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2012年1月樓市慘淡開(kāi)局，商品住宅市場(chǎng)并沒(méi)有因?yàn)?011年10月底的大幅降價(jià)使今年年初進(jìn)一步拉開(kāi)市場(chǎng)格局。反而，由于政策面調(diào)控、假日淡季、買(mǎi)賣(mài)雙方的市場(chǎng)觀望等因素使市場(chǎng)陷于僵局。

土地市場(chǎng)也陷入冰凍，流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2012年1月土地市場(chǎng)成交量持續(xù)走低。全國(guó)300個(gè)城市土地成交量和住宅用地成交量較去年同期跌幅均超過(guò)50%，同時(shí)受春節(jié)假期影響，環(huán)比也有明顯降幅。1月，全國(guó)300個(gè)城市共成交土地1691宗，環(huán)比減少51%，同比減少52%；成交面積5678萬(wàn)平方米，環(huán)比減少63%，同比減少62%……其中13個(gè)重點(diǎn)城市住宅用地流標(biāo)率攀高至44%。

2011年以來(lái)，全國(guó)重點(diǎn)城市經(jīng)營(yíng)性土地流標(biāo)率不斷走高，平均流標(biāo)率為9.65%， 其中10月的土地流標(biāo)率更是創(chuàng)下16.5%的年度新高。土地頻頻流拍將給后期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控增添新的阻力。原本應(yīng)該投入市場(chǎng)的土地因?yàn)榱髋奈茨芑蜓泳復(fù)度胧袌?chǎng)，這將使一年或一年半時(shí)間后的住房供給量減少，加劇剛性需求與住房實(shí)際供給之間的矛盾，從而為中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)下行增添新的變數(shù)。

而現(xiàn)實(shí)意義上的流拍其實(shí)也屢見(jiàn)不鮮。拿上海來(lái)講，2011年共上海共終止、延期32宗經(jīng)營(yíng)性土地。其中終止出讓的純住宅用地18塊。流拍土地中很多都是容積率為1的純住宅用地。

當(dāng)前出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象與2008年有所區(qū)別，2008年貨幣政策堅(jiān)持“從緊”操作，全國(guó)土地近一半都是以底價(jià)成交收?qǐng)?，更?0%左右的土地遭遇流拍流標(biāo)。除了貨幣政策從緊的原因，2008年的土地流拍潮主要還是基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)危機(jī)大背景下，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)預(yù)期不明朗及較為悲觀所致，這次流拍潮隨著政府4萬(wàn)億的救市計(jì)劃而結(jié)束，并且在隨后的兩年不斷出現(xiàn)“地王”。而當(dāng)前出現(xiàn)的土地流拍現(xiàn)象主要還是由于當(dāng)前常態(tài)化的樓市調(diào)控及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)從緊的貨幣政策導(dǎo)致市場(chǎng)成交量低迷，由此開(kāi)發(fā)企業(yè)資金面越來(lái)越緊張，拿地動(dòng)作相對(duì)越來(lái)越謹(jǐn)慎所致。此次土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象有可能因?yàn)檎{(diào)控政策的延續(xù)而繼續(xù)出現(xiàn)，并且有逐漸增多的趨勢(shì)。

2012年土地流拍潮會(huì)否重現(xiàn)

那么，2012年土地流拍潮會(huì)否重現(xiàn)？對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)走勢(shì)有何影響？政府和開(kāi)發(fā)企業(yè)在這樣的關(guān)鍵時(shí)間段采取什么樣的策略應(yīng)對(duì)土地市場(chǎng)的新變化？

從全國(guó)30個(gè)典型城市經(jīng)營(yíng)性土地成交的樓板價(jià)來(lái)看，2011年為1619元/平方米，與上年同期相比下降15%，增幅較上一年回落24個(gè)百分點(diǎn)。30個(gè)典型城市樓板均價(jià)同比的大幅回落反映出土地市場(chǎng)逐漸回歸理性。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)調(diào)控已進(jìn)行一年有余，受此影響，土地市場(chǎng)自2011年下半年開(kāi)始表現(xiàn)出頹勢(shì)，底價(jià)成交成為主流趨勢(shì)，土地“準(zhǔn)流拍”頻頻出現(xiàn)，2012年1月份土地市場(chǎng)更是進(jìn)入冰凍期，2月土地市場(chǎng)也難見(jiàn)回暖趨勢(shì)，如果調(diào)控政策嚴(yán)厲程度持續(xù)執(zhí)行，今后一段時(shí)期內(nèi)有可能會(huì)有更多的土地流拍現(xiàn)象的發(fā)生。

而在春節(jié)前夕，國(guó)土資源部表示2012年供地指標(biāo)從嚴(yán)從緊，優(yōu)先保障房，保障房建設(shè)力度和規(guī)模的增加，使地方政府面臨更大資金壓力。上海市財(cái)政局編制的《上海市2011年全市及市本級(jí)預(yù)算執(zhí)行情況 2012年全市及市本級(jí)預(yù)算(草案)》顯示，2012年上海國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入的預(yù)算數(shù)為1250億，比去年下調(diào)了近3成，這表明，政府層面對(duì)今年上海土地市場(chǎng)并不樂(lè)觀，預(yù)計(jì)短期內(nèi)土地市場(chǎng)的頹勢(shì)難以改變。

那么，土地流拍現(xiàn)象是否會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的頹勢(shì)而出現(xiàn)流拍潮呢？筆者認(rèn)為，土地流拍現(xiàn)象不可避免，但不可能長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)流拍潮。原因有四：

第一、政策調(diào)控層面“外緊內(nèi)松”，對(duì)市場(chǎng)成交量來(lái)講是一定程度的利好，有利于部分觀望的購(gòu)房者尤其是以自住需求為主的購(gòu)房者入市購(gòu)房，市場(chǎng)成交量回暖，開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金就不至于那么緊張，此時(shí)，開(kāi)發(fā)企業(yè)還會(huì)出手買(mǎi)地，就不至于土地市場(chǎng)流拍現(xiàn)象頻現(xiàn)。

第二、作為長(zhǎng)期性的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，大型開(kāi)發(fā)企業(yè)為了企業(yè)高周轉(zhuǎn)的運(yùn)行，不會(huì)停止拿地。拿萬(wàn)科來(lái)講，近幾年萬(wàn)科的土地儲(chǔ)備基本上維持在4-6年的市場(chǎng)消化期，如果萬(wàn)科不持續(xù)拿地，那么，就難以維持這么大體量的開(kāi)發(fā)和效果規(guī)模，其行業(yè)地位也難以維系。

第三、長(zhǎng)時(shí)間大規(guī)模出現(xiàn)流拍潮有可能導(dǎo)致未來(lái)2-3年之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡，相關(guān)部門(mén)應(yīng)該合理把控未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)。

第四、在全國(guó)1.84萬(wàn)億地方債2012年集中償還期，地方政府必然會(huì)通過(guò)適度下調(diào)土地出讓價(jià)格，增加土地供應(yīng)數(shù)量，保證土地不流拍，在此基礎(chǔ)上保證財(cái)政穩(wěn)定。具體可能有這么幾種方法：

1、調(diào)整土地指標(biāo)，如增加容積率、放松建筑限高、降低土地的精裝修住宅比例等；

2、邀請(qǐng)開(kāi)發(fā)企業(yè)推薦會(huì)，為房企定制土地出讓?zhuān)鳛檎猩桃Y的重任；

3、提供優(yōu)質(zhì)地塊，重點(diǎn)項(xiàng)目或扶植項(xiàng)目?jī)?yōu)先安排貸款；

4、下調(diào)起拍價(jià)格，減少土地出讓金首付比例或保證金比例，付款周期靈活安排。

逆市拿地抄底換倉(cāng)的好時(shí)機(jī)

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)講，土地流拍現(xiàn)象不斷增多是否是逆市拿地抄底換倉(cāng)的好時(shí)機(jī)？筆者認(rèn)為，土地流拍現(xiàn)象增多，客觀上導(dǎo)致市場(chǎng)上土地供應(yīng)相對(duì)減少，這或許導(dǎo)致今后2-3年市場(chǎng)供應(yīng)長(zhǎng)期處于相對(duì)偏緊的狀態(tài)，這也是導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲的原因之一。因此，從這個(gè)角度而言，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該合理把控好由于土地市場(chǎng)供應(yīng)的變化而導(dǎo)致的市場(chǎng)投資周期層面的變化，選擇合適機(jī)會(huì)抄底土地市場(chǎng)。

此外，在土地市場(chǎng)流拍的市場(chǎng)環(huán)境下，土地價(jià)格往往是比較便宜，基本上可以底價(jià)成交，或者可以以更為低的價(jià)格拿到手。開(kāi)發(fā)商如果這個(gè)時(shí)候出手拿地，從投資角度來(lái)說(shuō)，作為生產(chǎn)要素的土地成本會(huì)降至最低，性價(jià)比較高的土地往往也會(huì)導(dǎo)致開(kāi)發(fā)企業(yè)未來(lái)可以有相對(duì)不錯(cuò)的投資回報(bào)。

從資金面的角度來(lái)講，筆者認(rèn)為，當(dāng)前各大房企采取高速周轉(zhuǎn)的市場(chǎng)策略，快速回籠資金，以“現(xiàn)金為王”，行業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)也表明，樓市調(diào)控政策收緊，市場(chǎng)流動(dòng)性不斷收緊的市場(chǎng)背景下，哪個(gè)房企擁有更多的現(xiàn)金流，哪個(gè)房企能夠把握好市場(chǎng)尤其是土地市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)，盡快將手頭持有現(xiàn)金轉(zhuǎn)為土地，及時(shí)“換倉(cāng)”謀求下一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)，哪些房企將在“逆勢(shì)擴(kuò)張”的市場(chǎng)背景下立于不敗之地。