跟青島差不多，在2010年的時(shí)候是四千億，青島是五千億，同時(shí)煙臺(tái)的人口和青島也差不多，但是煙臺(tái)的房地產(chǎn)規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于青島，同時(shí)這個(gè)城市有很多潛力沒(méi)有被挖掘出來(lái)，同時(shí)煙臺(tái)是一個(gè)非常美的城市，它擁有山之美，海之美，城之美，島之美。

我們?cè)跓熍_(tái)漫長(zhǎng)的海岸線(xiàn)上選擇的地塊兒也非常特別，這是整個(gè)海岸線(xiàn)上唯一一座有島嶼屏蔽的地方，我們選擇的是養(yǎng)馬島非常寧?kù)o的海灣和海灣旁邊的灘涂地，有很多海洋的資源，沙灘，海水，礁石還有非常多的海鳥(niǎo)，所以我們的工作圍繞海洋的主題展開(kāi)，無(wú)論是我們的會(huì)議、會(huì)展還是主題樂(lè)園，還是購(gòu)物和休閑的設(shè)施，都圍繞著海洋展開(kāi)，當(dāng)然更重要的是在這其中我們要打造一個(gè)非常迷人的濱海的小鎮(zhèn)，所有的這些結(jié)合和綜合在一起，我們希望通過(guò)這樣的一種綜合來(lái)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)商居。

在這個(gè)區(qū)域中，通過(guò)炊沙填海，我們也做成了煙臺(tái)最好的一段沙灘，在已經(jīng)實(shí)施的當(dāng)中，我們做了二十五公頃的大型的綠地公園，已經(jīng)實(shí)施出來(lái)了，所有的動(dòng)作都是為了在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中通過(guò)我們的建設(shè)，還能還原出生態(tài)宜居的一片綠色的海岸。

我們?cè)谶@兒安排了五個(gè)建筑群，主要考慮了會(huì)議、會(huì)戰(zhàn)功能，也希望引進(jìn)國(guó)內(nèi)國(guó)際知名的論壇安家在這里。同時(shí)我們也打造了大量的配套服務(wù)設(shè)施，包括了大型的商業(yè)主題公園,在這片區(qū)域中有非常多的海鳥(niǎo)。在明年我們把住宅交給業(yè)主的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域能夠成為我們的業(yè)主和海鳥(niǎo)共同的樂(lè)園，同時(shí)我們也期待著我們的業(yè)主不僅在這里安家，而且樂(lè)家，關(guān)鍵是在這兒樂(lè)業(yè)。